Еще сравнительно недавно, в 2002 году, 90% рекламных материалов по ипотеке посвящалось не столько описанию преимуществ конкретной программы перед прочими, сколько объяснению самого понятия «ипотека».
Услуга находилась на начальном этапе продвижения в массы, для молодого рынка были характерны все «детские болезни»: общая неразвитость, психологическое неприятие населением, малый объем, крайняя неравномерность распространения — только Москва, Петербург. Огромное количество банков, использующих модное слово, не предусматривало главного условия ипотеки — немедленного перехода жилья в собственность заемщика с оформлением залога. Не способствовали росту ипотеки и «драконовские» условия кредитования: 12–15% — в долларах, 18% — в рублях и максимальный срок, равный десяти годам. Когда на одном из круглых столов представитель Промэнергобанка заявил о новой программе 15%-ного рублевого кредита на 20 лет, присутствующие тут же окрестили его популистом и анархистом.
ФОМ неверующий
Тут бы надо сказать: «Прошли годы, и теперь страна семимильными шагами…», если бы не недавний опрос фонда «Общественное мнение» (ФОМ) в 44 регионах. Выяснилось, что свыше 70% россиян вообще исключают возможность того, что когда-либо возьмут ипотечный кредит. Допускают такую мысль только 23% опрошенных. Когда этих оптимистов спросили, сколько они согласны ежемесячно выплачивать в счет погашения долга, оказалось, что 10% потянут не более 5 тыс. руб., 6% — 5–10 тыс. руб., еще 4% — свыше 10 тыс. руб.
На чем основаны мечты остальных оптимистов, понять трудно. Пожалуй, объяснение есть: 38% опрошенных считают, что знают слово «ипотека», и ровно столько же его «слышали». Только 44% «знающих и слышавших» ответили, что ипотека — это кредит на покупку или строительство жилья. Остальные называют этим словом просто большой заем, беспроцентную ссуду, некую помощь государства молодым семьям или, не мудрствуя, считают, что «ипотека — это дешевое жилье». Обратиться в банк готовы только 27% опрошенных. Остальные предпочли бы накопить, взять ссуду на работе, продать что-нибудь, одолжить у знакомых.
С этими цифрами согласуется и отношение к проекту «Доступное жилье», который опирается на ипотеку. О нем «знают» 25% и «что-то слышали» 42%. Почти треть узнала о национальном проекте от сотрудников ФОМа.
Нестройные ряды ипотечников
Даже если рассматривать в качестве потенциальных заемщиков только тех, кто готов платить в счет погашения от 5 тыс. руб. в месяц (не везде же цены московские), таких набирается 10% населения России. На деле кредит на покупку жилья в 2004 году взяли 40 тыс. семей, в 2005-м — 78 тыс., а в 2006-м — немногим более 100 тыс. В любом случае речь идет о 2–3% потенциальных заемщиков, которые хотя бы теоретически хотят воспользоваться ипотекой. Великовата погрешность.
Что отпугивает россиян от ипотеки? Быстрый рост цен на недвижимость? Логична была бы другая реакция: те, кто нуждается в жилье и способен себе позволить кредит, поторопились бы его взять. Все еще высокая ставка ипотечного кредита? Но любому понятно, что она лишь немного превышает росстатовский уровень ежегодной инфляции (9–10%). Банки не прогорают потому, что они всего лишь посредники между ипотечными заемщиками и одним из ипотечных фондов, обеспеченным федеральным бюджетом (Агентство по ипотечному жилищному кредитованию — АИЖК), бюджетом субъекта Федерации (Московское ипотечное агентство — МИА) или иностранным правительством (российско-американский фонд «Дельта-Кредит» — не путать с формально независимым банком — ДельтаКредит).
Ежики в тумане
Виноват страх нестабильности доходов? Но потеря вашей высокооплачиваемой работы для банка не меньшая трагедия, чем для вас. Дело не только в упущенной выгоде, но и в том, что банк не заинтересован выносить сор из избы. Начальник управления продаж Городского ипотечного банка Дмитрий Шапочкин рассказывает: «Каждый банк сам определяет правила игры, у каждого из них имеется собственный алгоритм и различные коэффициенты, используемые для расчета максимальной суммы кредита. Общая идеология заключается в том, что банк помогает заемщику спланировать его семейный бюджет, избежать дефолта по кредиту».
Автору статьи известно несколько случаев, когда банки способствовали своим заемщикам в поисках хорошей работы. А история одного уволенного чиновника, вынужденного отказаться от купленной по ипотеке (соответственно, находившейся в залоге) квартиры на Кутузовском, чуть было не превратилась в умелых руках в историю ветерана перестройки, выброшенного на улицу. К чести бывшего слуги народа, он отверг очень интересное предложение структуры, заинтересованной в скандале вокруг конкурента, и предпочел перебраться на соседний Мичуринский. Ситуация разрешилась удивительно цивилизованным для России способом.
Такие истории о «полюбовных» соглашениях банков с клиентами высокого и не очень высокого достатка (последнее было бы даже предпочтительнее для скандала) из банкиров удается вытягивать клещами и «строго не для печати».
Впрочем, закрытость банков объяснима. Нереально строить отношения, сочетающие дружественное партнерство и неприкрытые накрутки. Наряду с необходимыми дополнительными платежами имеется до десятка прочих, запутывающих общую картину для заемщика и лишающих его возможности сделать правильный выбор. Вместо того чтобы сделать общую сумму предстоящих платежей прозрачной и честно конкурировать сотыми долями процентов, как это практикуется в других странах, наши банки устроили нечто вроде гонок в тумане. Хотя, учитывая непрозрачную структуру их вынужденных расходов, понятно и это.
Сегодня большие, но по пять, а вчера маленькие, но по три
В данный момент ипотечных продуктов — море. Банки стремятся «подладиться» к клиенту, предложить ему нечто, наиболее полно соответствующее доходам, возрасту и семейному положению. Вот только простоты как-то не получается.
Например, существует два основных вида платежей по кредитам: аннуитетный, он же равномерный, и понижающийся. Формулы расчета и того и другого несложно найти в любом бухгалтерском справочнике или в Интернете. Упрощенно: при аннуитетном вы ежемесячно выплачиваете банку фиксированную сумму, допустим, 15 тыс. руб.
При понижающемся («от остатка») способе ежемесячные выплаты постепенно уменьшаются: в первый месяц они могут составлять, к примеру, 19 тыс. руб., а в последний — 8 тыс. руб. Начальные платежи тяжелее, зато с каждым месяцем вы платите все меньше. К тому же аннуитетная формула, скажем, при 13%-ной ставке на срок десять лет увеличивает общую сумму платежей на 8% по сравнению со схемой «от остатка». То есть, взяв 1 млн руб., вы за десять лет выплатите (не считая дополнительных платежей) по аннуитету около 1,79 млн руб., по понижающейся схеме — 1,66 млн руб.
Есть одно маленькое «но» — инфляция — большая в рублях и огромная в долларах, учитывая ослабление этой валюты по отношению к рублю. Выбрав аннуитетный платеж, вы вначале, т. е. в 2007–2008-м, будете экономить около 4 тыс. руб. ежемесячно, а через десять лет, в 2017–2018 годах — переплачивать по 6–6,5 тыс. руб. Попробуйте представить, что вы способны купить на 4,2 тыс. руб. в марте 2007-го и что сможете купить на 6,6 тыс. руб. в марте 2017-го? Очевидно, что сегодняшние 4 тыс. в разы полновеснее.
Но все же не следует говорить, что аннуитетный платеж из-за инфляции фактически работает на вас, а стандартный — на банк. Сегодня вы «на старте», вам вечно не хватает денег, а через 10–15 лет станете грести их лопатой? Аннуитет выгоднее. Если же вы «на излете» и опасаетесь, что в будущем вам придется подсчитывать каждую копейку, то, пожалуй, лучше предпочесть понижающийся платеж — от остатка.
Впрочем, в большинстве случаев выбора у потенциальных заемщиков нет. По словам Д. Шапочкина, «практически 99% ипотечных банков используют аннуитетную формулу, поэтому рассуждать о преимуществах и недостатках обоих видов платежа нецелесообразно».
О тех, кому вечно не хватает
Столица вывела за МКАД значительную часть предприятий, а на тех, что вывести нельзя — в транспорте, строительстве, торговле, ЖКХ — москвичи в столь же значительной степени замещены мигрантами. Большая их часть на московскую квартиру по ипотечному кредиту не претендуют. Москвичи, не считая чиновничества, в массе своей — специалисты среднего звена. Собственно, на этих клерках-менеджерах Москва и стоит.
«Считается, что ипотека рассчитана на всех, а взять кредит может даже тот, у кого ежемесячный доход $600, — говорит руководитель направления ипотечного кредитования «МИАН–агентства недвижимости» Сергей Махоткин. — Вопрос в том, что можно купить на кредит, который дадут под такую зарплату. Во всяком случае в Москве и ближнем Подмосковье имеет смысл обращаться в банк, имея не меньше $2 тыс. совокупного дохода на семью, и то при условии имеющихся накоплений или недвижимости». То есть получается, что большинство специалистов среднего звена не в состоянии позволить себе купить квартиру.
Нынешние цены на московскую недвижимость, их несоответствие зарплатам «низшего среднего класса», даже с учетом возможностей, предоставляемых ипотекой, заставляют задуматься: не начнется ли в скором времени замещение москвичей — «белых воротничков» «гастарбайтерами» из СНГ и специалистами из российской провинции? Теми, кто ездит на дешевой машине, днем вершит консалтинг, андеррайтинг и мерчендайзинг, вечером развлекается в клубе, но ночует в одной комнате на троих земляков. Если кто-то скажет, что этот процесс идет полным ходом, мы возражать не станем.
Ке фер? Фер-то людям ке?
Так каковы «ипотетические» возможности молодых и небогатых семей ($1,5–2 тыс. ежемесячного дохода)? С чего начинать?
«Ответить на вопрос, доступна ли ипотека лично для него, может каждый, кто контролирует свои доходы и расходы, а потому способен решить, какую сумму готов выплачивать ежемесячно, — советует эксперт отделения «Севастопольское» корпорации «ИНКОМ-Недвижимость» Алексей Сидельников. — Большинство банков рассчитывают, что заемщики способны выплачивать по кредиту от 40 до 60% зарплаты. Конечно, доходы у всех разные, но отличается и образ жизни, потребности, поэтому говорить о средних цифрах в ползарплаты можно вполне уверенно. Если учесть минимальные расходы на жизнь в Москве, то для погашения задолженности по кредиту достаточно иметь доход $600–700, или 16–20 тыс. руб.».
Другое дело, что некоторые банки даже не рассматривают заемщиков с зарплатой менее $700. Да и брать кредит под такие доходы для улучшения жилищных условий в столице бессмысленно. Может быть, только в Подмосковье, причем не ближнем.
Так мы снова возвращаемся к «минимальной» зарплате $1,5–2 тыс. на семью. На какую же сумму кредита реально рассчитывать, имея такой доход? «Объем кредита, который может получить заемщик, зависит от размера ежемесячного дохода и срока кредитования. Чем больше срок, тем больше сумма кредита, — поясняет директор центра ипотечных программ компании «МИЭЛЬ-Недвижимость» Елена Панова. — Например, при совокупном доходе $1,5 тыс. и сроке кредитования семь лет (ставка 9,8%) вам выдадут $37,2 тыс. При сроке 25 лет (12%) есть шанс получить $58,3 тыс. Совокупный доход $2 тыс. позволяет взять при названных сроках соответственно $54,5 тыс. и $85,4 тыс.
Итак, диагноз, поставленный крупнейшими московскими агентствами недвижимости, одинаково неутешителен: «Зарплата $2 тыс. при сроке 25 лет — квартира в Подольске».
А нам параллельно
«Согласен! — говорит молодой человек. — Подольск так Подольск». Осталась мелочь: найти $5 тыс. на обязательное страхование и всевозможные дополнительные расходы и $10–15 тыс. — на первоначальный взнос. Но денег нет. И ночные клубы тут ни при чем. Ведь речь идет не об охраннике в супермаркете, который работает сутки через трое и может ездить в Москву хоть из Орехова-Зуева. Женатому менеджеру приходится снимать квартиру в Москве.
«Борясь за клиентов, новые игроки на рынке ипотеки запускают крайне выгодные программы по кредитованию, — говорит С. Махоткин. — Очень часто низкий процент по кредиту (10%) сочетается с небольшим первоначальным взносом (10%). То есть утверждение, что при низком первоначальном взносе придется расплачиваться повышенными процентами, не совсем верно. Правда, клиент, у которого нет средств на первоначальный взнос, скорее всего относится к категории людей с недостаточным доходом — рассчитывать на кредит, достаточный для покупки квартиры в Москве или в ближнем Подмосковье, ему сложно».
А. Сидельников оценивает шансы нашего молодого специалиста чуть оптимистичнее: «Действительно, некоторые банки готовы рассматривать заемщиков, у которых нет первоначального взноса. Для банка это означает следующее: либо клиент не умеет копить деньги, либо он недавно вышел на показываемый уровень дохода и не успел накопить сумму взноса, либо (это большой и привлекательный сегмент) заемщики снимают квартиру и не могут собрать первоначальный платеж, поскольку деньги уходят в счет арендной платы».
Да, с начала 2000-х первоначальный платеж снизился с обычных 30 до 10%. Но и цены на недвижимость выросли за это время в четыре–пять раз. Поэтому 10%-ный первоначальный платеж — это не столько шаг к потребителю, сколько движение параллельным курсом.
Брокеры — не рокеры — не переедут
Перед каждым, кто пытался искать квартиру, проверять документы, собирать справки, договариваться о цене и сильно на этом обжегся, вопрос о том, нужно ли обращаться к профессионалам, не стоит. Да, в прошлом году «подвинуть» цену квартиры в пользу покупателя было делом немыслимым даже для профи, но с начала 2007-го продавцы стали намного сговорчивее. И агенту при правильно построенных отношениях удается сэкономить для клиента гораздо больше, чем тот способен сэкономить на риэлторе.
Что касается ипотечного кредитования, то, не имея специальных навыков, вы просто не просчитаете общей суммы платежей, которые вам предлагает та или иная программа. Учтите: банковские «наборы» комиссий и сборов весьма индивидуальны. Можете, конечно, подождать, пока у Госдумы дойдут руки до законопроекта о потребительском кредитовании, который предлагает ввести стандартную и прозрачную процедуру получения потребительского кредита, общие условия договоров кредитования, а также обяжет банки предоставлять полную информацию об общей сумме платежей по кредиту. Если же вам приходится решать свои жилищные проблемы сегодня, то лучше не пренебрегать помощью ипотечных брокеров, риэлторов, которые специализируются на посредничестве между клиентом и банком.
«Обращение потенциального заемщика непосредственно в банк, в обход агентств недвижимости, может закончиться неудачей, — считает А. Сидельников. — И это связано отнюдь не с непрофессионализмом банковских сотрудников, наоборот, консультации сотрудников кредитных отделов могут быть весьма полезными. Но если человек не знает, почему банк требует тот или иной документ, почему в договоре указан тот или иной пункт, какие нюансы нужно предусмотреть, заключая договор аванса, где и какие справки брать, в какие сроки они действительны, он рискует потерять в лучшем случае только время и деньги. В худшем — еще и желание что-либо покупать, хотя у него есть реальная возможность сделать это».
Соглашается с тем, что неспециалисту сложно самостоятельно разобраться в обилии предложений ипотечных банков, и Е. Панова. «У ипотечного брокера реально получить льготу, например, по процентной ставке, размеру первоначального взноса, — советует она. — Брокеры заинтересованы не только в получении одобрения банка, но и в успешном завершении сделки (покупки квартиры или оформления залога). Поэтому они активно участвуют во всех этапах ипотечной сделки: получение кредита, выбор жилья, сбор и оформление документов, согласование сделки со страховой компанией и банком».
С. Махоткин резюмирует: тот, кто пытается сэкономить на помощи профессионалов, чаще всего не решает свою проблему, а только теряет те авансы, которые оставляет продавцу за подобранную квартиру.
Роман Воробьев
Член правления, начальник дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка:
— Ипотека действительно недостаточно быстро развивается — это связано в первую очередь с высокими ценами на недвижимость и сравнительно низким уровнем доходов населения.
Главными факторами, которые могли бы кардинальным образом повлиять на развитие ипотеки, являются увеличение объемов строительства, позволившее бы стабилизировать цены на недвижимость, а также устойчивый рост доходов заемщиков. Со своей стороны банки максимально адаптируют ипотечные программы. Так, в конце 2006 года Райффайзенбанк существенно расширил линейку ипотечных продуктов, снизил процентные ставки (теперь минимальная процентная ставка составляет 9% годовых в долларах США), увеличил объем кредитования.
Алексей Мусатов
Директор центра ипотечного кредитования Оргрэсбанка:
— Для адекватной оценки московского рынка ипотечного кредитования следует прежде всего обратить внимание на ценовую составляющую жилья. При этом правильнее говорить не о стоимости квадратного метра, а об итоговой цене квартиры.
Например, стоимость двухкомнатной квартиры площадью 54 кв. м равняется $243 тыс. Принимая во внимание предлагаемый банками средний размер собственного взноса, составляющий 80% рыночной стоимости жилья, можно говорить о сумме кредита $194 тыс. Таким образом, средний доход семьи из двух человек при покупке двухкомнатной квартиры в Москве должен быть не менее $4500 в месяц. На мой взгляд, целевой сегмент таких потенциальных заемщиков существенно ограничен даже в столице, которая достаточно благополучна с точки зрения оплаты труда.
Можно говорить о различных «неэкономических» причинах спроса на ипотеку со стороны населения: давно копил на квартиру, но только недавно узнал о возможности получить ипотечный кредит; помогают в выплате родители; продал ранее приобретенную по более низкой цене квартиру меньшей площади и пр. Но в конечном счете рост московского рынка ипотеки будет ограничиваться ростом уровня оплаты труда и предпринимательских доходов, то есть ростом экономики страны. Оговоримся, что не принимается в расчет спрос на жилую столичную недвижимость со стороны обеспеченных граждан, приезжающих в столицу из других регионов. Однако в условиях, когда стоимость московского жилья сопоставима с ценами на недвижимость в крупных европейских городах, более комфортных для проживания, эта категория потенциальных покупателей и ипотечных заемщиков спустя два–три года может сократиться с нынешних 25–30 до 5–10%. Люди начнут инвестировать в зарубежную недвижимость.
Можно предположить, что в ближайшие годы среди заемщиков по ипотечным продуктам московских банков будут преобладать высокооплачиваемые специалисты и руководители среднего уровня, а также предприниматели, имеющие сравнительно стабильный бизнес в Московском регионе.
Юлия Пузакова
Начальник клиентского управления ЗАО «Ипотечная компания «Мой дом»:
— Как известно, сегодняшние цены на недвижимость не позволяют большинству людей не только купить жилье самостоятельно, но и воспользоваться кредитом. Дело не только в суммах, которые ежемесячно придется выплачивать банку, но и в том, что не каждому потенциальному клиенту банк согласится выдать заем. Все это не способствует стремительному росту ипотечного рынка.
В настоящий момент уровень ипотечного кредитования в Москве, на мой взгляд, достаточно высок. Из-за определенной стагнации рынка недвижимости продавцы более охотно и без дополнительных «накруток» идут на продажу квартиры ипотечным покупателям. Есть банки, дающие ипотечные кредиты практически любому заемщику, который, по их мнению, отвечает элементарным нормам платежеспособности и адекватности.
Стоимость 1 кв. м — основной фактор, который ограничивает круг потенциальных покупателей-ипотечников, которые могут позволить себе выплату по кредиту в размере $2 тыс.
Простой пример: стоимость средней квартиры в Москве — $200 тыс. Предположим, $30 тыс. — собственные средства заемщика, $170 тыс. — банковский кредит на 20 лет. Выплаты по кредиту без учета оплаты страховых премий составляют $1,8 тыс. ежемесячно, соответственно, ежемесячный доход клиента должен составлять не менее $3 тыс. в месяц.
Любой клиент, который оценивает свои шансы получить кредит, может обратиться к калькулятору на нашем сайте. Введя параметры, касающиеся стоимости квартиры и своего ежемесячного дохода, заемщик способен просчитать возможность выдачи ему кредита. Это и должно служить отправной точкой, когда принимается решение о покупке квартиры по ипотеке.
Эльмира Тихонычева
Заместитель председателя правления Импэксбанка:
— Ипотечное кредитование продолжает набирать обороты, и, хотя самый большой прирост рынка происходит в регионах, в Москве ипотека сохраняет существующую тенденцию к развитию. Объемы кредитования в этой сфере могут увеличиваться и быстрее, но существует ряд сдерживающих факторов: высокий уровень цен и недостаточные темпы строительства жилья, прежде всего эконом-класса. Кроме того, на объеме ипотечных кредитов может положительно сказаться укрепление правовых механизмов, которые обеспечивают обязательства застройщика перед инвесторами. Данная мера снизит риски банков и повысит привлекательность инвестиционного кредитования.
Многие клиенты, сталкиваясь с проблемой длительного срока погашения кредитов, испытывают дискомфорт: ежемесячные выплаты по ипотечному кредиту составляют ощутимую часть семейного бюджета. На наш взгляд, стабильность в экономике обеспечит возможность долговременного планирования для многих российских семей.
Сейчас типичным заемщиком является клиент с высшим образованием, имеющий доход от $1,5 тыс. до $2,5 тыс., в возрасте от 25 до 37 лет. Часто это сотрудник коммерческой организации, совокупный семейный доход которого составляет $2,1–4 тыс.
Учитывая, что в настоящее время однокомнатная квартира в столице стоит в среднем $120–150 тыс., москвичи с совокупным семейным доходом $2–2,5 тыс. могут приобрести ее в кредит сроком на 20–25 лет, а если рассматривать вариант покупки жилья в ближнем Подмосковье, то реально подобрать и двухкомнатную квартиру.
Мы рекомендуем обращаться за консультацией к профессионалам — крупным риэлторским фирмам либо напрямую в банк.
Алексей Успенский
Заместитель председателя правления Русского ипотечного банка:
— Пять–шесть лет назад ипотека в России была доступна лишь очень узкому кругу лиц, всего несколько банков выдавали ипотечные кредиты, а о самой возможности купить квартиру в кредит знали в основном лишь работники финансовой сферы. Сегодня ипотекой в нашей стране пользуются практически все слои населения, а объем ипотечного кредитования в последние годы удваивался. В целом тенденции развития ипотеки в России во многом повторяют ипотечный бизнес в других странах, уже сейчас можно с уверенностью сказать, что ипотека становится для россиян одним из основных способов решить жилищный вопрос.
Простой пример: однокомнатную квартиру в Москве сегодня можно приобрести примерно за $130 тыс. Располагая 15% собственных средств, заемщик получит кредит на остальные 85%. Таким образом сумма кредита составит $110 тыс. При сроке кредитования 25 лет и процентной ставке 11% годовых ежемесячный платеж будет равняться $1083, а для получения такого кредита ежемесячный доход заемщика должен составлять не менее $2 тыс.
В соответствии с официальной статистикой сегодня средняя заработная плата москвича — около $1 тыс., то есть среднестатистическая семья москвичей, имеющая минимальные накопления, вполне может рассчитывать на ипотечный кредит.