Зачастую утверждают, что ипотека становится массовой, но необходимо признать — это не так. Это все еще продукт для людей, которые находятся в наиболее успешном положении — 5-10% всего населения. Объем наших ипотечных кредитов составляет 4-5% украинского ВВП. По этому показателю мы уже опережаем Россию, но в других странах этот коэффициент составляет 80-90% ВВП и больше.
Тенденции на рынке ипотечного кредитования неразрывно связаны с тенденциями на рынке недвижимости. Нынешняя средняя цена на недвижимость в Киеве – $2,6 тыс. за кв. м. Если соотнести эту цифру с жилым фондом столицы, то окажется, что на сегодняшний день киевляне обладают имуществом стоимостью $172 млрд. Это в 1,6 раза больше, чем наш валовой национальный продукт, скорректированный на теневые доходы. Это огромная сумма. Если в других государствах имеет место примерно такое же соотношение всего жилого фонда страны к ВВП, то у нас такие же показатели дает недвижимость в одном Киеве.
На первый взгляд, налицо т. н. bubble effect, эффект пузыря, когда цены не отражают адекватной стоимости жилья в конкретный период времени, что не несет за собой ничего хорошего для всех участников рынка.
Но с другой стороны, если проанализировать объем кредитов, выданных в других странах, и наш объем, то, наверное, никакой опасности здесь еще нет. Почему? Здесь действует закон больших чисел. За последние три года мы достигли колоссальных успехов в ипотеке. Из $5 млрд. ипотечных кредитов, выданных по всей Украине, в Киеве было выдано $1,5 млрд. Это все говорит о том, что пока говорить об опасности обвала рынка недвижимости и эффекте пузыря преждевременно.
Но нужно понимать, что она никуда не исчезнет, если данный рынок будет оставаться без какого-то контроля или рыночного влияния со стороны государства. Очень важно наладить мягкое рыночное влияние государства на рынок ипотечного кредитования. Пока, на мой взгляд, никто особо не занимается этим рынком и не уделяет ему того внимания, которого он достоин.
Почему цены на недвижимость повышаются? Здесь действует несколько причин, но самое главное – несоответствие спроса и предложения. Сегодня в Киеве в год строится чуть больше 1 млн. кв. м жилья. Это явно недостаточно в связи с теми процессами миграции, которые наблюдаются в столице, и инвестиционными пожеланиями наших людей.
Другой вопрос: как при ограниченности средств граждан цены на недвижимость продолжают расти? В этом нередко пытаются обвинить банки – что они, выдавая кредиты, способствуют спросу, повышают доступность жилья для населения и таким образом дают возможность повышать цены. Изучений этого влияния я не видел, но цифры показывают следующее: при $172 млрд. нашего жилого фонда в Киеве выдано кредитов на сумму немного больше $1 млрд. То есть влияние банков на ситуацию с ростом цен не такое значительное, как его пытаются представить. Проблему нужно искать в других факторах.
Как сбалансировать спрос и предложение на рынке недвижимости? Все понимают, что на сегодняшний день рынок строительства не прозрачен. Чтобы попасть на него, необходимо пройти очень серьезные коррупционные заборы.
Существуют наработанные механизмы для того, чтобы сделать рынок прозрачнее — аукционы, продажа земли как инвестиционный проект и др. Возможно, необходимо пускать на этот рынок иностранные компании, которые будут давать больше мощности для увеличения объемов строительства, скажем, до 2 млн. кв. м. Это очень серьезно повлияет на предложение на рынке недвижимости.
В условиях, когда доходы населения недостаточны для того, чтобы соответствовать тем нормативам, по которым банки могут безопасно выдавать кредиты, для них очень важно не впасть в конкурентную борьбу, забыв о рисках. В условиях, когда рынок растет, банки идут на то, чтобы игнорировать международные нормы оценки заемщика. Тут есть два важных показателя: отношение кредита к стоимости квартиры и отношение того платежа, который должен платить заемщик, к его доходам.
В последнее время здесь имеет место очень плохая тенденция. А банки в погоне за рынком не обращают на нее внимания и устанавливают нормы, которые не соответствуют мировой практике. Это очень опасно как для самих банков, так и для рынка.
Юрий Блащук (глава правления Международного ипотечного банка)