Именно на структурированные ипотечные облигации должны ориентироваться те, кто желает получить недвижимость. Сегодня на рынке ценных бумаг Украины появился новый «товар» – ипотечные облигации. Таким образом, у желающих надежно вложить свои капиталы появился еще один интересный ресурс.
Однако стоит обратить на него внимание и тем, кто в ближайшее время не намерен делать вложения, но уже имеет или намерен взять ипотечный кредит. Ведь вполне возможно, что именно его имущество станет обеспечением для ипотечных облигаций.
Именно так, ведь обязательства эмитента ипотечных облигаций обеспечиваются его правом требования по ипотечным кредитам или займам. При этом, согласно Закону «Об ипотечных облигациях», существуют два вида ипотечных облигаций – обычные и структурированные. Надо отметить, что они серьезно отличаются друг от друга. Обычные ипотечные облигации – это, по сути, просто способ для банков использовать выданные ипотечные кредиты для привлечения новых средств. Свидетельствует об этом, например, норма, в соответствии с которой не менее 85% ипотечного обеспечения должны составлять права требования к жилью. Причем основным способом погашения обязательств по облигациям является в данном случае выплата денежных средств. То есть рассматривать этот тип ипотечных облигаций как механизм получения недвижимости в собственность сложно.
Другое дело – структурированные облигации. В отношении их четко написано, что основной (и единственный) механизм погашения – это передача владельцам облигаций обеспечения, то есть права требования по ипотеке. Выпускать такие облигации, в отличие от обычных, могут лишь специализированные ипотечные учреждения, специально созданные для приобретения ипотечных активов и выпуска ипотечных облигаций. Таким образом, несложно предвидеть, что чаще всего в качестве ипотечного обеспечения по структурированным облигациям будут выступать права требования по сомнительным задолженностям. Ведь вероятность того, что кредиторы станут продавать свои права по высоконадежным кредитам, ничтожно мала. Следовательно, ипотечные учреждения получат преимущественно те ипотечные активы, по которым высока вероятность невыплаты. И, учитывая специфические требования к погашению структурированных облигаций, фактически имеет место приобретение владельцем облигаций недвижимости в будущем по несколько заниженной цене.
Говорить о дешевизне можно потому, что, согласно Закону, в состав ипотечного обеспечения облигаций могут входить лишь долги, обеспеченные ипотекой имущества, стоимость которого составляет не менее 125% от суммы долга. А размер обязательств ипотечного учреждения не может превышать суммы покрытия, то есть общей суммы прав требования. Таким образом, имеется экономия порядка 25% стоимости объекта для владельца облигаций. Правда, в реальности она, скорее всего, будет немного ниже, поскольку следует учитывать возможные расходы на взыскание предмета ипотеки, в частности, на судебное разбирательство и/или привлечение государственной исполнительной службы.
Главный принцип при выборе облигаций для приобретения в дальнейшем недвижимости: чем ниже вероятность исполнения обязательств, входящих в состав ипотечного покрытия, тем лучше
Исполнять свои обязательства эмитент облигаций обязан в сроки и на условиях, указанных в проспекте эмиссии. Так что прежде чем приобретать облигации, стоит внимательно ознакомиться с данным документом. Кроме того, на эти параметры могут также влиять положения договора по управлению ипотечным покрытием. Поэтому владельцам облигаций стоит знакомиться и с этим документом. Договор с управителем всегда заключает эмитент. Однако владельцы облигаций имеют право отстранить его от выполнения обязанностей.
Для этого необходимо решение общего собрания владельцев облигаций, которое собирается либо по инициативе управителя, либо владельцев не менее 10% облигаций. Правда, в проспекте эмиссии или в договоре управления могут быть установлены другие условия. Собрание считается правомочным, если на нем представлены владельцы более 50% облигаций, которые обеспечены одним покрытием. Решение принимается двумя третями голосов присутствующих, при этом каждый участник собрания владеет числом голосов, пропорциональным номинальной стоимости принадлежащих ему ценных бумаг. Оформленное протоколом решение рассылается всем владельцам облигаций, независимо от того, принимали они участие в собрании или нет.
Таким образом, владельцы облигаций получают возможность влиять на доходность своих ценных бумаг. Кроме смены управителя, на собраниях дается согласие на внесение изменений в проспект эмиссии и договор управления, решается вопрос об обращении взыскания на ипотечное покрытие для погашения облигаций и назначаются внеплановые аудиторские проверки покрытия и управителя. То есть владельцы структурированных ипотечных облигаций обладают значительной свободой действий.
ГЛАВНОЕ
В целом, ипотечные облигации надо четко разделять на два очень несхожих между собой вида. Первый, который сейчас и появился на рынке, – обычные ипотечные облигации. По сути это просто обеспеченные правом требования по ипотеке. Потому – более надежные, однако в качестве инструмента приобретения недвижимости совершенно не подходящие. Зато структурированные ипотечные облигации назвать облигациями достаточно сложно. Именно на них должны ориентироваться те, кто желает получить недвижимость. Ведь погашаются такие ценные бумаги исключительно за счет ипотечного покрытия. Надо отметить, что они дают своим владельцам достаточно возможностей влиять на развитие событий – почти столько же, сколько и акции. Но риски, особенно если главная цель приобретения облигаций – получение недвижимости, все равно достаточно велики. Что, правда, практически нивелируется возможностью сэкономить около 20% от реальной стоимости имущества. При этом руководящий принцип при выборе облигаций для приобретения в дальнейшем недвижимости – чем ниже вероятность исполнения обязательств, входящих в состав ипотечного покрытия, тем лучше.
Автор – Александр ПОПОВ
Источник– http://times.liga.net