Мы же, имеем уникальный случай единения потребительского товара и средства накопления. Квартира нужна чтобы: 1 – в ней жить; 2 – вкладывать деньги. При существующем положении вещей 80 – 100% годовых, при инвестировании в недвижимость, совсем недурной доход. Ни одно другое средство вложения капитала не сопоставимо с ней по доходности.
Страшно подумать, что произошло бы, если бы функцию средств накопления приняли на себя, скажем, «каце» из известного фильма, а говоря по-русски, обыкновенные спички. Уверен, очень скоро огонь пришлось бы добывать трением или, в лучшем случае, с помощью огнива. Вожделенные коробочки плотно паковались бы их обладателями в хранилища банков не оставляя ни малейшего шанса рядовому курильщику воспользоваться спичками по их прямому назначению. Нечто подобное мы можем наблюдать на РН. «Денежные мешки» с огромным удовольствием готовы пополнить свою коллекцию 5-й квартирой в Ялте или пентхаузом в Лондоне, тем самым, убивая в «маленьком человеке» любую надежду на приобретение, такой необходимой, ему жилплощади. А как иначе? Ведь дело то, верное! Нет ничего лучше, чем вложиться в галопирующе -растущие активы!
Все верно и, нечего злопыхать по поводу «нетрудовых доходов», «зажравшихся коррупционеров» и пр. Если у человека есть деньги в большом количестве (оставим в покое их происхождение), то он имеет полное право распорядиться ими по своему усмотрению. Вот, только, кто его надоумил, что вложение в недвижимость есть лучшее из всех возможных? Оставим ответ на этот вопрос на совести самых активных участников РН. На самом деле, в мире существует масса весьма привлекательных альтернативных способов размещения активов. Например, ракушки каори. На островах Полинезии за одну такую раковину можно легко приобрести добрую половину деревни или стадо буйволов. Очень выгодное вложение! Раковина мала, не требует затрат на обслуживание и, главное, всегда в цене! Ее стоимость не зависит от мировых цен на нефть, темпов роста мировой экономики, состояния здоровья очередного диктатора и прочей ерунды. Вкладывайтесь, гаспода! Первый, успевший, перевести свои активы в каори, очень скоро переплюнет самого Уоррена Баффета, ибо стоимость ракушек растет астрономическими темпами! И, самое главное, с каким облегчением вздохнут десятки тысяч обездоленных, получив возможность купить жилье, чтобы в нем жить. Перенесите свои амбиции на другой рынок (например, ракушек каори), господа, и потомки вас не забудут.
Однако, совковый менталитет лимитчика упрямо твердит свое: «Нет лучшего воплощения «русской мечты», чем отдельная жилплощадь! Вложение в квартиру – верняк!». И, подверженные синдрому оголодавшего блокадника, наши сограждане продолжают, жадно давясь, заглатывать блюдо под названием «недвижимость».
Но, насколько бы не был голоден человек, рано или поздно наступает насыщение. Предположим, за 5-й ялтинской квартирой последовала 25-я, а там, либо нефтедоллары иссякли, либо прозрение наступило, а то и вовсе, человек не вечен, знаете ли… И вот, наконец, настал тот «день Х», когда, как выясняется, вожделенная недвижимость и на фиг никому не нужна стала. То есть, нужна и, очень даже многим, но, приблизительно, как хлеб в голодовку. Есть желание, но нет возможности. Смею утверждать, что этот «день Х» уже наступил или, по крайней мере, очень близок, о чем свидетельствует практически остановившийся зимой 2007г. рост цен на РН.
Что же дальше? По законам ТР, дорога одна – вниз! Писано – говорено на эту тему много, да, вот, вниз не получается, в лучшем случае «боковое движение» выходит. Продажи замерли, РН остановился, но цены падать и не собираются. В чем же парадокс? По мнению автора, изменение ситуации на РН без дополнительных внешних факторов, способных «качнуть» рынок, невозможно.
Причин тому две:
1- РН в состоянии существовать при сколь угодно высоких ценах за счет, так называемых «альтернативных» сделок (съезды, разъезды, обмены и пр.). В данном случае мы имеем возврат РН в то доисторическое совковое прошлое, когда товарно-денежные отношения на РН отсутствовали вовсе, однако ротация квартир осуществлялась путем их обмена, порой с незначительными доплатами. Действительно, ничего не мешает, продав квартиру за 1 000 000$, купить две по 5 00 000$ и, наоборот, а на комиссионные, налоговые сборы и т.п., уж как-то и по сусекам наскрести можно. Естественно, динамики на таком рынке поубавится, но агентства недвижимости (АН) при этом никакого дискомфорта испытывать не будут, т.к. продолжат исправно получать свои немалые вознаграждения, как процент с большей суммы и, бороться за те же деньги, как сумму процентов с нескольких сделок, им никакого резона не будет. Следовательно, АН практически не заинтересованы в снижении цен и работать на их понижение никогда не станут.
2 – Вторая причина гораздо более интересная и не столь очевидна, как первая. Было бы наивным, полагать, что РН умрет настолько, что на нем не будет произведено ни одной новой покупки. Предположим, в практически замороженную систему (новых покупок не осуществляется, поскольку деньги уже вморожены в объекты недвижимости, продаж не происходит из-за полного несоответствия цен платежеспособному спросу) клуба владельцев ракушек каори, простите, владельцев инвестиционных квартир, врывается очередной зарвавшийся нувориш с мешком инвалюты и приобретает один из объектов недвижимости. Каковы действия продавца? Возможно, чуя неладное, сорвать куш и уйти с рынка. Но много ли вы видели за карточным столом счастливчиков, способных после крупного выигрыша выйти из игры? Тем более, если он, практически, хозяин казино и, любая игра всегда происходит в его пользу? Конечно же, нет! Удачливого продавца на РН в течении последних 5 -6 лет постоянно приучали к одной мысли: «Покупай по любой цене (конечно, лучше дешевле, но если нет, сойдет практически любая), завтра продашь дороже!». Подумаешь, рынок стоит, это же временная коррекция! Руководствуясь этой аксиомой, приободренный инвестор тут же ринется покупать что-либо взамен недавно проданного объекта и, часто, у своего же коллеги по цеху. Все! Механизм снова запущен! РН жив и успешно движется. Вот, только есть одно «но». Продав свои роскошные апартаменты за сумму N, бывший продавец, став покупателем, уже не может найти аналогичный вариант за сумму N-1 и, даже за N. Но не за навар же с вареных яиц он работает, поэтому, инвестор принимает продиктованное ему логикой РН решение: «Куплю что-нибудь попроще, все равно в убытке не буду». После чего горе-инвестор покупает квартиру либо меньшей площади, либо в менее привлекательном районе, затем, она тут же выставляется на продажу, но уже по более высокой цене. Таким образом, происходит перетекание инвестиционных средств в районы с менее ликвидным жильем, автоматически повышая в нем стоимость кв. метра.
По наблюдениям автора, этот процесс находит отражение в том, что существовавшая в городе его проживания, еще год назад, ценовая дифференциация жилья в зависимости от района, сейчас практически полностью нивелирована и цена кв. метра в центральных и спальных районах отличается весьма незначительно.
Доведя, изложенную выше, ситуацию до абсурда, мы скоро сможем наблюдать удивительное однообразие цены кв. метра как в рабочем поселке, так и в центральных районах мегаполиса. Уже сейчас автором отмечены предложения гостинок со стоимостью кв. метра отличавшейся менее, чем на 10% от стоимости кв. метра в полноценных квартирах в центральной части города.
Итак, продавец на РН, руководствуясь логикой плотно позавтракавшего жирной мухой паука, снова занимает позицию в ожидании очередной жертвы. Он никуда не торопится, оборот не его стихия. Его сверхзадача – дождаться следующей слепой жирной мухи. Тут суетиться нельзя. Сети расставлены, приманка развешена. Сиди и жди, муха обязательно прилипнет. Было бы наивно, полагать, что проголодавшись, паук начнет гоняться за худосочными комарами. Он переждет и, рано или поздно, насытится жирной плотью.
Как следует из рассмотренных выше причин 1 и 2, РН является самодостаточным и способен существовать при сложившемся уровне цен достаточно долгое время в состоянии вялотекущих продаж. Большинство авторов, пытающихся прогнозировать развитие ситуации на РН, анализируя совершенно иные факторы, влияющие на развитие РН, приходят практически к тому же: «…цены будут расти незначительно, находясь в пределах уровня инфляции». Поэтому, автору кажутся странными все рассуждения о возможном ажиотажном сбросе инвестиционных квартир, как только снизится динамика роста цен на РН. Увы, не дождетесь. Может Вашим детям повезет больше.
Так возможен ли обвал на РН, эта соломинка, шанс ухватиться за которую еще не похоронен некоторыми мечтателями? Неужели выхода из сложившейся ситуации нет и безумие ничем не остановить? Смею заверить, не все так безнадежно. К нашему счастью, субъектами РН являются не яйцеголовые умники – аналитики с Уолл-стрит, а как правило, недоучки с ближайшего базара. Любой рынок это толпа, а РН – толпа в кубе. Толпа живет по своим законам, не подвластным логике здравого индивидуума. Ажиотаж, паника, безумие – атрибуты толпы. Внушаемость толпы огромна, внушить толпе любой бред значительно проще, чем каждому из ее субъектов поодиночке. Безапелляционная аксиома, возведенная в ранг абсолютной истины, о постоянном и безостановочном росте цен на недвижимость вдалбливалась доброхотами в сознание толпы на протяжении нескольких лет. Нет ничего удивительного в том, что в эту «истину» поверила огромная масса наших сограждан. Небывалый ажиотаж на РН был их ответом «рыночным гуру». Но ни что не бывает вечным. Зерна сомнения уже посеяны, наша с Вами задача, взрастить их. Предлагаю бить противника его же оружием. Все в наших руках. Быть может, завтра, также безапелляционно уверовав в постулат о крахе РН, о грядущем обвале и, еще черт знает, о чем, толпа горе – инвесторов в приступе массового психоза начнет сливать свои ракушки каори в пол – цены, дабы «хоть свое вернуть».
Предлагаю всем небезразличным оказать им в этом свою посильную помощь. Вспомните о «квартирах флагманах». Их присутствие на рекламных полосах газет сыграло далеко не последнюю роль в процессе формирования общественного сознания субъектов РН. Читая рекламу, потенциальный покупатель всегда составляет представление о «реальной» цене сравнивая цены различных вариантов. Понятие «дорого» или «дешево» всегда весьма относительно и субъективно. Наша задача – помочь ему в формировании этих понятий. Выставим своих «анти – флагманов»! Для этого достаточно разместить несколько объявлений, как о продаже, так и о покупке любой недвижимости с указанием цен, несколько отличающихся от сложившихся. Объявления такого рода обычно принимаются редакциями соответствующих изданий бесплатно, так что, было бы желание. Предлагаю каждому заинтересованному в развитии событий в нужном направлении, разместить несколько объявлений о продаже вымышленных квартир по ценам на 15 – 20% ниже существующих аналогичных предложений. Здесь важно не переборщить, ибо слишком низкая цена, скорее всего, будет воспринята как опечатка. Встретив, интересующие его варианты, по более низкой цене, покупатель будет вынужден задуматься о возможной минимизации своих затрат и вспомнить о, совсем было забытой, задаче 2 для покупателя. Если он этого не сделает, то он, простите, полный лох. Даже позвонив по несуществующему телефонному номеру и сокрушаясь о несостоявшейся выгодной сделке, в следующий раз, прежде чем расстаться со своими кровными сбережениями, он землю носом рыть будет в поисках «халявы», а не схватится за первый попавшийся ему по «рыночной» цене вариант.
Поверьте, объявления о продаже читают не только покупатели. Видя наличие более выгодных предложений, продавцы также будут вынуждены несколько поумерить свои аппетиты.
Что касается объявлений о покупке, в вопросах ценообразования рекомендую не стесняться. Укажите цену, которая Вас устраивает, пусть все знают – вот она, справедливая цена, которую готов заплатить реальный покупатель. И может быть, Вам повезет.
Если сработают объявления типа 1, объявления типа 2 должны окончательно подвести продавцов к осознанию неизбежности того самого, пресловутого «обвала» РН, который так долго все ждали. Дальше – маховик должен начать раскручиваться в обратную сторону, для этого ему нужно задать лишь начальный импульс и, иногда, (хотел написать: «подливать масла в огонь») смазывать ось. Заказные статьи и «аналитические» обзоры это не наш метод, мы будем действовать на сознание толпы изнутри.
Возможно, революционный пафос автора настоящей статьи вызовет у читателя определенный скепсис, но, решайте сами, сможете ли Вы сказать внукам: «Я пытался развернуть рынок недвижимости и мне это …» Дальше зависит от Вас.
Источник – Сергей Платонов