Как обезопасить себя, покупая квартиру с возможной “историей”? Да никак. Разве что понадеяться на банк и страховую компанию – если покупать в кредит. Тогда их службы безопасности смогут досконально изучить подноготную сделки и нивелировать все риски покупателя.
Призраки прошлого
Как справедливо отметила героиня фильма “По семейным обстоятельствам”: у каждого из нас есть свое “проклятое прошлое”. Квартиры, как люди, и их прошлое может серьезно отравить жизнь нового владельца. “Я купил квартиру семь лет назад, а год назад мне пришла повестка в суд. Оказывается, нашлась дочь бывшего владельца квартиры, и она претендует на наследство! Инцидент был исчерпан: квартира ведь была продана до смерти ее отца, но шок, который я испытал от осознания реальности потери жилья, я запомню на всю жизнь”, — говорит начальник отдела продаж мебельной компании Анатолий Бондаренко, которому повезло относительно мирно разойтись с претендентами на жилплощадь.
Кроме законных наследников в жизни счастливого собственника жилья могут, откуда не возьмись, появиться и сами владельцы, которых, оказывается, не поставили в известность о совершении сделки. В одном из областных центров был случай, когда сильно пьющий владелец, которого мошенники сослали в дальнее село, чтобы продать по доверенности его квартиру, вырвался из неволи, от шока бросил пить и начал суд с покупателями. Суд закончился в пользу владельца, а незадачливым покупателям пришлось съехать. Деньги, уплаченые мошенникам, им никто не вернул.
Эта схема достаточно популярна, правда, в данном случае она дала сбой. Обычно одинокого владельца спаивают в дальнем селе до смерти, поэтому в результате таких афер судом дело заканчивается редко. Значительно чаще бывшие владельцы “воскресают” и требуют вернуть жилье, если пребывали на момент совершения сделки в местах не столь отдаленных.
А в чем риск?
“Риски потери прав собственности на недвижимость возникают при любом переоформлении документов о владении. И чем длиннее цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше вероятность возникновения проблем. Как бы тщательно ни проверялись документы, ни риелторы, ни застройщики не могут обещать клиенту, что совершенная сделка в будущем не будет оспорена и признана недействительной”, — говорит руководитель службы информационной политики АОЗТ “Страховая компания “Лемма” Елена Привалова.
Утрата или ограничение прав собственности может наступить при нарушении законодательства в процессе заключения сделки (например, когда покупателя или продавца ввели в заблуждение или если не соблюден порядок оформления сделки). Также покупатель может пострадать, если право собственности было передано лицом, не имеющим законных оснований распоряжаться данным имуществом, или если недвижимость в момент продажи находилась под арестом, залогом или на нее предъявили законные права третьи лица (например, наследники или лица, пребывавшие в местах лишения свободы).
Проблемы могут возникнуть, даже если в очень далеком прошлом были нарушены правила приватизации или имела место подделка или подлог документов. При этом наличие промежуточной сделки купли-продажи отнюдь не является гарантией безопасности. То есть если после нелегитимного присвоения или продажи жилья оно было перепродано по всем правилам законопослушным гражданам, то законные владельцы, которых мошенническим путем лишили права собственности, смогут отстоять свое право в суде. Проще говоря, сколько бы раз квартира ни меняла хозяев, если в ее истории была афера, она может аукнуться новым владельцам в любой момент.
В общем, причин, по которым можно потерять честно приобретенное жилье, достаточно. Как правило, со всеми этими бедами владелец квартиры вынужден справляться самостоятельно — ни риелтор, ни нотариус ответственности за это не несут. Однако есть и иной вариант решения проблемы — страховка титула (права собственности на имущество).
Титулярный защитник
Полис страхования права собственности предусматривает финансовую гарантию возврата вложенных средств в недвижимость — в пределах рыночной стоимости купленного объекта, — если сделку признают недействительной. В перечень страховых случаев обычно включают не только судебное решение по иску, поданному претендентами на приобретенное жилье (наследники, вышедшие из мест лишения свободы и так далее), но еще и отказ бывших собственников вовремя освободить жилплощадь, а также любые другие посягательства третьих лиц, которые мешают в полной мере наслаждаться правом собственности на покупку.
Казалось бы, такая страховка — просто находка! Но, тем не менее, только 5% клиентов, которые приобретают полис титульного страхования, делают это по собственному желанию, а не по настоянию банка-кредитора. “Добровольно, без указаний со стороны банка, полис титульного страхования в Украине приобретается редко. Причинами этого являются недостаточная осведомленность граждан, низкая культура страхования в стране и необходимость осуществления дополнительных затрат покупателем при приобретении недвижимости. Последний фактор очень весомый, учитывая тотальное желание наших граждан сэкономить при осуществлении купли-продажи недвижимости”, — рассказывает директор департамента имущественного страхования ЗАО “Европейский страховой альянс” Алексей Ляховский.
Даже банки такую страховку требуют не часто. В последнее время даже наметилась тенденция отказа многих банков от “титулки”, как обязательного условия при ипотеке. “Этот вид страхования обязателен, если в ипотеку передается другой объект, отличный от покупаемого в кредит, либо если у продавца объекта недвижимости, приобретаемого за счет кредита, есть несовершеннолетний ребенок, при условии что он имеет место регистрации, отличное от продаваемого жилья, и продавцом не получено разрешение органов опеки и попечительства”, — отмечает начальник отдела мониторинга ПУМБа Ольга Кабанец. Еще одной причиной для включения титульной страховки в список обязательных являются подозрения, высказанные службой безопасности банка по поводу истории покупаемой в кредит квартиры.
Почем титул?
Полис титульного страхования стоит недешево: годовой тариф колеблется в пределах 0,5–2% стоимости недвижимости, в отдельных случаях ставка может достигать 3%. При этом почти все страховые компании включают в условия обязательную франшизу. Тариф по каждому случаю определяется индивидуально с учетом истории конкретной квартиры, ее стоимости, количества предыдущих сделок и участвовавших в них лиц. Также на стоимость страховки повлияет перечень страховых случаев. Многие компании, учитывая склонность их сегодняшних клиентов к экономии, пытаются максимально сузить перечень рисков и таким образом удешевить страховку.
Сами же страховщики советуют насторожиться, если предложенный тариф не превышает 0,5%. Такой полис сможет разве что успокоить совесть покупателя, но никак не защитит его от риска потерять жилье.
Исключение составляет приобретение полиса “под патронатом” банка, в таком случае тарифы несколько ниже — в пределах 0,2–1%. Такая дешевизна связана с тем, что банк подписывает со страховой компанией своего рода “оптовый” договор и, соответственно, получает солидную скидку.
Кстати, если страховка приобретается по требованию банка, выгодоприобретателем обычно выступает банк. При этом лимит ответственности по страховке нередко ограничивается суммой выданного банком кредита, а не полной стоимостью недвижимости. Это означает, что если права собственности будут оспорены, возмещение получит только банк. Например, известен прошлогодний случай, когда продавец одной столичной квартиры оказался мошенником, подделавшим паспорт и судебное решение, согласно которому он являлся владельцем квартиры. Когда настоящие владельцы доказали свое право собственности в суде, страховая компания выплатила кредитовавшему эту сделку банку возмещение. А вот покупатель потерял свои деньги безвозвратно.
Особенностью титульного страхования является то, что событие, которое может стать причиной наступления страхового случая, уже произошло до момента заключения договора страхования. Ответственность страховщика наступает в случае потери страхователем права собственности на недвижимость или ограничения этого права по решению суда. Юристы страховой компании представляют интересы страхователя в суде. В том случае, если право собственности не удается отстоять, страховая компания обязана выплатить возмещение в размере страховой стоимости утраченной недвижимости. А это очень хороший стимул к тому, чтобы покупатель получил серьезную юридическую поддержку — по цене страхового полиса.
Опасные мифы
Бытует мнение, что страховка необходима только для покупки жилья на вторичном рынке. Тем не менее, страховщики утверждают: приобретая “первичку”, покупатель рискует не меньше. К примеру, при долевом участии в строительстве жилья инвестор может так и не получить свое право собственности, тем более, что его на момент совершения инвестиции еще нет. Право собственности у инвестора появляется только после регистрации жилья в БТИ. Зато, имея на руках договор с застройщиком, инвестор может застраховать свое, еще не наступившее, право собственности. Страховым событием в таком случае будет считаться признание сделки, заключенной между инвестором (покупателем квартиры) и застройщиком или управляющей компанией, недействительной. Кстати, от несвоевременной сдачи в эксплуатацию объекта в Украине пока не страхуют. Потому что риск практически стопроцентный — оправдываются страховщики.
Считается, что наличие страховки более всего необходимо в первые три года владения. В украинском законодательстве установлен срок исковой давности, равный этому сроку. Тем не менее, отсчет трех лет начинается с того момента, когда заинтересованное лицо узнало или могло узнать, о том, что его права были нарушены. Проще говоря, новоявленный наследник или обманутый владелец могут подать в суд на нынешних жильцов через любое количество лет после сделки.
Сергей Слупицкий,
начальник отдела страхования имущества и ответственности ЗАО СК “ВЕСКО”
— Обычно приобретение полиса титульного страхования является инициативой банка, который кредитует сделку покупки жилья. Имеет ли смысл покупателям страховать свое право собственности самостоятельно?
— Если имущество не покупается в кредит или не является залогом под обеспечение кредита, страховщик подходит к возможности заключения договора страхования титула с особым вниманием. Страховая компания очень тщательно взвешивает возможные риски и наверняка откажется от страхования сомнительной сделки. А если страховая компания отказалась от заключения договора страхования, то и покупателю недвижимости стоит задуматься: стоит ли приобретать такое имущество. Полис способен защитить от тех рисков, которые невозможно порой выявить даже при очень тщательном изучении деталей предстоящей сделки. Еще один плюс подобной страховки — это то, что при наступлении страхового случая интересы страхователя бесплатно будут защищать юристы страховой компании.
— Были ли случаи в работе компании, когда страховка помогла сохранить Вашим клиентам жилье?
— В практике компании известно немало случаев, когда страховой полис эффективно демонстрировал свою полезность. Не так давно страховка была оформлена при покупке квартиры в одном областном центре Украины. На момент заключения договора купли-продажи квартира успела поменять нескольких владельцев. Первый хозяин квартиры, который, судя по всему, злоупотреблял алкоголем, выдал доверенность на ее продажу и вскоре умер. Через несколько дней после смерти владельца квартиры двое его близких знакомых, заполучивших эту доверенность, успели продать квартиру друг другу. А еще через некоторое время продали нашему страхователю. Вскоре сделка была опротестована прокуратурой в связи с тем, что на момент продажи по доверенности собственник квартиры был уже мертв.
Юрист, нанятый страхователем, не справился с возникшей ситуацией, и к делу подключились юристы страховой компании. В итоге страхователю удалось сохранить права на квартиру, на имущество мошенников наложен арест. По решению суда именно они должны компенсировать родственникам бывшего владельца стоимость квартиры.
Как купить страховку?
1. Клиент подает заявление и пакет документов в страховую компанию.
2. Страховая компания проводит предварительное расследование.
3. По результатам расследования страховщик сообщает клиенту: берется ли он страховать сделку и, в случае положительного решения, устанавливает страховой тариф.
4. Продавец и покупатель заключают сделку купли-продажи недвижимости.
5. Клиент приобретает страховой полис.
Как получить выплату?
1. После подачи в суд иска, оспаривающего права собственности, клиент должен уведомить страховую компанию (если он узнает о возможной тяжбе раньше, он обязан предупредить страховщика заранее).
2. Юристы страховой компании защищают интересы клиента в суде.
3. Если клиент проигрывает тяжбу — недвижимость переходит в собственность законным владельцам, а страховая компания выплачивает возмещение неудачливому покупателю.
Почем титул?
Тарифы на титульное страхование
Страховая компания Тарифы для “первички” Тарифы для “вторички” Франшиза
“ИНГО-Украина” 0,3%–0,7% 1% $500
“Европейский Страховой Альянс” — 1%–1,5% 1%–10%
“Провидна” 0,2%–0,5% 0,2%–0,5% Возможно без франшизы
“Инвестсервис” 0,35%–0,5% на год,
1% на 3 года, 1,5% на 10–15 лет 0,35%–0,5% на год, 1% на 3 года, 1,5% на 10–15 лет 5%
* — Тарифы, указанные в таблице, приблизительны. В каждом конкретном случае тариф определяется индивидуально!
Оно вам надо?
Банки, которые при оформлении ипотечного кредита обязывают клиентов приобретать полис титульного страхования
Банк Предложенный тариф
Ощадбанк 0,3%
“Надра” 1%
Индекс-банк 0,2%–0,3%
“Финансы и Кредит” Индивидуально — 0,5%
Источник – http://www.dengi-ua.com