Ведь им приходится выплачивать ощутимо большие проценты за пользование кредитом. В этом случае есть смысл уменьшить платежи за счет схемы рефинансирования ипотечного кредита. Массово кредитовать ипотеку банки начали около двух лет назад, что заметно сказалось на изменении основных условий кредитования.
Так, ставки снизились в среднем с 20% до 13% по валютным кредитам и с 30% до 18% в гривнах, сроки кредитования выросли до 30 лет, а размер первого взноса снизился с 50% до 15%.
Здесь необходимо разделить два понятия – ставку, которую декларирует банк, то есть только проценты без учета дополнительных комиссий, и эффективную процентную ставку, которая включает в себя уровень доходности операций для банка с учетом всех комиссионных вознаграждений. Если говорить о декларируемой процентной ставке, то в среднем по рынку она составляет 10-12% годовых в иностранной валюте и 16-18% годовых в гривне. При этом эффективная ставка банков находится в пределах 12-14% годовых в иностранной валюте и 18-20% в гривне.
Как правило, банки используют фиксированную процентную ставку, и только некоторые финучреждения – плавающую (изменяющуюся через определенное время), внося при этом в договор параметры ее максимальных колебаний. Высокая конкуренция вынуждает банки более лояльно относиться к своим клиентам, так как он может “уйти” в другой банк, рефинансировав ипотечный кредит. Некоторые финучреждения по просьбе особо ценных для них клиентов снижают процентную ставку по кредиту (как правило, на 0,5-1%) или выдают под ранее заложенную квартиру займы на текущие нужды, например, ремонт. Но если клиент имеет возможность выгодно рефинансировать кредит в другом банке, он постарается уйти. Даже учитывая, что придется понести дополнительные расходы на оформление новой справки в Бюро технической инвентаризации, нотариальные затраты на оформление нового ипотечного договора, проведение новой оценки недвижимости, переоформление договора страхования. К тому же банк вправе потребовать комиссию за досрочное погашение кредита, если это было прописано в договоре, которая обычно составляет от 0,5% до 1% от суммы кредита. Ограничения на досрочное погашение, как правило, применяются в первые два года с момента выдачи кредита.
Стоит отметить, что банк вправе также потребовать досрочного погашения кредита, если заемщик не выполняет условия договора. Например, несвоевременно погашает кредит и проценты, занимается несанкционированной перепланировкой квартиры, изменяет целевое назначение недвижимости или отказывается от продления необходимых договоров страхования. У ряда банков в случае непогашения кредита автоматически повышается процентная ставка, даже если просрочка составила 10 дней. Но в любом случае все это фиксируется в кредитном договоре.
Схема рефинансирования ипотечного кредита выглядит следующим образом. Для того чтобы новый банк принял решение о рефинансировании кредита, заемщику необходимо предоставить выписку об отсутствии просроченной задолженности по имеющемуся кредиту, а также письмо старого банка о том, что он не возражает против того, чтобы новый банк стал ипотекодержателем. После принятия новым банком решения о выдаче ипотечного кредита в известность об этом ставится старый банк-ипотекодержатель. Клиент в новом банке заключает договор, и в это время (до 10 дней) предмет ипотеки (квартира) находится в залоге в обоих банках. Новый банк перечисляет деньги на счет клиента для погашения кредита в старом банке. Как только кредит погашается, старый банк обязан в течение 10 дней снять все запреты и отчуждения с предмета ипотеки. После этого новый банк накладывает свои запреты на ипотеку и становится единственным и первым ипотекодержателем.
Однако есть и вторая схема рефинансирования – “менее гуманная”, – когда банк отказывается давать согласие на вторую ипотеку. Тогда новый банк выдает деньги под залог другой недвижимости на погашение кредита в старом банке, а затем оформляет ипотеку на освободившуюся недвижимость. Здесь у многих клиентов могут возникнуть проблемы, так как не всегда возможно временно заложить вторую квартиру – по той простой причине, что ее нет в наличии.
Как правило, банки не рискуют выдавать бланковый кредит (без обеспечения). Его может получить, да и то в исключительных случаях, только клиент, который давно обслуживается в этом банке или имеет в нем крупные депозиты.
В таком случае единственный выход – взять временный, на два-три месяца, кредит на период расчета со старым банком и высвобождения квартиры из залога в старом банке. Но в этом случае расходы могут нивелировать выгоды от самой процедуры рефинансирования. К тому же некоторые банки практикуют единоразовую комиссию за предоставление кредита вне зависимости от того, рефинансируется ли ипотечная задолженность или оформляется новый кредит, – в размере 1-2%.
Следует отметить, что в будущем схемы рефинансирования ипотечных кредитов постепенно утратят свою актуальность. Этому будет способствовать как общее выравнивание процентных ставок, так и более активное внедрение банками практики ограничений на досрочное погашение для секьюритизации разросшихся портфелей ипотечных кредитов.
В каком случае выгодно рефинансировать кредит
Антон Шаперенков,
начальник управления разработки продуктов розничного бизнеса VAB Банка:
– Если посчитать затраты клиента при оформлении кредита в первом банке, получается, что не всегда выгодно этим заниматься. Но каждый случай надо просчитывать отдельно, в зависимости от величины накладных расходов при оформлении и процентной ставки, предложенной в другом банке.
Татьяна Коннорова,
начальник отдела розничного кредитования Укрэксимбанка:
– На длинных сроках, даже заплатив 1-2 процента за досрочное погашение кредита, это все равно выгодно, потому что в конечном счете клиент выигрывает.
Источник “http://realt.ua” со ссылкой на “http://www.kommersant.ua”