Отечественные банки активно занимаются подготовкой выпуска облигаций, обеспеченных ипотечными займами. “Деньги” выяснили, что грозит заемщикам в случаях дефолта этих ценных бумаг или банкротства банка.
Bond. Covered bond
В Украине начинает развиваться рынок ипотечных (покрытых) облигаций (covered bonds). На март намечено размещение трехлетнего выпуска облигаций Укргазбанка на сумму 50 млн. грн. О намерении осуществить эмиссию на 50–100 млн. грн. также заявили Ощадбанк и банк “Форум”, входящие в первую десятку лидеров рынка по величине активов.
Согласно Закону “Об ипотечных облигациях”, банки будут отвечать по таким ценным бумагам не только ипотечным покрытием (то есть правом требования по ипотечным кредитам), но и всем остальным имуществом. Облигации могут быть обеспечены ипотекой, рассрочкой, кредитными картами, корпоративными займами и любыми активами, находящимися на балансе финансового учреждения.
Иными словами, оформляя кредит в банке-эмитенте ипотечных облигаций, мы через некоторое время можем узнать о том, что нашим кредитором уже выступает совсем другое юридическое лицо. “Согласно индивидуальному контракту, банк закладывает кредитору определенную часть своих активов. Таким образом, облигации, обеспеченные активами, как правило, максимально защищены. И в случае наступления дефолта (неплатежеспособности банка, выпустившего облигации. — Ред.) никакой другой кредитор банкрота не сможет претендовать на них. Облигации, обеспеченные активами, принадлежат только их покупателю, с которым был подписан соответствующий договор”, — утверждает финансовый директор IMB Group, и. о. члена правления “Международного Ипотечного Банка” Тодд Эспозито.
В случае невыполнения эмитентом своих обязательств по ипотечным облигациям законодательство предоставляет их владельцу право удовлетворить свои требования за счет ипотечного покрытия. “На деле эта витиеватая бюрократическая фраза означает, что в случае введения временной администрации в банке-эмитенте (или при его банкротстве) ипотечные активы (ипотечные кредиты. — Ред.) передаются на обслуживание в другое финансовое учреждение. А доходы от ипотечных активов продолжают использоваться для обслуживания долга по ипотечным облигациям”, — рассказывает юрист Украинской национальной ипотечной ассоциации Константин Кучеренко.
По заверениям юриста, никаких рисков для заемщика, чей банк выпустил облигации, не существует. “Заемщик даже не заметит, что его кредит служит покрытием ипотечных облигаций. Только в случае введения временной администрации заемщику, возможно, придется возвращать кредит другому финучреждению. Однако на объем обязательств заемщика это никак не повлияет”, — уверяет господин Кучеренко.
А можно я сойду?
И все же опасения у заемщиков есть, и весьма большие. Главное из них: не заставит ли новый кредитор возвращать кредит раньше срока или платить повышенные проценты? Не изменит ли он штрафную политику и не будет ли торопиться выставлять жилье на аукцион в случае банальной месячной просрочки платежа? Большинство банкиров считают такие страхи необоснованными.
Банк, выпускающий облигации, заинтересован в том, чтобы как можно меньше кредитов возвращались досрочно, поскольку в силу закона он обязан придерживаться определенного уровня ипотечного покрытия — доля ипотечных кредитов, обеспеченных залогами в виде недвижимости, должна оставаться достаточной. Но банк не вправе запретить заемщику перекредитоваться в другом банке, если того не устраивают условия кредитования.
“На практике банки устанавливают комиссионные платежи за досрочное погашение для того, чтобы уменьшить свои убытки, возникающие в результате перекредитования. Однако такая практика существует независимо от ипотечных облигаций, и эмиссия ипотечных облигаций никоим образом не ухудшит положение заемщиков относительно права перекредитования”, — считает юрист одного крупного банка.
Теоретически он, конечно, прав. Вот только, зная привычки многих отечественных банкиров, поверить в то, что они с радостью разрешат заемщику, чей кредит используется для обеспечения ипотечных облигаций, перекредитоваться в другом банке — трудно. За примерами далеко ходить не надо. Один хороший знакомый автора давеча запросил в Правэкс-банке справку о состоянии своей задолженности и платежной дисциплины, чтобы отнести ее в другой банк для перекредитования, но получил отказ.
Кроме того, не секрет, что некоторые банки устанавливают комиссионные за досрочное погашение кредита — причем вопреки Закону “О защите прав потребителей”. Можно предположить, что для кредитов, которые банк использует для обеспечения ипотечных облигаций, комиссионные за досрочное погашение будут повыше сегодняшних 1–2% суммы кредита.
Ну, допустим, “родной” банк сможет компенсировать повышение комиссионных, взимаемых за досрочное погашение, более низкой ставкой по кредиту. А вот как поведет себя “чужой” банк, к которому могут перейти на обслуживание ипотечные кредиты в случае банкротства банка-эмитента или появления у него финансовых затруднений? — Спрогнозировать сложно. Поэтому если есть намерение в будущем перекредитовать свой ипотечный кредит или добиться снижения ставки, “Деньги” советуют внести в кредитный договор пункт об обязанности банка получить согласие заемщика на внесение займа в обеспечение эмиссии ипотечных облигаций.
Требуйте внесения в кредитный договор пункта об обязанности банка получить согласие заемщика на использование его займа в качестве обеспечения ипотечных облигаций
Кому выгодно?
В том, что рынок ипотечных облигаций будет активно развиваться, сомнений нет. Ипотечные облигации выгодны покупателям, так как это очень хорошо защищенная обеспечением ценная бумага. Поэтому ставки по покрытым (в данном случае — ипотечным) облигациям всегда ниже, чем по классическим корпоративным обязательствам банков. Ожидается, что ставка купона по ипотечным облигациям Укргазбанка будет составлять 10,5% годовых (для сравнения, обеспеченные ипотекой еврооблигации ПриватБанка продавались с доходностью 8% годовых). Имеет ли смысл покупать эти ценные бумаги “частникам”? — Вряд ли.
“Ипотечные облигации, как правило, более интересны для лиц, владеющих крупными суммами (например, свыше $100 млн.), или компаний, поэтому они в большей мере предназначены институциональным инвесторам. При меньших объемах эмиссии выпуск ипотечных облигаций экономически не обоснован”, — утверждает финансовый директор IMB Group, и. о. члена правления “Международного Ипотечного Банка” Тодд Эспозито.
Банкиры предполагают, что в ходе размещения первых эмиссий облигаций небольшого объема банки, возможно, будут вынуждены поднимать уровень их доходности. “Думаю, что ипотечные облигации с доходностью около 10% будут мало интересны основным отечественным инвесторам — банкам, пока уровень их доходности не будет отвечать 12–12,5% и не появится хотя бы один пример использования их в качестве залога для рефинансирования НБУ”, — объясняет начальник управления ценных бумаг банка “Хрещатик” Денис Заворотний.
Чем грозит?
Существенным и достаточно реальным риском для держателей ипотечных облигаций и заемщиков их банков-эмитентов является угроза обвала цен на недвижимость. Если цены снизятся, например, вдвое, то банку придется в два раза нарастить количество залогов для обеспечения эмиссии ипотечных облигаций. Если же процесс снижения цен заставит ипотечных заемщиков банка отказаться от своих обязательств (напомним, 50% отечественного рынка недвижимости находится “под спекулянтами”), то банк вынужден будет реализовать залоговую недвижимость, и заместить выбывающие кредиты новыми. Если бы в денежном выражении объемы выпуска ипотечных облигаций составляли хотя бы половину всех ипотечных кредитов отечественных банков, то, например, двукратное падение цен на жилье вполне могло бы обернуться для банков финансовыми проблемами.
Так как в ближайшие два-три года бума на рынке covered bonds эксперты не ожидают (слишком невелики объемы эмиссий), то и рисков у первых эмитентов ипотечных облигаций будет немного. В принципе, для держателей облигаций, теоретически, их не должно быть вовсе.
Ну а заемщикам, берущим кредиты на покупку недвижимости, стоит внимательно читать кредитные договора.
Доходность ипотечных облигаций банков — 8–10,5%
Доходность ипотечных облигаций ГИУ — 9,5%
Источник – http://www.dengi-ua.com