Скорее всего, банки будут проводить ипотечное кредитование своих строительных объектов. Тогда эти новостройки получат преимущество в ряду своих ближайших конкурентов. Первого марта в Украине начнется размещение ипотечных облигаций на общую сумму 50 млн. грн. с номинальной доходностью 10,5%.
Эмитировал их АБ «Укргазбанк» при содействии корпорации «Прагма» в рамках проекта USAID «Инициатива содействия кредитованию». Эксперты прогнозируют, что такая эмиссия приведет к постепенному снижению ставок по ипотечным кредитам. «Удешевление ипотечных гривневых кредитов в целом по рынку в связи с выпуском ипотечных облигаций будет происходить постепенно, и, в конце концов, они сравняются со ставками по кредитам в валюте, прежде всего в долларах США», – сообщил изданию «СЕЙЧАС» директор департамента инвестиционной деятельности «Укргазбанка» Юрий Каменецкий.
«Более доступные кредиты, как тенденция, бесспорно, повысят спрос на жилье, а соответственно и цены. Ведь в сегодняшних украинских реалиях спрос – основной фактор динамики цены на недвижимость, – сообщил изданию «СЕЙЧАС» Александр Криволапов, генеральный директор корпорации МСК. – Но объемы ипотечных кредитов отдельно взятого банка не в состоянии существенно склонить ценовую чашу весов на рынке жилья Киева и уже тем более всей Украины». По мнению эксперта, скорее всего, банк будет проводить ипотечное кредитование своих же строительных объектов. Тогда такие новостройки получат дополнительное преимущество в ряду своих ближайших конкурентов – как территориальных, так и ценовых. «Если опыт окажется удачным, тогда можно ожидать появления последователей. А это уже тенденция, которая из-за возросшего спроса на дешевые кредиты снова не даст возможности снизить цены на жилье», – резюмировал г-н Криволапов.
Запланированная стоимость облигаций составит 1000 грн. за штуку. Однако фактическая цена продажи может существенно отличаться от заявленной: она определится на основе спроса и рыночных условий во время размещения облигаций. Что касается единой доходности размещения облигаций, то ее озвучат 28 февраля на основании полученных конкурентных предложений с учетом текущего состояния денежно-кредитного рынка.
Продажа ипотечных облигаций будет происходить на внебиржевом рынке при участии всех заинтересованных лиц, в том числе физлиц
Заявленная доходность облигаций сопоставима с доходностью безрисковых долговых бумаг, которыми считаются облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ). Напомним, что последнее размещение ОВГЗ осуществлялось в декабре 2006 г. с доходностью: до 2 лет – 8,95% годовых; до 3 лет – 9,37% годовых. Также относительно безрисковыми можно считать облигации Государственного ипотечного учреждения (ГИУ), имеющие доходность 9,5% годовых и дополнительное обеспечение в виде Государственной гарантии по выплате собственникам облигаций их номинальной стоимости при погашении облигаций. Безрисковыми можно считать вклады в Сбербанке, где они также гарантированы государством – доходность 11% годовых на срок от 1 года. Однако следует отметить обесценивание вкладов в Сбербанке и то, что в 1998 году государство объявило ограниченный дефолт по ОВГЗ и провело их реструктуризацию.
«Что касается ипотечных облигаций, то они обеспечиваются ипотечным покрытием, которое состоит из ипотечных и иных активов, которые, в соответствии с Законом «Об ипотечных облигациях», разрешается включать в такое покрытие», – объяснил г-н Каменецкий. Ипотечные активы – это право требования по обеспеченным ипотекой денежным обязательствам должника, то есть ипотечным кредитам. Это могут быть непосредственно выданные банком кредиты или приобретенные. Ипотечное покрытие до погашения облигаций передается специальному управляющему и в случае дефолта эмитента исключается из общей ликвидационной массы. Ипотечное покрытие может быть использовано только на исполнение обязательств эмитента перед держателями ипотечных облигаций.
Напомним, что процесс выдачи ипотечных кредитов и приобретение заемщиком недвижимости формирует первичный рынок ипотечных кредитов, а процесс включения ипотечных кредитов в ипотечное покрытие, выпуск ипотечных облигаций и продажа их инвесторам формирует вторичный рынок ипотечных кредитов. «Именно вторичный рынок ипотек позволяет банкам привлекать значительные объемы финансовых ресурсов по низкой стоимости на длительный срок для последующего направления этих ресурсов на первичный рынок, то есть на ипотечное кредитование, – аргументировал г-н Каменецкий ожидаемое снижение ставок по гривневым ипотечным кредитам. – И чем дешевле и длиннее будут эти ресурсы, тем на более длительный срок и под более низкие проценты будут выдаваться ипотечные кредиты».
Продажа ипотечных облигаций будет происходить на внебиржевом рынке. Вместе с тем потенциальные покупатели должны иметь счета в ценных бумагах у лицензированного ГКЦБФР хранителя, у которого есть счет в депозитарии ОАО «МФС». «Нужно учесть необходимость иметь и оплачивать счет в ценных бумагах из расчета 100 грн. в год и более, – отметил г-н Каменецкий. – Поэтому, планируя вложения в ценные бумаги в бездокументарной форме, нужно учитывать эти расходы». Кроме того, покупатель должен предоставлять документы по требованию эмитента для идентификации, согласно требованиям действующего законодательства Украины по предотвращению легализации (отмывания) доходов, полученных преступным путем.
ГЛАВНОЕ
В Украине появился новый финансовый инструмент – ипотечные облигации, которые уже с самого начала обещают значительную доходность. Приобрести их могут физические лица путем подачи заявки (без участия в биржевых торгах). В случае успешности проекта количество эмитентов увеличится, что приведет к удешевлению гривневых ипотечных кредитов в целом по стране. Впрочем, есть повод и для неоптимистичных выводов: по предположению экспертов строительного рынка, такое развитие событий приведет к еще большему росту цен на жилье из-за увеличения спроса на него.
Правовой КОММЕНТАРИЙ
Законом «Об ипотечных облигациях» последние определены как облигации, по которым выполнение обязательств эмитента обеспечено ипотечным покрытием (ипотечными и другими активами). При этом ипотечные облигации являются именными ценными бумагами. Фактически такая ценная бумага удостоверяет внесение денежных средств ее владельцем и подтверждает обязательство эмитента возместить ему номинальную стоимость этой облигации и денежного дохода. В случае невыполнения эмитентом обязательств по ипотечной облигации она позволяет своему владельцу удовлетворить собственные требования за счет ипотечного покрытия. Кроме того, Закон выделяет обычные ипотечные облигации, эмитентом которых выступает ипотечный кредитор (отвечает за выполнение обязательств по ним ипотечным покрытием и всем остальным имуществом, подлежащим взысканию), и структурированные ипотечные облигации: эмитент (специализированное ипотечное учреждение) несет ответственность только в пределах покрытия. Более того, в случае выпуска первых облигаций договор на депозитарное обслуживание должен заключать эмитент, в случае выпуска вторых – управитель.
Госрегистрацию выпусков и проспектов эмиссии ипотечных облигаций проводит Госкомиссия по ценным бумагам и фондовому рынку. Соответствующие данные вносятся в специальный реестр. Причем после размещения ипотечных облигаций изменения в проспект эмиссии могут вноситься только с согласия владельца облигации либо управителя. Проспект эмиссии ипотечных облигаций, предлагаемых для открытой продажи, подлежит опубликованию в официальном печатном источнике Комиссии (бюллетень «Ценные бумаги» или газета «Ценные бумаги») не позднее чем за 10 дней до начала публичного размещения. Сам выпуск таких облигаций осуществляется в бездокументарной форме. А в глобальном сертификате выпуска должно быть предусмотрено наименование облигации (обычная или структурированная), указание на обеспечение обязательств эмитента ипотечным покрытием и некоторые другие реквизиты.
Автор – Татьяна МАТЫЧАК
Источник – http://times.liga.net