Процентные ставки, устанавливаемые украинскими банками, низкими никак не назовешь. Тем не менее рынок постоянно растет и меняется. Какие же программы сейчас предлагают заемщикам и нужно ли ждать их изменения?
Бег на длинную дистанцию
В настоящее время действуют две общие схемы ипотечного кредитования для населения — рыночная и дотационная, то есть компенсация процентов за счет госбюджета. Некоторые банки работают на кредитном рынке при поддержке Фонда содействия молодежному строительству, который частично компенсирует кредитные проценты. Среди них — «УкрСиббанк», «Правэкс-банк», «Аваль», «Укргазбанк», «Надра», «ПриватБанк» и др. В среднем по Украине ставка по ипотечным кредитам колеблется от 15 до 18% годовых в национальной валюте. При этом спрос формируется преимущественно в иностранной валюте: в общем объеме ипотечных кредитов таких займов — львиная доля, что объясняется более низкими процентными ставками, чем в гривне. Что касается ипотечных программ, чаще всего предлагается три варианта: жилье в кредит на первичном рынке, жилье в кредит на вторичном рынке и кредит под частное строительство. Первые две программы достаточно похожи между собой у большинства банков и имеют следующие особенности. Кредиты предоставляются на определенную сумму, неограниченную или имеющую максимальный предел в зависимости от платежеспособности клиента. Большинство банков держит верхнюю планку кредитования на уровне 20—30 лет. Следует отметить положительную тенденцию возможности досрочного погашения кредитов, на которую, за редкими исключениями, отсутствуют ограничения — многие банки отказываются от применения штрафных санкций. Сумма первого взноса у различных банков варьируется. Меньше всего просят в «Укрпромбанке», «Индэкс-банке», «Правэкс-банке» — 5—10%, а вот в банке «Аркада» не согласятся меньше чем на 40% от рыночной стоимости квартиры. Остальные банки работают из расчета 15—20%. Нулевой взнос возможен в ряде банков при условии двойного залога — дополнительной недвижимости, либо в том случае, если заемщика сочтут достаточно платежеспособным. По такому принципу работают «Кредитпромбанк», «Надра», «Ощадбанк», «Финансы и кредит». В «УкрСиббанке» при кредите до 21 года первоначальный взнос вовсе не требуется, при том, что оформление кредита отнимет 2% от его суммы, а также понадобятся дополнительные средства на оценку и услуги нотариуса.
Тем не менее, от перестановки слагаемых сумма не меняется: заплатив меньше на первом этапе, клиент не только оттягивает срок последней выплаты, но и делает ее еще ощутимее. Кроме того, часто банки оставляют за собой право пересматривать, а значит, и менять, процентные ставки, что вносит некую неопределенность в отношения заемщика с финансовой организацией. В договоре прописывается возможность повышения или понижения ставок в зависимости от внешних условий. Размер плавающей ставки рассчитывается как сумма базового процента и установленной банком фиксированной маржи с привязкой к определенному индикатору. При использовании такой ставки заемщик берет на себя процентный риск. Хотя в условиях стабильного рынка гибкая ставка по долгосрочному кредиту на жилье действительно может быть выгодна клиенту, поскольку дает право выбора сроков погашения кредита, а также возможность платить меньше при благоприятной экономической ситуации. Выбирая тип процентной ставки по кредиту, следует учитывать прогнозируемость своего дохода. На случай нестабильного финансового состояния лучше не рисковать и выбирать фиксированную ставку. Если же уверенность в будущем есть, выгоднее плавающая ставка.
Задача клиента порой усложняется тем, что ряд банков, предлагающих кредит на первичном рынке, работает лишь с определенными строительными компаниями, тем самым ограничивая выбор определенным кругом объектов того или иного застройщика.
Если вы хотите иметь собственный дом, программа кредитования частного строительства дает возможность воспользоваться кредитными средствами для его возведения как своими силами, так и с помощью строительных компаний. Поскольку кредитные средства предоставляются поэтапно (после завершения каждого этапа строительства), затраты на выплату процентов можно сократить: плата за пользование займом начисляется лишь на фактически использованные вами средства. По такому принципу, в частности, работает банк «Аваль».
Комиссионные тайны
Вопрос дополнительных расходов волнует даже тех заемщиков, которые не жалуются на размер своих доходов. Это вполне объяснимо, так как за низкими тарифами, нулевыми авансами или другими привлекательными на первый взгляд условиями все равно скрываются дополнительные затраты, такие как комиссия банка, оплата страхования и т. д. Если конкретизировать цифры, услуги банка, страховой компании и нотариуса, оформление документов, оценка недвижимого имущества вместе с госпошлиной и отчислениями в Пенсионный фонд отнимают у заемщика около трех тысяч условных единиц, то есть примерно 1,5—2% стоимости квартиры. Конечно, это не 13-процентный налог на операции с недвижимостью, введение которого откладывается не первый год, но и эти затраты необходимо учитывать.
На фоне повышающихся процентных ставок по ипотечным кредитам украинские финучреждения все активнее используют ежемесячные комиссии для получения дополнительного дохода. Согласно данным компании «Простобанк Консалтинг», каждый из банков использует свой подход к начислению и взиманию этого платежа. Так, «ПриватБанк», «Финансы и кредит» и «Укрпромбанк» рассчитывают размер ежемесячной комиссии как процент от первоначальной суммы кредита. Банк «Надра» и «Проминвестбанк» начисляют комиссию на остаток задолженности по кредиту. «Кредобанк» взимает фиксированную плату в долларах или гривнях, в зависимости от валюты кредита. «Укргазбанк» предлагает своим клиентам сразу две схемы: одну — с ежемесячной комиссией от суммы кредита, но низкой процентной ставкой, вторую — без ежемесячной комиссии, но с высокой процентной ставкой. Применение таких маленьких хитростей позволяет банкам снизить номинальную процентную ставку по кредитам на 1—2%, тем самым сделав условия кредитования более привлекательными. По информации представителей компании, в течение летних месяцев расходы клиентов банков значительно повысились, что было вызвано увеличением комиссионных платежей по кредитам со стороны нескольких столичных банков. Так, например, «Райффайзенбанк Украина» повысил одноразовую комиссию за обслуживание кредита с 500 до 1500 грн, а «Кредитпромбанк» ввел разовую плату в размере 0,75% от суммы ссуды (раньше — 450 грн). В то же время, несколько финансовых учреждений улучшили условия своих жилищных программ, понизив ставки по кредитам: в гривне — «Кредобанк» (-1,5%), «Кредитпромбанк» (-1,0%), в валюте — «Кредобанк» (-2,0%), «УкрСиббанк» (-1,5%).
Что же касается выплаты займа, коммерческие банки используют одну из четырех форм погашения кредита:
1. Кредит с погашением суммы основного долга равными долями, когда в ежемесячный платеж включается фиксированная часть суммы кредита и проценты, начисленные на сумму фактической задолженности. Например, при кредите в $120 000 на 10 лет (120 месяцев) такой суммой будет $1000. К ней будут приплюсовываться начисленные проценты, причем с каждым разом все меньшие и меньшие, поскольку с каждым платежом сумма основного долга уменьшается ровно на $1000. Эта форма погашения — самая дешевая для заемщика.
2. Аннуитет — погашение кредита и процентов равными платежами ежемесячно, то есть ежемесячная сумма погашения остается неизменной до конца срока кредитного договора. Эта форма погашения дороже первой (поскольку вначале погашаются проценты, а с оставшейся суммы платежа — сам кредит), но более понятна для заемщика, потому что общая сумма погашения не меняется и легко подсчитать удорожание товара. Например, при ежемесячном платеже в $1000 в разное время в составе этого платежа будет $800 процентов по кредиту, $200 — погашения основного долга (тела кредита), а со временем их соотношение может измениться, например, до $50 процентов по кредиту плюс $950 — погашение суммы основного долга.
3. Проценты — ежемесячно, сумма кредита — в конце срока. Самая дорогая для заемщика форма погашения, так как проценты начисляются на всю сумму кредита, которая не уменьшается.
4. Проценты и сумма кредита в конце срока — банками практически не применяется.
Риски и пути решений
Давая кредит, банк, безусловно, подвергает себя рискам. Например, при выдаче кредита на покупку или постройку жилья они связаны с тем, что заемщик не захочет или не сможет отдать сумму долга или проценты по нему и кредит станет невозвратным. С другой стороны, не меньшим рискам подвергается и заемщик. Ипотека недвижимости не ведет к автоматическому переходу собственности, а является одним из видов залога, по которому право собственности остается у залогодателя. Полноправным собственником жилья заемщик становится только после того, как выплатит кредит и проценты по нему. Если по какой-то причине выплата прекратится, банк вправе продать недвижимость, компенсировав себе долг и вернув заемщику остаток. Как кредитор, так и заемщик могут быть подвержены имущественным рискам, например риску утраты и повреждения предмета ипотеки. Также нельзя гарантировать, что через некоторое время кто-либо не решит оспорить ваше право собственности. Для того чтобы обезопасить интересы сторон от подобных неожиданностей, привлекаются страховые компании.
Изнурительная бумажная волокита, скорее всего, будет ожидать заемщиков, имеющих несовершеннолетних детей. По словам заместителя директора департамента ОАО АБ «Укргазбанк» Андрея Шаповала, затруднительное положение сложилось с опекунскими советами, которые, согласно законам, должны предоставлять разрешение на передачу недвижимости в ипотеку в случае наличия детей в семье. Опекунский совет проводит свои заседания с заранее установленной периодичностью, а не в случае необходимости, поэтому временной промежуток реального получения ипотечного кредита может затянуться из-за подобного рода преград. При наличии всех необходимых документов и отсутствии форс-мажорных обстоятельств на самом рынке недвижимости, ипотечный кредит оформляется около недели. Некоторые банки декларируют меньший срок рассмотрения кредитной заявки, но это следует рассматривать как PR-акции — подобные лозунги редко соответствуют действительности.
Если заемщик испытывает финансовые трудности и понимает, что не сможет своевременно погашать задолженность по кредиту, ему необходимо связаться с банком и обсудить возможные пути решения этого вопроса. Вариантами могут быть: перенос плановых платежей; предоставление дополнительного обеспечения; пролонгация кредита; реализация объекта залога. Итоговый вариант решается в результате переговоров между заемщиком и банком. Банк в такой ситуации поступает по своему усмотрению и не обязан идти навстречу заемщику. А человека, который не выплатил ежемесячный взнос по кредиту, ожидают неприятности в виде штрафных санкций. Есть еще одно негативное последствие, ожидающее заемщика, вовремя не погасившего задолженность перед банком. Кредитор вносит данные о нем в единую информационную систему «Реестр заемщиков», которую ведет Национальный банк. Воспользоваться ею может любой банк. Поэтому если заемщик решит взять еще один кредит, но уже в другом банке, ему могут отказать в этом. Если же должник не выплачивает деньги уже достаточно долго или вообще отказывается платить по ссуде, банк передает дело в юридическую службу для подготовки судебного иска.
СОБСТВЕННОЕ МНЕНИЕ
Роман Тищенко, начальник отдела ипотечного кредитования АКБ «Укрсоцбанк»
— Чего ожидать тем, кто в ближайшие месяцы собирается взять кредит на покупку жилья?
— Сентябрь вывел на рынок небольшой всплеск в сфере ипотечного кредитования. Условия, с которыми банки вышли в осенний период, — различны. Одни в начале месяца подняли ставки на 2%, другие — ограничили клиентам возможность получения кредита. Отдельные банки ужесточили условия по выдаче кредитов путем дополнительных комиссий и сборов.
— Можно ли надеяться на то, что ипотека и сама недвижимость все же подешевеют?
— Удорожание банковских ресурсов влечет за собой удорожание ставок. Что касается удорожания самого ипотечного банковского продукта, то количество потребителей и покупателей недвижимости сузится. Когда происходит повышение ставок по кредитованию в одних банках, другие пытаются перераспределить рынок, уменьшая процентные ставки. Вопрос в том, смогут ли такие банки предоставить своим клиентам надлежащий сервис и удовлетворить всех желающих взять кредит по более низкой ставке, чем на рынке. Недвижимость подешевеет, если появятся более выгодные механизмы получения прибыли физическими лицами. Способов размещения сэкономленных или заработанных средств у населения Украины очень мало. Инструментарий физического лица обычно ограничен открытием депозитного счета или вложениями в недвижимость, которая по тенденции удорожания обходит любые депозитные счета финансовых учреждений. Когда у нас начнет развиваться более широкий инструментарий для физического лица — институты совместного инвестирования, пенсионные фонды, какие-либо программы, обеспечивающие доходность тех средств, которые сейчас сосредоточены у населения, тогда можно говорить о том, что недвижимость как средство получения прибыли или обогащения уйдет из этого инструментария. Только в этом случае физлица смогут получить более низкую цену на рынке недвижимости, которая будет адекватна к капитальным затратам на строительство и к предлагаемым банками условиям.
Семь шагов к получению кредита на покупку квартиры
– Оценить свои возможности
– Выбрать ипотечную программу
– Получить подтверждение у банка на возможность получения кредита
– Выбрать квартиру
– Застраховать риски
– Собрать необходимые документы
– Оформить кредит и купить квартиру
Автор – Ольга СВЕТЛИЧНАЯ
Источник – http://www.provereno.com.ua