В Украине замер рынок недвижимости. Как и три года назад, причиной тому стало введение налогообложения операций ее купли-продажи. Владельцам недвижимости, решившим избавиться от квадратных метров, придется платить подоходный налог по ставке 1 или 5%.
Застопорила рынок нерасторопность исполнительной власти, которая не удосужилась прописать механизм определения стоимости недвижимости, от которой и должна рассчитываться сумма налога.
С 1 января текущего года в действие вступила статья 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц», которая предусматривает взимание подоходного налога с граждан, продающих коммерческую или жилую недвижимость. В отличие от порядка, который был введен в 2004 г. (и просуществовал несколько недель, пока депутаты вновь не пересмотрели закон), нынешние правила налогообложения более лояльны. Если ранее с таких сделок продавец должен был платить 13%-ный налог, то теперь его ставка при продаже жилья составляет только 1% от суммы сделки, да и то не каждой. Такой налог будет уплачиваться, если продается квартира или дом площадью более 100 кв. м, с суммы, полученной за квадратные метры, превышающие установленный порог. «Также налог придется платить тем физическим лицам, которые продают жилую недвижимость чаще, чем раз в год — начиная со второй сделки и при всех последующих продавец обязан уплатить 5% подоходного налога с полученной выручки, которая не может быть меньше оценочной стоимости проданного жилья», — рассказала «ДС» юрист компании «Коннов и Созановский» Наталья Доценко-Белоус.
Более существенно изменились условия продажи коммерческой недвижимости. Теперь ее владелец при проведении такой сделки обязан уплатить 5% от договорной стоимости (но опять же не ниже оценочной стоимости) вне зависимости от площади объекта и количества проведенных в год продаж. Взимание данного налога осуществляется перед заключением сделки, и факт уплаты проверяет нотариус. Не смогут избежать взыскания подоходного налога и граждане, заключающие договоры мены или реализующие объекты незавершенного строительства коммерческой недвижимости.
«Ставки подоходного налога при продаже недвижимости и порядок его взимания не вызывает вопросов. Неясно другое — как будет определяться оценочная стоимость, от которой исчисляется налог, и кто должен ее устанавливать. Никаких объяснений на этот счет от Кабмина и Минюста нотариусы до сих пор не получили», — посетовала г-жа Доценко-Белоус.
Как спрогнозировал исполнительный директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко, соответствующие разъяснения будут даны к концу января.
Сейчас, по его информации, оценку объектов недвижимости проводит Бюро технической инвентаризации (БТИ). «Бюро дает остаточную стоимость объектов недвижимости. Поэтому ситуация часто получается совершенно несуразной: к примеру, двухкомнатная квартира на Оболони по документам этого органа оценивается на уровне всего 17 тыс. грн. Поэтому говорить о правильности и полноте уплаты подоходного налога в этом случае не приходится. По идее устанавливать стоимость выставляемой на продажу недвижимости должны независимые оценщики. Только при таком условии можно обеспечить адекватное отражение стоимости. В случае нарушения критериев определения цены, всегда будет присутствовать ответственное за такую информацию лицо. Однако, чтобы урегулировать деятельность независимых оценщиков, нужно принять еще несколько нормативных актов, что относится в том числе и к компетенции Кабмина», — разъяснил «ДС» г-н Котенко.
С введением подоходного налога с продажи недвижимости кардинально изменится роль нотариусов — теперь они будут не просто удостоверять договоры, но станут еще и налоговыми агентами. Именно нотариусы при заключении сделок с недвижимостью обязаны рассчитать размер налога и до момента заключения договора проверить факт его уплаты. Фамилию каждого продавца внесут в электронный реестр, чтобы в дальнейшем знать, сколько продаж в год провело физлицо (напомним, что от этого зависит и размер уплачиваемого налога). К слову, если продавец уплатил налог, а договор так и не был заключен, то вернуть свои деньги он сможет лишь в следующем году, после заполнения декларации о доходах.
По мнению риэлторов, действие нового налога существенно не повлияет на динамику цен на недвижимость. По словам Алексея Котенко, продажа жилья, площадь которого превышает 100 кв. м, занимает не более 30% рынка, львиная доля сделок заключается в отношении более скромных апартаментов. Не станет налог и причиной резкого скачка цен на коммерческую недвижимость — ее стоимость и без того по всем регионам растет стремительными темпами и причиной тому совершенно иные факторы.