О факторах, вследствие которых цены на киевские квартиры могут расти все выше и выше, сказано много. До недавнего времени информационный простор о ценах на «недвижку» был заполнен исключительно комментариями и прогнозами агенств недвижимости, союзов риэлторов, застройщиков, которые практически единогласно говорят о дальнейшем росте.
Тем не менее, есть и иная точка зрения. Она заключается в том, что цены на киевскую недвижимость достигли своего пика (на нынешнем этапе развития) и далее будет некий спад. Постараюсь на доступном обывателю языке изложить такое мнение. Итак, 13 факторов, вследствие которых дальнейшего роста не будет:
1. Неплатежеспособность покупателей при нынешнем уровне цен: несложный подсчет показывает, насколько сейчас (не)реальна покупка в кредит самой простой «единички»-«двушки» в Киеве (90-100 тыс. долларов США), при реальной ставке кредитования в валюте (если учесть все сопутствующие платежи и расходы, то не менее 14 процентов годовых) при ежемесячном доходе даже в 6000-7500 грн. – весь доход заемщика будет уходить только на уплату процентов, гашение же самого кредита при таком, в общем-то, не плохом даже для столицы доходе невозможно. И даже в течение 20-30 лет до конца жизни при таких заработках НЕ СМОЖЕТ купить квартиру. Хотя 3-4 года назад это было вполне реально даже при меньшем доходе. Можно привести пример: по американским меркам жилье считается доступным, если оно стоит 3-4 годовых доходов, труднодоступным при 5-7, недоступным свыше 7-8. Для большинства украинцев оно недоступно даже при пожизненном суммировании дохода… А значит, неизбежна корректировка цен на т. н. «массовое» жилье, удельный вес которого будет постоянно возрастать в связи с острой нехваткой земли в элитных центральных районах столицы.
2. Падение активности на рынке недвижимости Киева: по оценкам экспертов, за октябрь 2006 года в Киеве зарегистрировано менее 200 сделок (хотя официальных данных по этому вопросу не обнародовано), т. е. падение активности составило около 20 раз. Рынок замер, продаж былого уровня нет.
3. Фактор политической нестабильности после августа 2006: разбалансированность в работе органов власти, угроза «федерализации», попытки раскола страны, высокая вероятность дальнейшего противостояния в органах власти и пр. Все это снижает удельную составляющую спекулятивного капитала, вливаемого в киевскую жилую (впрочем, как и в коммерческую) недвижимость (в том числе иностранцами). Деньги любят тишину, но не революции и расколы.
4. Падение доверия к новостройкам как объекту вложения средств (фактор «Элиты-Центра»): после разоблачения первой массовой аферы в сфере жилой недвижимости существенно подорвано доверие к вложению в новостройки. Ранее это был весьма простой бизнес: покупка квартиры на стадии котлована гарантировала увеличение ее стоимости на стадии сдачи В РАЗЫ. Значительное количество таких покупок делалось гражданами США, Израиля, даже Японии. После падения «Элиты» этот поток средств от иностранных граждан исчез (по оценкам некоторых специалистов, снизился до совсем не значительного). И стоит рухнуть какой-нибудь «Элите-2» или «Элите-3»… Нетрудно спрогнозировать последствия для и так уже перегретого рынка Киева.
5. Общемировая тенденция: в странах Европы, в США замедлилась тенденция роста цен (вплоть до остановки в Австрии и Германии) на недвижимость. Украина и Киев в частности лишь повторят в этом случае общемировые тенденции. В западной прессе уже появились аналитические материалы, утверждающие, что рынок недвижимости Восточной Европы является «мыльным пузырем».
6. Фактическая заинтересованность агентств недвижимости, риэлторов в увеличении количества сделок на рынке: только падение цен (даже небольшое) может оживить рынок. Нынешний застой на рынке, падение в десятки раз количества сделок невыгодно и посредническим структурам на рынке. Ведь отсутствие сделок им не на руку: нет сделок – нет заработка. Несмотря на некие закрытые «инсайдерские» договоренности, объективно дальнейший рост цен для посредников явно невыгоден. Хотя тут можно заметить, что лобби перекупщиков жилья (которые вложили деньги и хотят роста цен еще и еще) весьма сильно, в том числе и в некоторых СМИ, дающих далеко не всегда мотивированные прогнозы на дальнейший «разогрев» рынка.
7. Перекос в ценах по сравнению со странами ЕС: киевский уровень цен перескочил этот показатель в некоторых странах ЕС (например, 2-3-х комнатная квартира на юге Италии может быть куплена за 75 тыс. евро, аналогичный уровень цен в Польше). И это с учетом более низких ставок кредитования в странах ЕС (4,4-4,8%, что в 2,5 – 3 раза ниже украинских) и более высокого уровня дохода (2000 евро в среднем, что в 5 – 7 раз выше киевских реальных 300-400 евро среднего класса, даже с учетом т. н. «серых зарплат»), более высокого уровня защиты права собственности, более развитой и надежной инфраструктуры того же жилья… Так или иначе, но законы рынка выравнивают такие перекосы, происходит перетекание капитала. Сопровождающегося, к сожалению, эмиграцией далеко не худшей части украинцев.
8. Проблема окончания срока эксплуатации «хрущовок» и «панели»: платить $60-80 тысяч за 5 ж/б панелей, которые возводились как временные – для многих уже психологически сложно. «Хрущевки» и «панельки» возводились как временное решение жилищной проблемы, и нормативный срок окончания их эксплуатации – в обозримом будущем. Отсутствие нормативной регламентации для переселения жителей «хрущевок» в построенные на их месте дома делает покупку упомянутого жилья сомнительной инвестицией.
9. Провал курса в ЕС: непосредственно перед вступлением в ЕС в ряде стран-кандидатов наблюдался взлет цен на недвижимость в связи с тем, что вхождение в самую мощную экономическую зону мира однозначно обуславливает подтягивание общего уровня цен до уровня цен ЕС. Именно после прихода оранжевой команды, задекларировавшей этот вектор движения, был взлет цен в ожидании евроинтеграционной перспективы (и если бы Украина получила такую перспективу – был бы оправданный взлет). Современные внутренние политические реалии такого вступления пока никак не предполагают. Ожидания многих вложивших средства перекупщиков жилья не оправдались.
10. Изменившиеся соотношение «депозит – аренда – стоимость покупки квартиры»: например, помещенные на депозит 100 тысяч долларов дают в виде процентов по депозиту 10 процентов годовых в валюте. Купленная на те же средства квартира дает за счет аренды всего около 3 процентов годовых (из расчета аренды в 500 долларов в месяц). Накопившему 50 тысяч долларов часто легче поместить их на депозит и арендовать на проценты от депозита квартиру за те же $500 в месяц (возможно, даже 350-400, при этом за эти самые 50 тыс. купить что-либо для проживания на нынешнем рынке фактически невозможно). На данный момент рост цен остановился, т. е. прибыльность жилой недвижки стала меньше прибыльности депозитов. Вследствие этого коммерческая (краткосрочная инвестиционная) составляющая спроса (и «разогрева» рынка) отпадает.
И расти ценам на аренду в Киеве дальше некуда – платежеспособность арендаторов на пределе (что подтверждается выросшим в разы спросом на аренду комнат, а не квартир). Хотя еще в 2002 купленная и тут же сданная в аренду квартира на том же проспекте Победы могла дать до 20 процентов годовых (полностью «окупала» себя только за счет аренды за 6-7 лет).
11. Поворот в публикациях СМИ от воззваний «хватайте, что есть сегодня, завтра будет еще дороже» к трезвым всесторонним оценкам реальной ситуации на рынке недвижимости: за ноябрь 2006 целый ряд СМИ разместил комментарии аналитиков, статьи о грядущем снижении цен. Хотя ранее в информационном пространстве присутствовали только прогнозы о росте, и найти желающих «на камеру» сказать о грядущем снижении цен среди экспертов найти было весьма сложно.
12. Остановка роста цен в Москве: психологическая привычка ориентироваться на московские тенденции цен сыграет свою роль – в российской столице эксперты также констатируют стагнацию на рынке недвижимости.
13. Вытягивание (перетягивание) капиталовложений рынком пригородной земли и коттеджного строительства в Киеве: на данный момент инвестпулы устремили свои средства на покупку киевской земли, рост которой в дальнейшем, так или иначе, неизбежен. На рынке есть ряд примеров, когда игроки «выходили деньгами» из жилой недвижимости, покупая земельные участки. Рост цен на них по некоторым районам киевского пригорода за последние 4 года составил от «сотки за сотку» (100 долл.) до 3 тысяч долларов за сотку (рост в 30 раз). Проще говоря, перекупщики оставили отыгранный рынок жилой недвижимости и перешли на землю. Да и прослойка среднего класса, понимающего преимущества загородного экологически чистого жилья перед все более загрязняющимися спальными микрорайонами, постоянно растет. Общеевропейская тенденция такова, что с ростом доходов среднего класса – главного игрока на любом цивилизованном рынке недвижимости, его основным местом проживания становится именно пригородная зона мегаполиса. А такие, пока близкие сердцу большинству киевлян, тихие микрорайончики в черте города постепенно превращаются в своего рода «гетто» для неудачников.
Можно еще приводить и иные факторы: и неминуемый рост числа продаваемых квартир вследствие удорожания услуг ЖКХ, и отсутствие реального роста ВВП в дальнейшем («надуваемый» для фиктивного возмещения НДС – не в счет, а связь роста ВВП и цен на недвижимость – доказанная тенденция), «выплеск» на рынок купленных в кредит квартир в связи с ростом невозвратов по ипотечным кредитам с начала 2006, весьма вероятное налогообложение сделок купли-продажи недвижимости с 01.01.2007 (ограничит возможность систематических продаж и покупок), падение доверия к прогнозам агентств недвижимости в связи с нынешней остановкой цен, уменьшение количества киевских студентов (и покупаемых их родителями квартир) в связи с низкой рождаемостью в начале 90-х, приход иностранных застройщиков жилья (умеющих строить быстро, качественно и, главное, с разумной нормой прибыли в 20-30%, а не в 150-200%) после вступления в ВТО, и т. д., и т. п.
Каков прогноз? Есть все основания полагать, что на киевском (по крайней мере) рынке недвижимости уже в ближайшее время произойдет постепенное и спокойное снижение цены на 20-30 процентов. И это будет абсолютно объективным фактом.
Автор – Сергей НОВИКОВ
Источник – http://obkom.net.ua