Як купити квартиру і не залишитися без штанів? Мріють про власну квартиру (або будинок) ледь не половина дорослих українців. Утім, ці мрії для більшості так і залишаються мріями.
Як купити квартиру і не залишитися без штанів
Деякі фахівці вважають, що іпотека (тобто кредит під заставу нерухомості) виникла ще на зорі цивілізації, тобто у кам’яному віці. Припустимо один з неандертальців мав два печери, тож одну міг віддати іншому під проценти: дві шкури ведмедя чи мамонта у місяць. Звісно, це тільки ненаукове припущення, але факт залишається фактом – іпотека існує досить давно, оскільки на нерухомість завжди є покупець і вона завжди у ціні.
Мріють про власну квартиру (або будинок) ледь не половина дорослих українців. Утім, ці мрії для більшості так і залишаються мріями. І все-таки деякі з них не бажають миритися з існуючим станом речей. Все життя винаймати житлову площу, або мешкати з батьками – все таки не найкраща перспектива для родини, особливо якщо в ній є діти.
Деякі квартири подорожчали майже у десять разів
Неодноразово ми чули цю відому фразу: “Не знаєш куди вкласти гроші, вкладай у нерухомість!”
Справді, до 2000 року купити житло було справою набагато простішою. Але підрахунки агентств нерухомості говорять про те, що за останні 5 років їхній товар зріс у ціні в середньому у шість-десять разів. Особливо відчутно піднялися ціни у обласних центрах та великих містах, а за столицю говорити нічого – це вже просто якась астрономія починається!
Мої сусіди переїхали на постійне місце проживання в Угорщину, а свою 3-кімнатну квартиру у Берегові довгий час не могли продати – пропозицій була купа. Тож, погодилися віддати її за 4 тисячі доларів, якщо буде покупець. Дивно, але нерухомість майже у центрі міста (тим більше біля басейну з термальними водами) майже нікого не цікавила. Деякі потенційні клієнти приходили і довго роздивлялись, потім гойдали головами і йшли геть. Одним не подобалося розташування на першому поверсі, іншим, що потрібно робити капітальний ремонт, третім – ціна. А вже зараз така сама квартира, але на п’ятому поверсі, де до того ж тече дах коштує вже 20.000 доларів. З ремонтом, і на кращому поверсі – всі 30.000 !
В Ужгороді знайомі шість років тому за допомоги батьків купили 2-кімнатну квартиру у “хрущовському” будинку за 5.000 доларів. Також було повно пропозицій, тож без проблем вибрали помешкання у самісінькому центрі та й ще подалі від бурхливої вулиці. Зараз їх нерухомість тягне майже на 40 тисяч “зелених”, а то й більше.
Що ж коїться ?
Досвідчені ріелтори кажуть, що ціни на нерухомість останнім часом просто збожеволіли і не відповідають реальності. Адже ті розцінки, що подаються у газетах, надумані, викликані ажіотажем і квартири ніхто не продає так дорого.
Утім, ми змушені констатувати невтішний факт: нерухомість дорожчає практично щодня і зупинити цей процес поки нікому не вдається. І якщо раніше ще була можливість десь позичити потрібну суму, розраховувати на допомогу батьків або друзів, додати власні заощадження і купити омріяну житлову площу, то зараз це практично неможливо. Де ж вихід?
Що краще: довічна оренда чи довічні відсотки?
Чимало закарпатців за останні роки перебралося жити у столицю. По-перше, зарплати у приватних фірмах там завжди були набагато вищими. По-друге, перспектив для особистого росту також набагато більше. Єдина проблема з якою зіштовхувалися всі – де жити? Звісно, майже усі орендують житлову площу, окрім тих, кого приютили родичі чи знайомі.
Ціна оренди залежала від району та умов.
Наприклад, Володимир працював у відомій рекламній компанії, його зарплата на початку складала близько 500 доларів. Оренда досить пристойної 2-кімнатної квартири (до роботи – півгодини на автобусі) була 150 доларів. Тож зміг забрати до Києва і сім’ю. Через деякий час господарі збільшили орендну платню до двох сотень на місяць. Але й Володимир отримував вже вдвічі більшу зарплату, бо перейшов працювати у іншу фірму. Він ще декілька років тому мріяв про власне житло і частину зароблених грошей відкладав. Навіть пригледів невеличкий будиночок-дачу на окраїні. Звісно діставатися до роботи набагато довше, але ж власне житло – це краще, ніж довічна оренда. Але зараз всі його плани зруйнувалися – ціни на нерухомість стали захмарними і навіть дачі подорожчали у двічі-тричі.
Житло на сьогодні є найдорожчим активом, придбання якого залишається питанням номер «один» для кожного третього українця. Проте придбати квартиру за власні кошти в Україні майже нереально. Лише за 2005 рік ціни на житло на вторинному ринку Києва зросли на 50-55%, у регіонах – на 30-45%.
Тому єдиний шанс – взяти кредит у банку.
Наскільки вітчизняна система житлового іпотечного кредитування є ефективною? Скажімо, у Польщі, за даними ріелторських компаній, 70-85% угод з купівлі квартир відбувається за допомогою коштів житлового іпотечного кредиту. В Україні цифра дещо нижча – 50-60%, але це у столиці. А оскільки ціни на нерухомість з кожним днем зростають, а в більшості українців залишаються більш ніж скромні доходи, то платоспроможний попит на іпотечні кредити, за оцінками Української національної іпотечної асоціації, формують лише 5-7% населення.
Є навіть можливість окреслити типовий портрет позичальника в Україні.
Це людина 30-50 років, одружена, з 1-2 дітьми та офіційним доходом щонайменше 500 доларів (плюс неофіційний дохід). Сукупний сімейний дохід позичальника найчастіше складає не менше 1000 доларів на місяць. Тож не кожний бажаючий може отримати іпотеку, як заявляють під час своїх рекламних компаній деякі банки.
У столиці якось довелося побувати в гостях у знайомого, який працює у відділі політики у відомій газеті. Він разом ще з двома колегами (викладачем журналістики у вузі та редактором стрічки новин у Інтернет-газеті) знімав однокімнатну квартиру, на інше грошей вже не вистачало. Утім, оренда житлової площі у Києві продовжує зростати. Нещодавно довідався від знайомої, що ціни на звичайні квартири сягають відмітки у 500 доларів…
Тому іпотечне кредитування у цих умовах стає все-таки більш-менш пристойним варіантом вкладання власних коштів. Адже що краще: сплачувати відсотки за власну квартиру або врешті – решт за двадцять років віддати цю ж суму за оренду абсолютно чужій людині і залишитися ні з чим?
Слід зауважити, що іпотечна система в Україні тільки проходить стадію свого цивілізованого формування. Фахівці зазначають, що ціни на нерухомість у 2006 році перестали так агресивно зростати, і окреслилася тенденція до стабілізації ринку. Банкіри запевняють: іпотечний кредит є гідною альтернативою щомісячній платі за оренду квартири. А в деяких випадках навіть повній вартості житла, яку при купівлі квартири потрібно сплатити одразу.
Молодіжний кредит наказав довго жити?…
Кому в першу чергу необхідне окреме житло? Звісно молодим сім’ям, які щойно створилися, або тим, що винаймають квартири чи мешкають з батьками, або у приміщеннях, іноді просто непристосованих для житла.
Тож, аби якось вирішити їх проблеми у 1992 році в Україні був створений Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву, що починає реалізацію програми забезпечення молоді житлом. Але тільки у 1998 році були виділені перші засоби на житлове кредитування на загальну суму більше 300 млн. грн. У 2000 році відбувається реорганізація Фонду у Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву при Кабінеті Міністрів України.
Урядом України було запроваджено спеціальна схема надання молодим сім’ям та одиноким молодим громадянам (віком до 35 років) пільгових кредитів на будівництво чи реконструкцію житла. За умовами програми, держава зобов’язувалася відшкодувати сім’ї різницю між ринковою відсотковою ставкою на кредит i тривідсотковою пільговою ставкою. Позичальник, який має одну дитину, звільнявся від сплати відсотків за користування кредитом; Photo-4L позичальникові, що має двох дітей, за рахунок бюджетних коштів погашалося 20 % суми зобов’язань за кредитом; а тому, в кого троє i більше дітей, – 50 %.
За шість років своєї діяльності Фонду молодіжні кредити на житло отримали близько 25 тисяч молодих сімей по всій Україні.
Вісім тисяч з них стали учасниками програми пільгового кредитування, більше 17 тисяч чоловік — отримали часткову компенсацію відсоткової ставки комерційних банків. Справді деяким вдалося отримати цей кредит і вирішити наболіле “квартирне питання”. А цього року вже почалися проблеми.
Як стало відомо відтепер державну компенсацію по молодіжним кредитам будуть надавати тільки на 5 років.
А раніше молоді сім’ї найчастіше брали кредити у банках на 20 років, що значно зменшувало щомісячний внесок. Таке рішення прийняв нещодавно Кабінет Міністрів. Стало відомо, що через відсутність бюджетних коштів за поточний рік було видано всього 150 пільгових кредитів і жодного з частковою компенсацією відсоткової ставки. А ті, хто отримав кредити раніше, мали сплачувати всі відсотки самостійно, оскільки бюджетні засоби “молодіжного” Фонду вичерпалися…
Тепер отримати цю компенсацію буде набагато складніше. І розмір її тепер однаковий для всіх молодих сімей та одиноких громадян – 8,5%.
Віце-прем’єр-міністр Дмитро Табачник назвав ці зміни “першою здоровою реакцією на перевірки Головного контрольно-ревізійного управління”. За його словами, в результаті перевірки КРУ було встановлено, що Фонд взяв зобов’язання більше виділених асигнувань на суму 4,8 млн. грн.
У Кабінеті Міністрів зміни характеризують як тимчасові. А експерти вважають, що скорочення строку компенсації може відлякати молоді сім’ї брати участь у відповідній програмі і примусить їх йти за житловими кредитами безпосередньо в банки. Банкіри також вважають, що для приваблення потенційних клієнтів можуть навіть створити власні пільгові програми молодіжного кредитування.
Куди піти, і де взяти гроші?
Отже, навіть наш уряд робить все можливе для того, аби в країні розвивалася іпотека. Чи випадково? І справді обсяг іпотечних кредитів невпинно росте. В середньому на третину збільшили обсяги іпотечних кредитів усі банки. Зараз ціла низка фінансових установ пропонує поліпшувати свої житлові умови на будь-який смак. Можна взяти квартиру на десяток років, можна — на два.
Попит формується переважно в іноземній валюті, що пояснюється помітно нижчими ставками кредитування у валюті, аніж у гривні. Більшість банків тримає верхню планку кредитування на рівні 2030 років, вирізняється непостійністю і сума першого внеску – від 5 до 25%.
Наприклад, у банках “Ажіо” і “Райффайзен» відсотки за іпотечними кредитами одні з найнижчих — 11–12%, і їх видачу до певного забудовника не прив’язують (адже є і таке на первинному ринку). Крім того, деякі банки частенько залишають за собою право переглядати відсоткові ставки. Доводиться платити більше, а до цього, звісно, готовий не кожен. На думку фахівців, нині послуги банку, страхової компанії та нотаріуса, оформлення документів, оцінка нерухомості разом із держмитом і відрахуваннями до Пенсійного фонду витягують з кишені покупця не менше 3 тис. у.о. , тобто близько 3,5–4% від вартості квартири.
Впевненість в успішному розвитку іпотечної системи може символізувати і активне просування на український ринок іноземного капіталу. Так, нині після повного продажу в управлінні іноземців нині перебувають «Ажіо», «Аваль», «НРБУкраїна», «Мрія», «Укрсоцбанк» та «ІндексБанк». Банкіри переконані, що це гарна тенденція, оскільки ці закордонні фінансові інституції давно працюють по всій Європі і світу. Це також має вплинути на фінансовий ринок, на стабільність банківської системи. Кажуть, що з приходом зарубіжних банків іпотечні кредити можуть подешевшати ще на 23 відсотки.
Ось тільки з 1 січня 2006 року в українців з’явилася ще одна проблема – деякі банки відмовляються кредитувати сім’ї з дітьми, оскільки почав діяти новий закон, який захищає права неповнолітніх дітей. Яке б зобов’язання не брали на себе батьки, їхні чада не можуть бути виселені зі своїх квартир без дозволу на те опікунських органів. Отже, сім’ям з малими дітьми стало набагато важче одержати кредит на придбання житла…
Власний досвід: заважають діти та зарплата
Аби з’ясувати, чи реально отримати кредит на покупку житла для “середнього” українця, до якого сподівався належу сам, рушив до найближчого банку. Варто додати, що у моєму місті їх останнім часом з’явилося майже два десятки, отже просто очі розбігаються. В одному, згадав, постійні черги, у іншому ніде навіть притулитися клієнту, в третьому до мене колись неввічливо віднеслися. Отже завітав до “Ексімбанку”, можливо підкупило в його назві слово “державний”.
Розмовляла зі мною начальник відділення Ольга Гребенюк. Саме вона завжди насамперед проводить бесіди з потенційними позичальниками. Я спитав, що потрібно, аби отримати кредит для покупки, скажімо, 3-кімнатної квартири вартістю 30.000 доларів.
Довго очікувати не прийшлося, у банкірів є для розрахунків спеціальна схема. Отже, аби отримати цю суму грошей в банку, мені прийдеться спочатку сплатити аванс 25% від суми кредиту. Тобто банк надасть у кращому випадку тільки 22.500 доларів. Якщо виплату цього кредиту розтягнути на 20 років, то щомісячна виплата з його погашення буде складати у середньому 339 доларів. Врешті решт прийдеться віддати банку відсотків майже на ту ж суму, що складає вартість квартири – більше 29.000 доларів.
Найцікавіше, що навіть за таких умов я б не міг скористатися послугами банку. Адже, оскільки маю трьох дітей, сукупний дохід моєї сім’ї мав би складати 5.300 гривен на місяць “чистими”, тобто без податків. Звісно про такі гроші можу тільки мріяти…
“Наша мета, – каже Ольга Гребенюк, – не просто видати кредит, а переконатися у тім, що позичальник платоспроможний, і фінансовий стан дозволить йому погасити кредит”.
Аби отримати гроші позичальнику потрібно принести стос документів, адже у банку будуть аналізувати його матеріальне положення. Більшість потенційних клієнтів не може взяти кредит саме через відсутність стабільного джерела доходів.
Потрібна довідка з місця роботи з доходами за останні 6 місяців, іноді навіть виписка з трудової книжки не завадить (за останні 3 роки). Підприємець має принести довідку з податкової.
У принципі на рішення банку може вплинути будь-що, тож документи можуть вимагати найрізноманітніші. Іноді приходиться проводити навіть службове розслідування.
“Повний пакет документів служба банку проаналізує протягом тижня, – каже Ольга Гребенюк. – А іноді вже на першому етапі людині змушені, на жаль, відмовляти…” Банк має обов’язково пояснити причину відмови: наприклад, немає застави або сукупний дохід дуже маленький. З кожним окремим клієнтом триває індивідуальна робота.
Позичальнику також потрібно знати, що попереду його можуть очікувати непередбачувані витрати: походи до нотаріуса, обов’язкове страхування майна та свого життя. Наприклад, “Ексімбанк” бере собі комісію у сумі 1% від суми кредиту за його обслуговування. Але, виявляється, що у інших банках існує ціла система прихованих комісій та платежів, що призводять до суттєвого подорожчання кредиту. Тоді людина, яка не дуже знає всі тонкощі може потрапити у пастку.
Змалювала мені Ольга Гребенюк і портрет типового позичальника у маленькому містечку України. Це, за її словами, представник середнього класу, підприємець з власним дрібним бізнесом, який має стабільний дохід та невеликий склад сім’ї (1-2 дитини). Велика перевага саме “Ексімбанку” у тім, що позичальник має право гасити кредит достроково, і жодні штрафні санкції щодо цього не застосовуються.
А ось в інших банках, можливо, і відсотки будуть меншими, і умови будуть привабливішими та не такими суворими. Утім, якщо людина не знає, що їй загрожує, у майбутньому може залишитися і без квартири і без грошей… Тож працювати краще з тими, хто розкаже про нюанси у всіх подробицях, попередить заздалегідь про можливі ризики.
Банкір Ольга Гребенюк каже, що держава мала б звернути свою увагу на молодь, бо інакше без державної підтримки їй не прийдеться навіть мріяти про власне житло.
Тож навіть не дивлячись на стрімкий розвиток іпотеки, почекати таки доведеться. Принаймні, до того часу, коли середня зарплата українця сягне цифри понад 600 умовних одиниць, хоча б як у сусідній Польщі (де за користування кредитом платять близько 5 відсотків).
Але чекати, коли держава допоможе своїм громадянам, можливо, прийдеться дуже довго. Так може і життя не вистачити…
Источник – www.highway.com.ua