Интересные открытия ждут каждого, кто вплотную решит заняться покупкой первичной недвижимости в столице. В этом автор смог убедиться на собственном примере. Я решил остановиться на квартире в строящемся доме. Благо этот вариант получается чуть более дешевым, чем покупка вторичного жилья.
Выписав длинный список из 40 банков, названия которых почерпнул из различных видов наглядной агитации (реклама в газетах, уличные биллборды и листовки-наклейки в метро), я приступил к телефонному мониторингу рынка ипотечного кредитования. И тут меня ждало открытие №1.
Оказывается, многие банки не желают связываться с новостройками! Из 40 банков только в 10 мне сказали, что дают кредит под покупку жилья в строящемся доме. Причем почти половина из них (“Аркада”, “Золотые ворота”, “Столица”, “Крещатик”) кредитуют только одну аффилированную компанию. Напрашивается вывод, что банкиры рассматривают кредитование жилищного строительства как некую весьма рискованную финансовую разновидность «русской рулетки». Что, согласитесь, не добавляет оптимизма потенциальным инвесторам. Раз уж банки не хотят иметь дела с таким, казалось бы, прибыльным видом бизнеса, значит, что-то здесь не так. И проблема тут не только в наличии криминально-мошеннических схем, как это было с «Элита-центром».
Просто риск недостроя объективно существует даже для самых добропорядочных фирм, имеющих солидный опыт строительства жилья. И весь вопрос в том, насколько компания способна возникающие риски покрыть. Но, как уже говорилось выше, банковские стратеги предпочитают не ломать над этим голову, концентрируя присутствие на тех направлениях, где риски сводятся к минимуму. Другое дело, что у граждан, поставивших себе целью обзавестись собственным жилищем, возможности для выбора не так велики: либо ты рискуешь и, может быть, получишь свой приз в виде желанных квадратных метров, либо гарантированно останешься без крыши над головой.
Уяснив, что кредит мне однозначно не «светит», я поумерил аппетит и от двухкомнатных квартир перешел к однокомнатным. Поскольку в этом случае можно рассчитывать на собственные силы и при наличии достаточно крупного первого взноса (свыше 50%) в течение трех лет выплатить остаток в рассрочку, без переплаты по процентам, как это было бы в случае банковского кредита. Оставалось найти подходящую компанию-застройщика.
Поначалу я решил, что это будет какая-то компания с именем, типа «Киевгорстрой». Однако оказалось, что там однокомнатных квартир в наличии нет. То же самое мне сказали в компаниях «Житло-инвест», «Градострой» и «Столица». У «Киевгорстрой-1» и «Познякижилстрой» однокомнатные квартиры в продаже имелись, правда, бизнес-класса, то есть с метражом от 60 кв. м. В общем, однокомнатные квартиры, как самые дешевые и относительно более доступные, по-прежнему большой дефицит. Несмотря на постоянно увеличивающиеся объемы жилищного строительства в Киеве.
В итоге мне пришлось остановиться на компании, пока еще не имеющей сданных объектов. Дом, который она начала строить, будет для нее первым блином. Беседа в офисе фирмы убедила, что намерения у застройщика самые серьезные. Мне показали ксерокопии всех необходимых документов – договора аренды земельного участка, заключенного с Киевсоветом, положительное заключение комплексной экспертизы Киевской горгосадминистрации, информацию о регистрации выпуска облигаций, через покупку которых будет финансироваться строительство.
Кстати, я потратил немало времени, чтобы выяснить, что это вполне приемлемая схема. Просто в одном из банков мне сказали, что кредитуют только компании, работающие через фонд финансирования строительства. Это заставило меня призадуматься. Оказалось, данная схема позволяет дополнительно контролировать управление средствами, привлеченными под строительство жилья. Действительно, через ФФС работают тот же «Киевгорстрой», ОАО «КПМК-2» и другие солидные застройщики. Однако это требует и дополнительных затрат по сравнению с обычным выпуском облигаций. То есть ведет к удорожанию строительства для покупателей. Выяснив, что по облигациям продолжают работать «Форум-инвест» и ряд других достаточно известных компаний, я успокоился и понял, что, в принципе, критерий «ФФС или облигации» не является определяющим при оценке благонадежности застройщика.
Следующий вопрос, который у меня возник, – насколько надежным может считаться банк, определенный застройщиком в качестве держателя облигаций? Учитывая, что он не входит в первую десятку. Ответ на этот вопрос наверняка знают в Нацбанке, рассудил я. Итак, могу ли я, обычный гражданин Украины, получить информацию о текущем положении конкретного коммерческого банка? Без подробных выкладок, разумеется. Просто узнать в ответ на свой официальный письменный запрос, не находится ли указанный банк под процедурой запрета на осуществление определенных операций и не планируется ли там введение временной администрации Нацбанка (если она там уже не введена)?
В управлении лицензирования коммерческих банков мне сообщили, что получить такую информацию я не смогу даже в случае официального обращения. К сожалению, мне не смогли там объяснить причину отказа. И это стало открытием №2, главным и ошеломляющим: оказывается, государство в лице того же Нацбанка по-прежнему абсолютно не заинтересовано в предотвращении инцидентов, которые неоднократно имели место в прошлом. Например, когда запорожский «Наш банк» уже находился под процедурой запрета на кредитные операции и прием средств от населения на депозиты, люди, не зная этого, продолжали нести туда свои сбережения. То же самое было и с киевским «Гарантом», обманутые вкладчики которого второй месяц живут в палатках на ул. Институтской, перед центральным входом в Нацбанк. Как оказалось, НБУ абсолютно никаких выводов из случившегося не сделал. Информация о «черном списке» коммерческих банков по-прежнему доступна только узкому кругу госслужащих. А это значит, что завтра кто угодно может пополнить ряды обитателей палаточного городка возле здания НБУ. Увы, но это так.
В этом плане гораздо более открытой организацией оказалась Ассоциация украинских банков. Как выяснилось, она на своем сайте ежемесячно публикует отчет, предоставляемый всеми банками – членами Ассоциации. Конечно, неспециалисту сложно разобраться в его нюансах и сделать правильные выводы о финансовом здоровье банка и возможных тенденциях на ближайшие несколько месяцев. Однако, как мне пояснили в АУБ, в таком случае самое главное – убедиться в отсутствии прочерков и нулей в каких-либо графах таблиц напротив интересующего банка. Ибо эти нули и прочерки как раз и означают наличие временных запретов Нацбанка на осуществление отдельных операций.
Однако даже относительное благополучие банка и строительной компании в данный момент времени не означают, что оно таковым останется и через два года. А срок строительства жилого комплекса определен в три года. Поэтому весьма логичным следующим шагом мне показалось страхование своих финансовых рисков, связанных с возможным недостроем. Лучше уж понести определенные дополнительные затраты, рассуждал я, но зато потом спать спокойно, зная, что если, не дай Бог, случится неприятность, мои затраты возместят в полном объеме. Да и застройщика страховая компания в любом случае сможет проверить лучше, чем я.
Мое открытие №3 уже не было таким неожиданным, поскольку вытекало из открытия №1: страховые компании тоже не хотят иметь дело со строительством жилья. Из десяти известных компаний, список которых я для себя составил, страховать финансовые риски, связанные с недостроем, отважилась только одна. Что уже весьма показательно и не требует дополнительных комментариев. Правда, в итоге я решил от страховки… отказаться. «Вы если будете заключать договор, очень внимательно его читайте, – сказали мне в Лиге страховых обществ, куда я обратился за консультацией. – Лично у меня был случай, когда весьма солидная компания не заплатила страховку (соседи залили водой), потому что этот пункт забыли внести в сертификат. В договоре он был указан, а в сертификате нет».
Да уж, подумалось мне. А ведь соблюдение формальностей все равно не гарантирует мне страховых выплат! Ибо если юристы компании, в квалификации которых я не сомневаюсь, захотят найти предлог, чтобы не платить, они его стопроцентно найдут. Так что дело здесь не столько в правильности расстановки запятых в договоре, сколько в самой позиции страховщика. И уж коли она сводится к тому, чтобы не платить, не стоит рассчитывать на победу в дальнейшем судебном разбирательстве спора. Остается полагаться на свою удачу, везение, милость небес… в общем, на что и кого угодно, но только не на страховой полис.
Одним словом, после общения с многочисленными финансовыми и производственными структурами, коммерческими и государственными, у автора сложилось впечатление, что пойти в казино, выиграть там много-много денег, сделав крупную ставку на зеро, – вариант ничем не хуже, чем взять и вложить средства в строительство жилья. Уровень риска примерно одинаков, если не выводить его с точностью до десятых долей. Единственное соображение, которое все-таки оставляет некий оптимизм: «Но ведь действительно много жилья в Киеве строят и сдают! И люди получают таким образом квартиры! Может, и мне повезет?»
Источник – http://agent.ua