О судьбе ипотеки в 2007 году журналу «Нерухомiсть Києва» любезно согласился рассказать давний наш партнер, директор департамента ипотечного и автокредитования «ИкарБанка» Виктор Силенок.
— Виктор Казимирович, каковы Ваши прогнозы касательно изменения украинскими банками условий ипотечного кредитования в 2007 году?
— Трудно ответить на Ваш вопрос однозначно. Существует много «если», которые при определенных условиях могут оказать значительное влияние на формирование национальными банками условий ипотечного кредитования — как в сторону улучшения, так и в сторону ухудшения. Если не случится ни одного из рассмотренных ниже «если», то я ожидаю небольшого, в пределах 0,51%, снижения валютных процентных ставок и такого же или чуть более высокого падения ставок гривневых. Данный прогноз основывается на том, что в Украине появилось достаточно большое число иностранных банков, имеющих доступ к СКВ; онито и будут конкурировать с банками из Украины. Последним, в свою очередь, придется предлагать потребителям скорректированные условия ипотечного кредитования, чтобы не потерять завоеванных позиций на местном рынке. Отсутствие у банков долгосрочных депозитных программ (от 3 до 7 лет) значительно увеличивает их финансовые риски при долгосрочном кредитовании и не допускает существенного снижения процентных ставок. При наличии продолжающегося и прогнозируемого роста цен на жилую недвижимость возможно увеличение большинством банков соотношения «кредит — залог» до 90-100%. В этом случае кредиторы могут потребовать от заемщиков оформления дополнительных видов страхования.
Одним из «если», могущих способствовать ухудшению условий кредитования для населения, является попытка Национального банка Украины ввести ограничения на потребительское кредитование физических лиц в валюте, которая нашла свое выражение в проекте постановления НБУ «О порядке регулирования валютных операций, связанных с экспортом и импортом финансового капитала». Согласно статистике, приведенной Украинской национальной ипотечной ассоциацией, до 85% всех ипотечных кредитов выдается именно в иностранной валюте (в основном в долларах США и евро) и только около 15% — в национальной; при этом львиная доля гривневых ипотечных кредитов оформляется не в столице, а в регионах. Явное предпочтение, которое отдается валютным кредитам, объясняется довольно просто: они существенно дешевле для заемщиков. В настоящее время значение годовой процентной ставки по долларовым кредитам колеблется в диапазоне 11-13%, а по гривневым — 15-18%. Разница в 4-5% годовых при значительном удорожании жилья и, соответственно, увеличении суммы кредита может оказаться очень существенной при подсчете денежных средств, выплаченных для погашениея процентов по ипотечному кредиту. В случае если Национальный банк Украины все же настоит на своем и ограничения по валютному кредитованию вступят в законную силу, я склонен присоединиться к тем экспертам, которые прогнозируют снижение объемов кредитования из за значительного ухудшения условий, предлагаемых потенциальным заемщикам. При этом я полностью поддерживаю стремление Нацбанка к переориентации системы кредитования на гривню, т. к. это является положительным моментом. Однако вначале нужно сделать гривню свободно конвертируемой, а экономику страны — стабильной. Еще одно «если», которое вполне может отрицательно отразиться на условиях кредитования, — это непредсказуемая политическая ситуация в стране. Она оказывает деструктивное влияние на все отрасли экономики, а это, в свою очередь, влечет за собой снижение уровня благосостояния населения.
— Скажите, можно ли ожидать появления новых ипотечных программ в новом году?
— Основная проблема, с которой приходится сталкиваться потенциальным потребителям ипотечных кредитов, — это трудности с накоплением денежных средств, достаточных для оплаты первичного взноса за приобретаемую квартиру и покрытия расходов, связанных с покупкой и оформлением кредита. Существенный рост цен на жилую недвижимость, имевший место в последние полтора года, а также грядущее повышение коммунальных платежей при практически неизменной зарплате значительно увеличили сумму денежных средств, которые потенциальный заемщик должен иметь в наличии на момент проведения сделки. Большинство банков требует предварительной оплаты на уровне 15-20% от стоимости покупаемого жилья, что при текущих ценах на недвижимость составляет довольно внушительную сумму. Плюс покупатель должен покрыть все расходы, связанные с покупкой и оформлением кредита. Это — еще 6-7 дополнительных процентов. Далеко не каждый рядовой украинец, даже с помощью родных и близких, может собрать необходимую сумму. Таким образом, дисбаланс между темпами увеличения цен на жилье, высокой стоимостью кредитов и ростом реальных доходов населения является основным фактором, влияющим на способность потенциальных заемщиков приобрести жилье в кредит.
Я считаю, что банки должны рассматривать возможность увеличения соотношения «кредит — залог» с текущих 80-85% до 90-100%. При условии стабильного роста цен на жилую недвижимость и страхования рисков это даст возможность приобрести жилье в кредит более широкому кругу населения Украины. Легализация «серых», «черных» и других неофициальных доходов населения, учет таких доходов и всех связанных с этим рисков при оценке платежеспособности клиента также значительно расширят круг потенциальных заемщиков. Должно быть уделено особое внимание развитию ипотечных программ, отражающих реалии современного рынка. Риэлторы утверждают, что сегодня порядка 60% сделок на рынке осуществляются по схеме «продажа одной недвижимости — одновременное приобретение другой». Оттого необходимо внедрять программы, дающие клиентам возможность использовать имеющуюся у них недвижимость для приобретения новой. У нас, в «ИкарБанке», например, разработана программа «Мечта», которая позволяет владельцам жилья приобрести новое без уплаты первоначального взноса. Такие заемщики могут также получить деньги на оплату всех расходов, связанных с покупкой и оформлением кредита. «ИкарБанк» уже осуществил некоторые шаги по насыщению рынка ипотечными продуктами, которые бы наиболее полно соответствовали текущим потребностям клиентов. Участие в завершившемся недавно проекте, реализацией которого занимались специалисты Европейского Союза и Украинской национальной ипотечной ассоциации, подтвердило, что банк на верном пути. Мы предлагаем населению наиболее широкий диапазон ипотечных программ, которые были оценены как лучшие и наиболее полно отвечающие реалиям отечественного рынка.
Безусловно, время будет вносить коррективы в разрабатываемые банками ипотечные программы. Самое главное, чтобы в стране была стабильность. Тогда появятся уверенность и прогнозируемость, улучшится благосостояние населения и расширятся возможности скорейшего улучшения жилищных условий для каждого из нас.
В заключение хотелось бы поздравить всех читателей журнала и коллектив редакции с наступающим Рождеством Христовым и Новым 2007 годом; пожелать отличного здоровья и благополучия.
Источник – http://realtymagazine.com.ua