Три года назад ставки по долларовым ипотечным кредитам составляли 14-16% годовых, в 2006 г. — 10-12%. Вполне логично желание заемщиков, приобретавших недвижимость в кредит 3-4 года назад, выплачивать долги по нынешним процентным ставкам.
Однако заставить банк внести изменения в кредитный договор и снизить процентные ставки по ранее предоставленному кредиту — задача не из легких.
На помощь заемщикам со стажем приходит перекредитование — досрочное погашение долга за счет денежных средств, полученных в другом банке. Проще говоря, заемщик берет кредит в новом банке на более выгодных условиях, одновременно расплачиваясь с прежним кредитором. К таким клиентам банки относятся более чем лояльно, ведь и сам заемщик, и недвижимость, отдаваемая под залог, уже проверены прежним кредитором.
К тому же одно из ключевых условий рефинансирования — отсутствие у заемщика просроченной задолженности по текущим обязательствам. Таким образом банк, готовый предоставить услуги перекредитования, практически не тратясь на проверку, получает нового платежеспособного клиента. Услуги перекредитования в настоящее время предоставляют все крупные украинские банки, которые выдают ипотечные кредиты, за исключением ПриватБанка и Райффайзен Банк Аваль.
Выгода для заемщика не только в удешевлении кредита, но и в пролонгации займа — при перекредитовании банк может выдавать ссуды на более длительные сроки. Правда, выгодная процентная ставка и продление сроков кредитования — отнюдь не повод воспользоваться услугой рефинансирования ипотечного кредита. Во-первых, заемщику, решившему перекредитоваться, придется заново оплачивать разовые комиссии банка, нотариальные издержки и нести прочие расходы, возникающие при оформлении кредита. Условия для клиентов, решившихся на перекредитование, те же, что и для других потенциальных заемщиков. Специальных программ перекредитования украинские банки пока не предлагают.
Во-вторых, клиент, решивший рефинансировать ипотечный кредит, должен самостоятельно оценить сумму всех периодических выплат: кроме непосредственно процентной ставки по кредиту, это страховые платежи, ежемесячные комиссии и т. п. «Менять кредитора имеет смысл, если, при прочих равных, разница в процентных ставках насчитывает не менее 3% годовых. Кроме того, оставшийся период погашения должен составлять, по меньшей мере, пять лет. В противном случае дополнительные затраты на перекредитование вряд ли окупятся», — говорит Роман Негинский, первый заместитель руководителя бизнеса по обслуживанию индивидуальных клиентов ПриватБанка.
Заложить вовремя
Упрощенно схема рефинансирования выглядит следующим образом. Новый кредитор обращается в банк за получением согласия на оформление ипотеки второй очереди. Если возражений нет, полученные заемщиком средства направляются на погашение первоначальной задолженности, а объект залога переходит к новому кредитору. По заверению сотрудников крупных банков, процесс перекредитования занимает от двух до четырех недель с момента подачи клиентом полного пакета документов. Правда, есть нюанс — для быстрого рефинансирования необходимо согласие прежнего кредитора. В противном случае рефинансировать кредит банки не отказываются, однако оформление документов занимает до трех месяцев.
На практике процесс рефинансирования не обходится без проблем. Для того чтобы получить ипотечный кредит в новом банке и на новых условиях, клиенту необходимо предоставить в залог недвижимость. Но объект ипотеки — квартира либо дом — в большинстве случаев пребывает в залоге у первого кредитора. «Можно взять жилье вторым на залоге в новом банке, но для этого требуется согласие прежнего кредитора. Получить согласие практически нереально, так как в первом банке понимают, что, согласившись на такие условия, теряют клиента. Поэтому для рефинансирования кредита клиенту необходимо иметь имущество для еще одного дополнительного залога», — говорит Евгений Матрос, руководитель центра оценки кредитных рисков розничного бизнеса UniCredit Bank.
По мнению специалиста, возможный выход — выдача клиенту нового кредита без залога, но с обязательством предоставить залог в ближайшее время. «При такой схеме новый кредитор должен застраховать риск невозврата кредита. Но на украинском рынке очень мало страховых компаний, страхующих подобные риски. Кроме того, услуга недешевая и, вероятно, стоимость страховки придется возмещать заемщику, что ведет к удорожанию услуг перекредитования», — считает Евгений Матрос.
А вот начальник департамента развития индивидуального бизнеса УкрСиббанка Иван Истомин полагает, что клиент, недовольный условиями банка, рано или поздно найдет способ сменить кредитора. «Воспрепятствовать уходу заемщика в другой банк довольно сложно. Основной инструмент, который может использовать банк-кредитор, — штрафные санкции, да и то лишь в пределах условий кредитного договора», — говорит банкир.
Впрочем, заемщику, недовольному высокими расходами на обслуживание кредита, не обязательно прибегать к рефинансированию ипотечного займа. В отдельных случаях перекредитоваться можно в банке, который предоставил и первую ссуду — иными словами, во время падения ипотечных ставок клиент может договориться с банком о смягчении условий кредитования. Решение о снижении процентной ставки региональные подразделения банков, как правило, принимают самостоятельно, без долгих консультаций с центральным офисом. Пойдет ли банк навстречу клиенту зависит от платежной дисциплины заемщика и от того, пользуется ли он дополнительными продуктами банка. «Заемщику, взявшему кредит несколько лет назад под более высокий процент и исправно возвращающему деньги, банк, скорее всего, не откажет в просьбе пересмотреть ставку по займу», — говорит Роман Негинский. Так что аккуратным и платежеспособным клиентам порой имеет смысл пригрозить своему банку возможным перекредитованием в другом финучреждении.
От 1 до 5
Рефинансирование ипотечных займов в Украине пока не очень развито. Сама услуга на рынке появилась относительно недавно, да и в нынешнем году ипотечные ставки практически не снижались (а к концу года даже подросли, по сравнению с летними месяцами). «Массовым явлением перекредитование не назовешь. По нашим оценкам, объем сделок в данном сегменте составляет менее 1% рынка ипотечных займов. Банки работают с этим продуктом не системно. К перекредитованию нередко прибегают подразделения банков, испытывающие трудности с выполнением плановых показателей, например, по объемам выданных кредитов», — констатирует Негинский. В то же время Иван Истомин полагает, что схемы перекредитования становятся все более популярными как среди банков, так и среди заемщиков. «В настоящее время объемы рефинансирования составляют не более 5% кредитных сделок на рынке. Однако падение ставок по потребительским кредитам будет способствовать развитию данного направления», — считает банкир.
Насколько востребованным будет рефинансирование ипотечных кредитов в ближайшие год-два, банкиры, опрошенные Контрактами, однозначно сказать не могут. С одной стороны, ипотечные ставки вряд ли продолжат снижаться на 2-3% каждые два года. А менять кредитора из-за разницы в 1-2% годовых клиенту, как правило, не выгодно. Но, с другой стороны, по прогнозам банкиров, спустя 3-4 года рынок ипотеки достигнет насыщения и приток новых клиентов замедлится. В таком случае банки вынуждены будут конкурировать за существующую клиентскую базу, переманивая друг у друга клиентов, в том числе, при помощи перекредитования. Наконец, для крупных иностранных банковских холдингов, присутствующих в Украине, перекредитование — неплохой способ быстро нарастить объемы качественных кредитных портфелей. Не исключено, что с этой целью зарубежные банки начнут активно продвигать услуги рефинансирования и на украинском рынке.
Автор – Александр РУБАН
Источник – http://www.kontrakty.com.ua