Для большинства украинцев вопрос решения жилищной проблемы стоит на первом месте. Цены на однокомнатные квартиры в столице стартуют с 70 тысяч долларов, а для того чтобы приобрести более-менее приличное жилье, приходится выкладывать свыше 100 тысяч.
Естественно, мало кто может позволить себе такую покупку – подавляющее большинство вынуждены идти в банки за займами. Но ставки по ипотечным кредитам отпугивают некоторых потенциальных заемщиков.
Кто-то ждет обвала цен, а кто-то – снижения ипотечных ставок. О перспективах кредитования и рынка недвижимости на круглом столе «Проблемы ипотечного кредитования», который проходил в редакции «Комсомольской правды» в Украине», говорили директор департамента розничных продуктов банка «Надра» Игорь ДОРОШЕНКО, генеральный директор компании «Простобанк консалтинг» Леонид КРАСАВЦЕВ и начальник отдела исследований финансово-банковской системы центра научных исследований НБУ Вера КРЫЛОВА.
Даешь дешевые кредиты!
– Можно ли ожидать в ближайшее время снижения кредитных ставок?
Игорь Дорошенко: – Сегодня наша банковская система интенсивно интегрируется в мировые финансовые системы и у банков появляется все больше возможностей выдавать долгосрочные займы. Поэтому в перспективе, через несколько лет, мы ожидаем снижения ставок по ипотечным кредитам. Вместе с тем не стоит забывать и о том, что стоимость кредита для каждого конкретного заемщика зависит от различных факторов, среди которых и его кредитоспособность, и разного рода риски, и многие другие показатели. Если же говорить о тенденциях развития украинской банковской системы в целом, то, считаю, через год, два, три будет происходить постепенное снижение процентных ставок по ипотеке.
Леонид Красавцев: – Тенденции к снижению ставок наметились. Этой осенью банки с иностранным капиталом провели своеобразную акцию – они два месяца выдавали сравнительно дешевые займы со ставкой по валютным кредитам 10,3%. И хотя они сейчас подняли тарифы до уровня отечественных банков, думаю, через год-полтора эффективная ставка снизится до 10,5-11%, тогда как сегодня она составляет около 13-14% годовых. Однако по-прежнему банки будут диверсифицировать риски. Например, при понижении процентной ставки они могут увеличивать размер первоначального взноса, и наоборот, взнос меньше – процентная ставка выше.
Вера Крылова: – Кредитные ставки зависят от рисков кредитования, и поскольку у нас риски большие, то и ставки высокие. В качестве примера можно привести банки с иностранным капиталом, которые имеют доступ к дешевым иностранным ресурсам – у них ставки находятся на том же уровне, что и у отечественных банков. Поэтому у меня более пессимистические прогнозы, чем у моих коллег. Думаю, реально снизятся ставки только для тех заемщиков, которые берут кредит на улучшение жилищных условий, например продают двухкомнатную квартиру и покупают трехкомнатную. Для тех же, кто покупает отдельную квартиру и вносит первый взнос около 30%, считаю, в ближайшее время ничего не изменится.
– Чем же рискует банк, выдавая кредит?
Игорь Дорошенко: – В первую очередь это, конечно же, риск невозврата кредита. Ведь в какой-то момент заемщик может оказаться не в состоянии выплатить задолженность банку. Причины тут могут быть совершенно разными: человек лишился работы или произошли серьезные колебания курсов валют, вследствие которых кредит стал значительно дороже.
– А сколько заемщиков не вернули кредиты?
Леонид Красавцев: – Естественно, у каждого банка своя статистика по этому поводу, и они не афишируют информацию. Хотя общая картина, видимо, у всех одинакова: объем невозвратов среди ипотечных кредитов – наименьший. Люди, когда берут кредит на квартиру, осознают серьезность такого шага и рассчитывают свои выплаты наперед. – Существует мнение, что ставки по кредитам снизятся, когда заработают бюро кредитных историй. Так ли это?
Леонид Красавцев: – По моему мнению, создание бюро кредитных историй не повлияет на размер ипотечных ставок. Они создаются для обмена информацией о заемщиках на рынке розничного кредитования (рассрочка, кредитные карты и т. д.), где существуют очень большие рынки. А при оценке ипотечного заемщика банк успевает навести справки и оценить надежность бывшего клиента. Игорь Дорошенко: – Я согласен, что напрямую создание таких бюро не повлияет на уровень процентных ставок по ипотечным кредитам. Однако их работа будет положительно влиять на общую ситуацию на рынке займов, а значит, со временем эти ставки будут снижаться.
Обвала цен не будет
– Много говорят о возможной волне невозвратов кредитов и в связи с этим об обвале рынка жилья. Как вы относитесь к такому сценарию развития событий? Леонид Красавцев: – Обвал на рынке недвижимости ждут уже несколько лет, а он все не обваливается. Да и предпосылок к этому пока нет – экономика растет и доходы граждан увеличиваются. Единственное, что может спровоцировать волну невозвратов, – это дальнейший стремительный рост цен на недвижимость при значительном отставании темпов увеличения доходов граждан. В этом случае кредиты могут начать брать от отчаяния, и только тогда возникнет проблема невозвратов.
Игорь Дорошенко: – Я также думаю, что обвала не будет. Судите сами, зарплаты наших граждан растут намного быстрее, чем ВВП украинской экономики. Сегодня рост реальных доходов (с учетом инфляции. – Прим. ред.) составляет не менее 20% в год, а если взять увеличение доходов в долларовом эквиваленте, то эта цифра будет еще выше. Если говорить о росте цен в столице, то, по последним неофициальным данным, в Киеве проживают более четырех миллионов человек и количество жителей постоянно растет. При этом жилья для такого количества людей строится явно недостаточно. Снижение уровня цен может быть только там, где спрос на жилье незначителен или практически отсутствует, например в заброшенных шахтерских городах.
– А как вы оцениваете возможность запрета валютного кредитования?
Игорь Дорошенко: – Для мирового финансового рынка кредиты в иностранной валюте – это нормальная практика. К примеру, в странах Западной Европы довольно популярны кредиты в швейцарских франках. В Украине этот вопрос пока что остается открытым. Думаю, что Национальный банк может принимать такое решение только после совместных консультаций с коммерческими банками, которые работают на территории нашей страны. Банкиры обеих сторон должны внимательно изучить и проанализировать большое количество различных факторов и найти оптимальный вариант с учетом специфики работы отечественных банков и качественного удовлетворения потребностей их клиентов. Вера Крылова: – Я тоже считаю, что искусственное ограничение валютного кредитования не приведет к положительным результатам, и лично я против введения запрета. С другой стороны, финансисты должны оценивать риски таких валютных займов. В той же Европе были банки, которые после введения евро разорились из-за того, что перевели все свои резервы в доллары.
Если запрет все-таки будет введен, то банки, скорее всего, снизят гривенные ставки, но введут механизм компенсации на случай колебания курсов валют. Да и заемщики все равно вынуждены будут брать кредиты, ведь не отказываться же от запланированной покупки квартиры из-за решения НБУ. Да и сегодня все валютные кредиты погашаются гривнами и меняются на доллары непосредственно в кассе банка.
КСТАТИ
Заемщики уже не вернули банкам 600 млн грн.
По данным НБУ, доля проблемных займов остается пока невысокой – около 1% от всех выданных кредитов. Однако за 10 месяцев этого года рост объема проблемных кредитов составил 114%. Опасная тенденция? Общий объем кредитов, выданных украинскими банками физическим лицам, по состоянию на начало ноября составил более 60 млрд грн. Если 1% от этой суммы заемщики не вернули, то нетрудно подсчитать, что невозвраты составляют 600 млн грн.
Источник – http://www.kp.kiev.ua