Вінниця все ближче до Європи – для більшості її мешканців придбання квартири є надто дорогим задоволенням. З теплотою і надзвичайним задоволенням згадують кінець 90-х вінничани, хто встиг купити квартири в той час. Адже за декілька років ціни на нерухомість зросли в кілька разів, і з тих пір процес галопуючого їх зростання не припиняється.
Сьогодні рівень вартості житла наближається до середньоєвропейського, на відміну від прибутків. Відтак при зарплаті 700-800 гривень треба бути Дунканом Маклаудом, щоб виплатити кредит банкові чи назбирати грошей на власну квартиру за 50-60 тисяч доларів. До слова про кредити. Будь-якого європейця ми легко шокуємо відсотками, що беруть банки за іпотечну позичку – навряд чи який “Банк оф Німеччина” знайшов би бодай одного клієнта, запропонувавши іпотеку, відсотки якої в три-чотири рази вищі, ніж у “колег”.
Але ж ми, східні слов’яни, народ парадоксів – живемо не завдяки, а наперекір. Ціни астрономічні, відсотки ненормальні, а попит на нерухомість перевищує пропозицію…
Головне – аналіз
Аналіз цін і тенденцій на ринку нерухомості – дуже енергомістка і невдячна робота. Галопуюче неочікуване їх зростання є підтвердженням цього. Складність у тому, що ціна нерухомості – це не просто ціна товару.
Навіть просте перерахування ціноутворюючих факторів і питома вага кожного з них – питання дискусійне. І цей список залежить від конкретного аналітика, оцінювача.
Причина, очевидно, в тому, що квартирне питання для українців дуже болісне, загалом не вирішене, а ціна на житло є сильним подразником для більшості населення, включаючи самих аналітиків.
Очевидно, саме емоційна складова є першопричиною пошуку винних. Вона ж є основним джерелом поширення теорії змови на ринку нерухомості. Як основне джерело бід найчастіше називають спекулянтів. До цієї категорії відносять перекупників, брокерів, агентства нерухомості, будівельні компанії.
Що таке спекуляція? Це необхідний елемент існування ринку, особливо на початкових етапах його розвитку, інструмент його вирівнювання та насичення.
Основа успіху спекулянта – вдалий прогноз на ціну, що буде в майбутньому.
Прибутковість спекулянта, який працює на ринку нерухомості, визначається як станом ринку в поточний момент (а український ринок – недорозвинений), так і вмінням самого спекулянта оцінити об’єкт та вдало спрогнозувати його майбутню ціну.
Кредити на житло: дорого і сердито, або Акція “Подаруй банку квартиру”
Згідно з даними минулорічного соцопитування, власне житло – проблема №1 для майже третини вінничан. Одна справа, якщо є необхідні кошти, і зовсім інша – якщо, навіть відкладаючи щомісяця певну суму, назбирати на квартиру все одно не вдається, оскільки ціни на нерухомість зростають куди швидше за доходи. Виходом із цього замкненого кола може бути іпотечний кредит. Але, зважившись на такий крок, потрібно зважити не лише всі “за” і “проти”, а й правильно порахувати власний прибуток. Більшість банків не видасть кредит, якщо з урахуванням виплати процентів у людини не залишатиметься на руках принаймні прожитковий мінімум.
Окрема тема – розмір самих відсотків, які необхідно платити банку. В даному випадку спрацьовує правило: кредитуватися вигідніше в іноземній валюті, а зберігати кошти – в національній. До того ж ставка кредиту прив’язана до ставки депозиту, от ми і маємо, що, беручи кредит в банку для придбання житла, людина повинна розуміти, що іноді за цей час вона виплачує банку ще одну квартиру.
Наприклад, при купівлі квартири через банк за 30 тисяч доларів з річною ставкою у 15%, через десять років позичальник виплатить фінансовій установі відсотків на загальну суму 22,68 тисячі доларів, тобто разом – 52,68 тисячі доларів. Якщо аналогічний кредит береться на 20 років, то позичальник сплачує за кредитами в цілому 45,18 тисячі доларів, таким чином, початкові 30 тисяч перетворюються у 75,18 тисячі доларів.
Цікаво, що якби аналогічний кредит брався в Європі чи Америці, то по закінченні 10-річного терміну кретитування американець чи європеєць переплатив би приблизно шість тисяч доларів чи євро.
З іншого боку, в банках зазначають, що краще взяти квартиру сьогодні, адже не відомо, яку ціну за неї доведеться віддати завтра.
Дефіцитні хатки
У Вінниці дефіцит житла. Це, у свою чергу, спричиняє ажіотажний попит на нього та стабільне підвищення цін.
Як стверджують ріелтори, за останній рік ціни на житло у Вінниці виросли майже вдвічі.
Щоправда, за їх словами, на ринку житла у місті можна знайти будь-яку оселю практично в усіх цінових діапазонах. Ціни залежать від стану будинку, часу його зведення, матеріалу, з якого він побудований, район розташування, планування помешкання та поверх.
– Останнім часом у Вінниці з’являється дедалі більше нестандартного житла. Його зводять різні забудовники з надсучасних матеріалів. Ясно, що коштує воно дорожче, – розповідає вінницький ріелтор Юрій Карасюк.
Ці квартири дорожчі, але ліквідніші. На них завжди є попит. Якщо на вторинному ринку вартість квадратного метра становить близько 500 доларів, то у квартирах сучасного планування та побудованими за всіма технологічними стандартами може перевищувати й 1500 доларів.
Вартість вінницької нерухомості (у тис. доларів США)
Листопад 2005 року:
однокімнатні квартири – 20-25
двокімнатні – 28-37
трикімнатні – 39-49
чотирикімнатні – 40-55
Листопад 2006 року:
однокімнатні квартири – 25-50
двокімнатні – 40-60
трикімнатні – 50-100
чотирикімнатні – 70-120
“Молодіжка” на п’ять років
Згідно з постановою Кабміну, порядок надання кредитів Держфондом сприяння молодіжному будівництву зазнав змін.
Відтепер не можна буде вносити зміни до договору, навіть якщо кількість членів сім’ї збільшилась. До того ж термін надання молодіжних кредитів скоротився до п’яти років.
– Якщо раніше термін часткової компенсації по таких кредитах становив 10-15 років, то тепер – всього п’ять, – пояснює директор Вінницького регіонального управління фонду сприяння молодіжному будівництву Василь Васильєв. – Банки, як і раніше, надаватимуть кредити на довготривалий термін. Але по закінченні терміну допомоги від Фонду сім’я-позичальник має розраховуватися за взятий кредит без допомоги фонду.
За його словами, це змусить молоду сім’ю більше замислюватись перед тим, як брати кредит. Відтак очікується скорочення прокредитованих молодих людей. А таких на Вінниччині сьогодні близько 540 тисяч сімей. Ще близько 1100 перебувають на житловому обліку на отримання компенсації по іпотечних кредитах.
Однак, як стверджують деякі фахівці, якщо можливість скористатися такою програмою все-таки буде, люди приставатимуть на нові умови. Адже, зважаючи на постійне подорожчання нерухомості, взяти кредит на купівлю житла сьогодні вигідніше, ніж постійно заощаджувати на таке придбання.
Разом із тим, зменшення кількості “молодіжних позичальників” спричинить ще одна норма постанови Кабміну. Тепер претендувати на пільгове кредитування може лише той, хто стоїть на квартирному обліку для покращення житлових умов. Тобто якщо претендент живе в квартирі, де на кожного члена сім’ї припадає менше шести квадратних метрів житлової площі, то щоб придбати житло за молодіжною програмою, він має стати на облік за місцем проживання (у міськвиконкомі).
В минулому році на часткову компенсацію вартості молодіжних кредитів області було виділено 2,7 млн грн. Завдяки цьому можливістю прокредитуватися скористалися близько 540 вінницьких сімей.
Черги на квартири: реальність нереального
Той, хто вважав, що черги на безоплатне отримання житла зникли одночасно з “Союзом нерушимым”, помилявся. Такі не просто існують, а й переглядаються щороку.
Стати в чергу на житло у Вінниці, якщо людина насправді потребує покращення умов проживання, нескладно. Тобто якщо бажаючий мешкає і зареєстрований у місті принаймні три роки, і при цьому у квартирі, де він проживає, на одного мешканця припадає менше ніж 6,5 кв.м, йому потрібно просто звернутися до відповідного управління міськвиконкому.
За словами начальника управління з питань розподілу житла виконкому міськради Валентина Нагаги, розмір житлової черги коригується щороку. За останніми даними, у ній перебувають близько 24 тисяч вінничан. Це в основному той квартирний облік, що проводився колишніми державними підприємствами. Тому реально кількість людей у такій черзі може бути меншою, оскільки більшість цих підприємств або просто не працює, або ж змінили форму власності і штат людей. З іншого боку, виникає питання, наскільки перебування в черзі на житло є виправданим (принаймні було виправданим до цього часу). За поточний рік житло таким чином отримали всього кілька претендентів.
Автор – Ольга ОТКИДАЧ
Источник – http://www.ria.ua