Если требуется взять взаймы более $5 тыс., но хочется заплатить за это небольшие проценты, придется обратить внимание на залоговые банковские кредиты. И хотя ставки по ним тоже “кусаются”, но все же не так больно, как у других кредиторов.
Обеспечением по залоговым кредитам обычно выступает жилая недвижимость и земельные участки. Несколько реже – автомобили. Поручительство третьих лиц при серьезной сумме займа в расчет практически не принимается (либо нужен поручитель с очень серьезными доходами).
Как правило, максимальный размер залогового кредита устанавливается на отметке 80% оценочной стоимости предмета залога, если в качестве такового выступает недвижимость, и 70% – если деньги дают под залог движимого имущества. Причем автомобиль может выступать залогом по кредиту лишь в том случае, если на момент окончания срока действия кредитного договора возраст машины не будет превышать 5-7 лет.
Для кредита под залог движимого имущества сроком на год средняя эффективная кредитная ставка составляет 18-20% годовых в гривнах, 15-16% в долларах и 12-14% – в евро. В случае ипотеки ставки составляют 16-18,5% годовых в гривнах, 12-13,5% в долларах, 11-12,5% в евро и 10-11,5% – в швейцарских франках.
А вот банковское золото крайне сложно отдать в залог по кредиту из-за необходимости подвергать его экспертизе (у банка должны быть соответствующая лицензия Минфина, оборудование и сертифицированные эксперты). Одним словом, банкиры попросту не хотят тратить свое время на золотые залоги, отдавая их на откуп ломбардам.
Закладываем все
Банки всегда стремятся иметь в обеспечении ликвидное имущество и готовы давать деньги под залог таких объектов на достаточно долгий срок (в случае кредитования под залог недвижимости максимальный срок составляет 15 лет, под залог земельного участка – 10 лет). Однако не всякий земельный участок (квартира или дом) может передаваться в ипотеку, а лишь такой, который является собственностью и может отчуждаться (ст. 5 Закона Украины “Об ипотеке”).
“Согласно Земельному кодексу Украины до 1 января 2007 года действует мораторий на отчуждение земельных участков с целевым назначением для ведения сельского хозяйства, а также земельных паев. То есть такие участки временно не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку могут передаваться земельные участки с такими целевыми назначениями: для строительства и обслуживания жилого дома и хозяйственных построек; для ведения приусадебного хозяйства; для ведения садоводства”, – напоминает главный юрисконсульт юридического управления банка “Хрещатик” Марина Бровченко.
Кредиты под залог жилой недвижимости и земельных участков бывают двух видов – классическая ипотека сроком на 10-15 лет или револьверная кредитная линия на 1-3 года. Для ипотечного кредита в теории все просто: банк взимает комиссию за открытие ссудного счета в размере 1-1,5%, иногда берет еще и комиссию за снятие наличных (до 1%) и 100-250 грн. за мониторинг объекта залога или его оценку. Кроме того, заемщик должен быть готов к оплате услуг нотариуса (от 500 до 1000 грн.), страховых платежей (в общем, около 0,5% стоимости квартиры в качестве страховки самой квартиры и жизни заемщика) и госпошлины в размере 0,1%.
Разбиться об заклад
На практике существует несколько подводных камней ипотеки, о которых стоит знать. Первый – оценка недвижимости. Чем дороже банк оценит квартиру, тем больше он возьмет в виде комиссионных, и тем дороже обойдется страхование такого имущества. Поэтому если банковские работники предлагают провести оценку так называемым “сравнительным методом” – не соглашайтесь. Лучше заплатить реальному оценщику те же $50 и договориться, чтобы оценочная стоимость квартиры/земельного участка/дома равнялась ее покупной стоимости. Тогда не придется отстегивать банку и страховой компании лишние 1000 “баксов” в виде комиссионных, если дом будет оценен на пару десятков тысяч дороже, чем он стоит на самом деле (испытано автором на себе при покупке квартиры в кредит).
Второй вопрос – собственно, выбор страховой компании. Очень часто сотрудники ипотечных центров крупных банков по совместительству являются и страховыми агентами определенных компаний, получая от них комиссионные. Автору, например, сотрудники одного крупного банка настойчиво рекомендовали застраховать жизнь в “карманной” компании банка – иначе, мол, нельзя. И неудивительно – у этого страховщика полис стоил существенно дороже, чем у других компаний, аккредитованных в том же банке. От переплаты журналиста спасла только сверхнастойчивость.
Колеса фортуны
Получить кредит под залог автомобиля в украинских банках пока непросто. Связано это с физической нестабильностью залога – вот она есть машина, а вот ее уже нет. “Мы еще не сталкиваемся с волной мошенничества с кредитами под залог автомобилей. Но это еще впереди. Автомобиль очень непросто найти, забрать и продать для погашения выданного кредита”, – отметил на съезде Ассоциации украинских банков председатель правления Укрсоцбанка Борис Тимонькин. Банкиры если и выдают кредиты под залог автотранспорта, то только в размере 50-70% их оценочной стоимости и на срок не более трех лет. При этом возраст автомобиля по окончании срока действия кредитного договора не должен превышать пять, а в редких случаях семи лет. “Автомобили каждый год дешевеют, и в ближайшее время машины, по европейскому принципу, не будут использоваться дольше, чем 5-7 лет”, – объясняет Артем Кучин из “Родовид Банка”.
Если автомобиль проходит возрастной “ценз”, то для получения кредита необходимо предоставить в банк техпаспорт машины и подтвердить право собственности, а также платежеспособность заемщика. Если кандидатура просителя денег устроит банкиров, тогда будет проведена оценка авто. Обычно, банк поручает это дело сотрудникам СТО-партнера. Нужно учесть, что если в случае с квартирой оценщик стремится максимально завысить ее стоимость, то автомобиль банку выгоднее оценить как можно дешевле (движимое имущество как-никак).
Основные факторы, влияющие на оценку б/у автомобиля, очевидны: торговая марка, модель, пробег, наличие гарантии и отсутствие аварий. Однако в большинстве случаев банки неохотно дают кредиты под залог б/у автомобилей, если те пригнаны из-за рубежа или куплены в Украине у “серого” дилера. К примеру, если взять “двухгодовалый” Daewoo Lanos, то его среднерыночная стоимость в газете а-ля “Из рук в руки” составит около $7 тыс. По свидетельству одного из знакомых автора, в банке эту машину оценили в $5,5 тыс. и, соответственно, предложили кредит на $3,3 тыс. (60% стоимости машины) на три года. Знакомому повезло – банк принял во внимание уже оплаченную им страховку (“полное” КАСКО и “автогражданка”). В большинстве же случаев кредиторы требуют заново застраховать автомобиль в дружественной банку страховой компании. Ясное дело, что тариф по страховке будет намного выше, чем при страховании нового авто.
И что еще неприятно – даже если стоимость залога намного больше суммы, которую нужно получить в кредит, добиться у банка более низкой кредитной ставки будет практически невозможно. Официальный ответ, который можно получить на подобную просьбу будет примерно таким: “Значительное превышение стоимости залогового имущества над размером предоставляемого кредита не является достаточным условием для снижения ставки”.
“Даже если обеспечение устраивает нас “более чем”, существует еще стоимость ресурсов и плановая маржа. Ведь банк всегда рассчитывает на погашение кредита самим заемщиком, однако в описанной ситуации он недополучит доходы”, – поясняет неуступчивость банкиров начальник кредитного отдела системного банка.
Земля в залоге
Для передачи в ипотеку земельного участка, заемщику необходимо предоставить следующие документы: государственный акт о праве собственности на землю; экспертную денежную оценку земельного участка (проводится независимым экспертом и обязательно требуется при ипотеке согласно Закону Украины “Об оценке земель”); справку из органов землеустройства о наличии/отсутствии отягощений/ограничений. В случае если в ипотеку передается застроенный земельный участок, где и постройки и земля являются собственностью одного человека, то в соответствии со ст. 6 Закона Украины “Об ипотеке”, такие постройки подлежат передаче в ипотеку вместе с землей. Это значит, что кроме перечисленных выше документов ипотекодатель должен предоставить еще и документы, аналогичные тем, которые банк требует для оформления ипотеки на квартиру. К ним относятся: правоустанавливающие документы на дом (или постройки); выписка из реестра прав собственности (или же справка-характеристика БТИ); справка формы №3 (поселкового совета, жэка) или выписка из домовой книги о зарегистрированных в доме жильцах.
А если в жилом доме (квартире) зарегистрированы малолетние или несовершеннолетние дети, регистрация которых по данному адресу дает им право пользования жильем, то ипотека такого дома (и соответственно земельного участка) возможна лишь с разрешения органов опеки и попечительства.
Источник – http://www.dengi-ua.com