Все больше и больше американцев попадают в ловушку, позарившись на фантастически льготные условия получения ссуд на покупку домов и квартир. Такие ипотечные ссуды называются в неформальном обиходе экзотическими. Но экзотика нередко оборачивается денежным крахом.
Мой давний друг А. созрел для покупки собственной квартиры. Всю эмиграцию, пятнадцать лет, они с женой снимали квартиру в Бруклине, и наконец решили приобрести собственное жилье. Квартиру присмотрели стоимостью около миллиона долларов. Мортгидж А. собирается взять не совсем обычный – он будет выплачивать первые десять лет только проценты, то есть “интерес”. А остав-шиеся 20 лет – основную сумму долга (“принсипал”) плюс проценты после пересчета в соответствии со ставкой финансирования на то время.
А. посчитал, что ему это выгодно. У жены зарплата стабильная, а он получает деньги от своего бизнеса не регулярно, но весомыми суммами. Он собирается докладывать часть этих сумм в счет погашения “принсипала”, который будет каждый раз пересчитываться, что соответственно, снизит размер выплаты “интереса”. А. надеется, что финансовое статус-кво в его семье сохранится по крайней мере на ближайшие десять лет. Тогда он, полагает, выиграет и оправдает определенный риск, заложенный в программу.
Вот он, главный вопрос: как правильно просчитать меру риска и перспективу собственной финансовой состоятельности? Не все это делают правильно, а многие вообще действуют на ура, привлеченные заманчивыми рекламными посулами. Экзотические, альтернативные варианты мортгиджа, а их десятки, если не сотни, сегодня очень популярны.
Газета “Лос-Анджелес таймс” на днях рассказала поучительную историю 56-летнего Уилла Херцберга, жителя калифорнийского города Помона. Он живет в доме с тремя спальнями и платит мортгидж “по выбору” (pay option), как и сотни тысяч других домовладельцев в наши дни. И платит самую минимальную сумму. Но он задолжал ссудному банку огромную сумму, которую не в силах выплатить. “Я крупно попал, — говорит он. – Передо мной был выбор, и я совершил ошибку”.
Херцберг может, конечно, попытаться продать дом, но должен будет прежде всего выплатить ссудному банку штраф “за преждевременную продажу” – более 11 тыс. долларов. Таких денег у него нет. А если он останется жить в доме, есть риск, что рынок еще больше упадет и “съест” разницу между ценой покупки дома и нынешней рыночной ценой.
Своему теперешнему бедственному положению Херцберг обязан… буму недвижимости. Быстрый рост цен на дома и квартиры вскружил ему голову. Шальные деньги от быстрой амортизации жилья сделали расчеты по мортгиджу чем-то второстепенным. Процентом больше, процентом меньше, какая разница, если за несколько лет дом или квартира подорожает в два-три раза.
На протяжении многих поколений американцы знали только классический фиксированный мортгидж на 15 и 30 лет. Ты платил всю жизнь, но спал спокойно, в уверенности, что рейт вдруг не подскочит. Но по мере роста ставок “интереса” в начале 80-х годов многим заемщикам условия фикси-рованных мортгиджей оказались не по карману. И тогда заимодавцы ввели систему “гибких” (adjustable) мортгиджей, в которой самой привлекательной стороной явились низкие ставки платежей в первые годы действия контракта.
Потом появился вариант выплаты только “интереса”. А затем возникла программа “по выбору”, на которую “подсели” Херцберг и сотни тысяч других американских домовладельцев. Особенно она популярна в Калифорнии, где примерно каждый третий домовладелец выбрал именно программу pay option.
Тут, наверное, дело в психологии. Из четырех вариантов выплат по этой программе большинство выбирают тот, где надо платить меньше. Но бесплатных завтраков не бывает, а уж в банковско-ссудной сфере и подавно. Недоплата медленно, но верно накапливается в виде растущей основной суммы долга. И когда пробьет час перерасчета (обычно он наступает, когда текущая сумма долга на 10 проц. превышает первоначальную сумму), то, как правило, заемщик оказывается должным банку сумму гораздо больше стартовой.
Херцберг купил свой дом 11 лет назад за 129 тыс. 995 долларов сразу же после второго развода. Детей у него нет. Цены в Короне и окрестностях за это время существенно выросли, и за свой дом он может смело просить тысяч 400. Но маржу от продажи он не увидит, поскольку должен банку сумму значительно большую.
Почему так получилось? Потому что он платил предельно маленькие взносы, да еще и получил наличными 190 тыс. долларов путем перефинансирования. Денежки быстро потратил на оплату долгов по кредитным карточкам, поездки по свету, покупку автомобиля “тойота-авалон” за 32 тыс. долларов и на неудачное инвестирование в биржевые акции.
“Домовладение стало напоминать аренду автомобиля, где цена машины мало что значит, – рас-суждает Рик Сукулис, управляющий ссудной компании LoanCity из Сан-Хосе. В прошлом году ком-пания оформила мортгиджи на сумму 7 млрд долларов. – Единственный важный фактор – размер ежемесячных выплат”. По данным мортгиджной компании Washington Mutual Inc., примерно 47 проц. их клиентов выбирают вариант, при котором они платят ежемесячно минимально возможную сумму.
Для Херцберга роковой час совсем близок. Его долг по ссуде вырос только за последний год с 320 тыс. до 332 тыс. долларов. Его заимодавец, компания Countrywide Financial Corp., недавно прислала ему уведомление, что когда сумма ссуды превысит 115 проц. первоначального ее размера, в дальнейшем его ежемесячная минимальная выплата вырастет на 150 проц. и составит 2 тыс. 848 долларов. Херцберг признает, что “сам виноват”, но одновременно обвиняет своего брокера, который не предупредил его о возможном риске.
Как недавно заявил федеральный контролер денежного обращения Джон Дуган, многие мортгиджные банки и брокеры намеренно утаивают от своих клиентов перспективу высоких выплат по истечении первоначального льготного периода.
“Программ мортгиджа на рынке существует порядка 450-500, – говорит 57-летний Валерий из компании All American Mortgage Bankers в Бруклине. – Между банками сейчас идет жестокая конкуренция, и практически любой человек имеет шансы получить ссуду. Другое дело – на каких именно условиях.
Многие люди хотят слышать только то, что хотят слышать. И подписываются под условиями, которые им не очень подходят. Когда человеку оказывается не по карману дальше платить мортгидж, банк пытается с ним договориться. Но в любом варианте, жестком или щадящем, банк не упустит своего интереса и обязательно включит механизм негативной амортизации. Таким образом, общая сумма задолженности вырастает. Был случай, когда мы спасли человека на грани конфискации его дома (foreclosure) путем перефинансирования. Да, мы еще глубже загоняем человека в долговую яму, но он получает спасительную отсрочку и шанс выкарабкаться”.
“В условиях, когда рынок застыл на месте или идет вниз, лучший рейт – фиксированный, на 30-40 лет, – продолжает Валерий, приехавший в США из Одессы в 1992 году. – До последнего времени было выгодно брать кредитную линию под недвижимость. А вообще рейты колеблются – от 0,95 проц. до 13 проц. Все зависит от финансового положения клиента и его целей.
Что касается программы “по выбору”, то она выгодна тем, кто покупает дом на короткий срок, ну, допустим, на пять лет. Если вы купили дом за 200 тысяч долларов и платили все пять лет минимальную сумму, то из-за негативной амортизации ваша задолженность банку составит 220 тысяч, то есть вырастет на 10 проц. Если рыночная стоимость дома за это время вырастет хотя бы на 15-20 проц., то вы выиграли”.
С Валерием в принципе соглашается 55-летний Майкл Шустарович, вице-президент American Capital Mortgage Bankers Ltd. из Бруклина. “Если человек покупает дом лет на пять, то фиксированный процент в варианте pay option для него выгоден, говорит он. – Но если у клиента другие планы, то сиюминутная выгода может обернуться будущими потерями. Никто не знает, какое положение будет на рынке. 14 лет назад, когда я начинал, я закрывал сделки до 9,75 проц. “интереса”. А в начале 80-х годов ставка мортгиджа была на уровне 18 проц”.
Как полагает Таня Розина из фирмы TMR Capital LLC в Манхэттене, программа “по выбору” выгодна тем, кто хочет сэкономить на старте на месячных взносах, чтобы купить мебель и сделать реконструкцию дома или квартиры. “Если ситуация краткосрочная, на 5-8 месяцев, – говорит она, – тогда это имеет смысл. Потом они могут выбрать любой вариант из четырех, предлагаемых этой программой”.
А вот 28-летний консультант по мортгиджам Артур Инотаев из компании SunTrust Mortgage, что в Крэнберри, штат Нью-Джерси, категорически против программы “по выбору”. “За пять лет работы я еще ни од-ному клиенту эту программу не предложил, – сказал он, – потому что в перспективе она просто убивает человека”.
К чему больше склонны русскоязычные получатели мортгиджа – к риску или осторожности? “Шкала разброса – от безрассудства до скопидомства, – считает Валерий из All American Mort-gage Bankers. – Я должен сказать, что многие клюют на бесстыдную рекламу. Она – как серебряный крючок для рыбки”. Люди должны быть осторожны..
“Сегодня очень популярны программы негативной амортизации, так называемый мортгидж MTA, – отмечает Майкл Шустарович из American Capital Mortgage Bankers Ltd. – Люди не всегда понимают, во что их втравливают. Они не осознают, что недоплаты приплюсовываются к общему балансу их долга. Pay option – программа стремная, назовем ее так. Вместо того, чтобы платить и методично уменьшать долг, клиент платит пусть несколько меньше, но увеличивает свой долг”.
Таня Розина из TMR Capital считает, что наши люди более консервативны в выборе типа мортгиджа. “Но человек может и проиграть, если будет излишне консервативен”, – замечает она. Все мои собеседники, работающие на русском рынке США, подчеркивают: неплатежеспособность заемщиков-неудачников может перерасти в эпидемию банкротств, если рынок недвижимости рухнет и стоимость жилья пойдет резко вниз.
Но шансы того, что события будут развиваться таким образом, крайне малы. Майкл Шустарович привел пример из персонального опыта приобретения жилья. Его “клоузинг” выпал на 11 сентября 2001 года, и он мог выйти из сделки на покупку дома. Позвонил трем знакомым брокерам-американцам с большим опытом работы, и все они посоветовали ему покупать. Рынок, действительно, несколько снизился сразу после трагедии 11 сентября, но затем вновь быстро набрал обороты. И теперь купленный им дом стоит в два с половиной раза дороже.