Ипотека не по карману

От рекламы о доступности жилья по ипотечному кредиту рябит в глазах. Напомним, что ипотека – это долгосрочная ссуда, выдаваемая на покупку жилья под залог недвижимого имущества. Насколько действительно доступна сегодня ипотека среднестатистическому гражданину с такой же среднестатистической зарплатой?

По данным опросов, до 80% жителей Донецкой области хотели бы улучшить свои жилищные условия, но не имеют достаточно средств, чтобы купить квартиру. При этом только треть из них имеют финансовые возможности для приобретения недвижимости в рассрочку. Дефицит жилья создает социальное напряжение в обществе не меньше, чем задержка заработной платы.

На прямую поддержку государства в виде бесплатных квартир могут рассчитывать немногие. По данным Донецкого областного управления статистики, в очереди за муниципальным жильем на начало года стояли 101 тыс. человек, из которых 71,4 тыс. ждут квартир более 10 лет. В самом Донецке количество очередников превысило 33 тысячи. За счет средств госбюджета и муниципалитета в нынешнем году будет профинансировано строительство всего 3% жилья. На этот малый процент и могут рассчитывать льготники. Так что очередь сократится на полсотни человек.
Теоретически получить квартиру по символической цене могут молодые семьи, для которых предусмотрена специальная программа – «молодежные» банковские кредиты под 6% годовых в гривне на срок до 30 лет. Но и здесь желающих хоть пруд пруди, а объемы строительства жилья незначительны – в этом году в Донецке сдан только один 16-этажный дом на пр. Ильича в Калининском районе. Для молодых семей также существует компенсация ставок по кредитам коммерческих банков из Государственного фонда содействия молодежному строительству при покупке жилья на вторичном рынке недвижимости. Однако в последнее время фонд ничего никому не компенсирует: госбюджет не выделил ему необходимых средств.

Остальным семьям, заинтересованным в решении квартирного вопроса, остается одно – ипотека по рыночным ценам в ее классическом, американском исполнении (долгосрочный банковский кредит). Условия таких кредитов сегодня одинаковы при покупке как старого, так и нового жилого фонда.

Что почем

В числе лидеров ипотечного кредитования сегодня находятся УкрСиббанк, Аваль, Укрсоцбанк, Приватбанк, Проминвестбанк, Правэкс-банк. В регионе хорошо представлены ПУМБ и Кредитпромбанк. Условия по банковскому ипотечному кредитованию на конец октября примерно одинаковые. Первый взнос заемщика – 0-30% стоимости недвижимости. Ставки – в диапазоне от 10,3% до 14% в долларах и от 15% до 20% в национальной валюте, срок кредитования до 21 года, недвижимость в залоге, уровень комиссионных – 1-2%.

При стандартных ставках за 20 лет клиент вынужден переплачивать в 1,5-2 раза. До последнего времени заемщики могли рассчитывать только на скидки, которые предлагают банки клиентам дружественных маклеров. В Укрсоцбанке такое снижение составляет 0,75% от размера процентной ставки, в ПУМБ – 1%.
Теперь ситуация со ставками и сроками кредитования начала меняться: государство через Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) выделило банкам средства для жилищных программ. Уже в сентябре банки, сотрудничающие в рамках ГИУ, начали выдавать долгосрочные гривневые ссуды по сниженным ценам – 14% годовых и сроком до 30 лет. Соглашение подписали 30 организаций, но льготные кредиты выдают немногие. Кроме того, одному заемщику из Донецкой области может быть выдано от 100 тыс. до 350 тыс. грн., в зависимости от размеров населенного пункта, в котором он проживает.

«Драконовская» ипотека
Если у вас есть недвижимость, которую вы готовы заложить банку ради улучшения своих жилищных условий, то при выборе банка следует обратить внимание на: размер первоначального взноса, процентную ставку, срок кредита, а также дополнительные условия (требования к погашению, дополнительные платежи и т. д.). На конец октября наиболее выгодными можно считать программы в рамках ГИУ, однако высокий первоначальный взнос по карману далеко не каждому заемщику.
Важен также вопрос валюты, в которой берутся займы. Учитывая уровень ставок, сроки и стабильность валют, сегодня выгодны займы в иностранной валюте: до 10 лет – в долларах США, более 10 лет – в евро или швейцарских франках. И, наконец, как отмечает начальник первого Донецкого управления АКИБ Укрсиббанка Андрей Костенко, самое главное в ипотеке – подробный расчет возможностей заемщика на получение долгосрочного кредита.

Попытка купить жилье
Знакомая автору этой публикации семья врачей (муж, жена и ребенок-школьник) недавно решила приобрести в Донецке средненькую «двушку», причем не в новострое, а на вторичном рынке жилья (как говорится, б/у). Более-менее приличная квартира не в самых центральных районах Донецка (например, на «Донском») стоит около 40 тыс. долл. Наши заемщики смогли бы внести первоначальный взнос в размере 15% стоимости жилья, то есть сумма кредита составляет 34 тыс. долл.
Сразу были учтены расходы на оформление кредита (7-8% от суммы): стоимость независимой оценки недвижимости (около 250 грн.), услуги страховой компании (до 1,2% от суммы кредита), плата за услуги нотариуса (примерно до 3%), единоразовая комиссия банка (1,5-2,5%) и плата за услуги агентству за помощь в оформлении документов на кредитование (1%). В целом сумма дополнительных расходов составила 2720 долл., что с первоначальным взносом в 6 тыс. долл. дает общую сумму единоразовых затрат в 8,7 тыс. долл.

Исходя из условий, например, УкрСиббанка (здесь низкие ставки), кредит может быть выдан на 21 год, или 252 месяца. Основная сумма долга к выплате – 135 долл. в месяц. Сумма процентов к уплате за первый месяц составит 292 долл. (10,3% от 34 тыс. разделить на12 месяцев), за второй месяц – 291 долл. (10,3% берутся от 34 тыс. долл. – 135 долл. разделить на 12 месяцев) и т. д. Таким образом, заемщики за первый месяц должны выплатить за кредит 427 (135 + 292) долл. Это максимальная сумма, которая будет постепенно уменьшаться. Ее и можно взять за основу уровня планируемой ежемесячной оплаты.

Но, помимо оплаты за кредит, семье необходимо на что-то жить. Это примерно 100 долл. на человека в месяц плюс 150 долл. на ребенка. С учетом стоимости коммунальных услуг общая сумма «на прожитье» достигнет 400 долл. в месяц.
Таким образом, совокупный доход семьи для получения банковского кредита в 34 тыс. долларов должен составлять не менее 827 долл., или 4176 грн. Увы, с учетом средних заработных плат хирурга и педиатра, сумма кредита оказалась для семьи «неподъемной». Так что свой квартирный вопрос мои знакомые планируют решить радикально: переехать за границу, где им предложили сносную заработную плату.
И хотя банкиры утверждают, что такой расчет является приблизительным, а сумма ежемесячных платежей может быть заметно снижена (например, при наличии дополнительных залогов или договора поручительства), условия по ипотечному кредитованию остаются для наших граждан «драконовскими».