Спрос на земельные кредиты с начала года вырос в три раза. Причем физлицам их получить легче, чем девелоперам

Чаще всего покупают землю рядом со столицей или в курортных зонах. Банковские ссуды на покупку земли становятся все более востребованными. С начала года спрос на них вырос на 150-200%, отмечают эксперты.

Однако получить такой кредит довольно сложно. Причина – в небольшом предложении на рынке: ссуды на покупку земельных участков предлагают лишь несколько финучреждений. Среди них «Райффайзен Банк Аваль», «Надра», «Укргазбанк», «Укрсоцбанк» и «ТАС-Комерцбанк». Однако пресс-службы некоторых из них на просьбу издания «СЕЙЧАС» прокомментировать вопросы, касающиеся земельных кредитов, отказались это сделать.

В то же время, отмечают специалисты, физическому лицу получить подобную ссуду легче, чем девелоперу. Хотя сложность процедуры ипотеки земли обуславливает высокие проценты по кредиту и недлительный срок кредитования.

Андрей Шаповал, заместитель директора департамента клиентской политики ОАО АБ «Укргазбанк», изданию «СЕЙЧАС» сообщил, что наиболее востребованными продолжают оставаться земельные участки, находящиеся неподалеку от Киева, в Одессе, в Крыму. Не меньше спрос на участки в рекреационных зонах вокруг областных центров, на курортных территориях. «То есть чаще всего покупают землю как капитал», – отметил специалист.

По словам г-на Шаповала, клиента не должно настораживать то, что земельные кредиты предоставляет незначительное количество банков. «Это вопрос времени, в ближайшее время их число увеличится», – считает он.

Сроки выдачи кредитов на покупку земли – от 1 до 15 лет. С более высокими, чем при приобретении недвижимости, процентами

Несмотря на растущую популярность ссуд на землю, ставки по ним обычно выше, чем при кредитах на жилье. «Соотношение процентных и комиссионных платежей каждый банк определяет самостоятельно, – говорит г-н Шаповал. – Сроки колеблются от 1-2 лет до 10-15».

Специалисты не берутся оценить, кто чаще берет кредиты на покупку земли: девелоперы или физлица. Г-н Шаповал полагает, что их доли равны. «Однако получить кредит физлицу на сегодняшний день в большинстве банков проще, поэтому кредитование девелоперских операций иногда происходит через физлиц», – рассказал он.

О процедуре перехода земли в частную собственность изданию «СЕЙЧАС» рассказала Мария Харахаш, юрист юридической фирмы «Магистр & Партнеры». «При покупке земельного участка в кредит, кредит, выданный банком, обеспечивается, как правило, ипотекой купленного земельного участка», – объяснила она. Сама процедура покупки при этом предполагает два варианта развития событий в зависимости от договоренностей сторон:
1. Банк перечисляет сумму кредита покупателю, после чего покупатель и продавец подписывают договор купли-продажи земли и одновременно покупатель и банк заключают договор ипотеки земли.
2. Сначала подписывается договор купли-продажи, потом – договор ипотеки, после чего банк перечисляет покупателю кредитные средства для расчета за землю.

«Как правило, применяется первый вариант процедуры, что связано с нежеланием продавца подписывать договор купли-продажи с покупателем, формально не имеющим кредитных средств на момент заключения договора», – сказала г-жа Харахаш. При покупке земли в кредит переход права собственности на землю осуществляется по общей процедуре, то есть с момента госрегистрации права собственности покупателя на землю.

Специфика перехода права собственности на землю значительно усложняет процедуру залога земли, считает юрист. «Связано это с тем, что ипотека земли должна оформляться лишь с собственником земли, – объяснила она. – То есть с покупателем, прошедшим длительную процедуру регистрации права собственности на приобретенный земельный участок и получившим акт на право собственности на землю». Длительное ожидание необходимой регистрации для заключения договора ипотеки земли не устраивает банки, поэтому обеспечительные договоры заключаются сразу (или до) подписания договора купли-продажи земли. Формально же такие соглашения являются договорами залога имущественных прав покупателя по договору купли-продажи земли, по крайней мере, до момента регистрации права собственности покупателя на земельный участок.

ГЛАВНОЕ

Несмотря на растущий спрос на земельные кредиты, банки пока не спешат идти навстречу клиентам: подобные ссуды предоставляются лишь несколькими финучреждениями на недлительный срок и под завышенные проценты. Что, в свою очередь, обусловлено сложностью процедуры передачи земли в частную собственность. Однако эксперты отмечают, что физическому лицу получить кредит на земельный участок легче, чем девелоперу. Пока услуги по кредитованию земли предоставляют лишь несколько банков, но специалисты прогнозируют увеличение их числа в ближайшем будущем.

Правовой КОММЕНТАРИЙ

Согласно Гражданскому кодексу, ипотека – это особый вид обеспечения обязательств. А если быть точнее – то особый вид залога недвижимого (и только недвижимого имущества). Главным отличительным признаком ипотеки является то, что ее объект остается во владении и пользовании залогодателя.

Стоит отметить, что данному виду отношений посвящен специальный Закон. В нем указывается, что договор ипотеки обязательно составляется в письменном виде, заверяется нотариусом и подлежит государственной регистрации. Кроме того, установлено, что ипотекодатель обязан застраховать переданное в ипотеку имущество, если договором эта обязанность не возложена на ипотекодержателя.

Для земельных участков предусмотрены некоторые особенности ипотеки. В частности, должны соблюдаться все ограничения, установленные Земельным кодексом в отношении использования и отчуждения участков в связи с их целевым назначением. Кроме того, земли сельхозназначения, на которые обращено взыскание, могут реализовываться лишь на публичных торгах и для ограниченного круга субъектов.