Главное – чтобы землица была не сельскохозяйственного назначения, а семейный бюджет не лопнул по швам. Банкиры только присматриваются к клиентам, которые хотят кредитоваться под покупку земли. Обзвонив первую десятку лидеров ипотечного кредитования, “Деньги” выяснили, что лишь половина из них занимается предоставлением земельных займов.
Оказывают такие услуги “Райффайзенбанк Аваль”, Укрсоцбанк, УкрСиббанк, банк “Надра” и ТАС-Коммерцбанк. При этом покупка земли в кредит пока еще не входит в продуктовый ряд таких крупных банков как ПриватБанк, Правэкс-банк, Международный ипотечный банк, “Форум”, ПУМБ, а также “ОТП Банк” (ранее – “Райффайзенбанк Украина”).
По подсчетам “Денег”, средняя номинальная процентная ставка по земельным кредитам на рынке составляет около 17,7-18,5% годовых в гривнах и 12-13% в долларах США – для кредитов на срок 10-20 лет. В сравнении с ипотечными кредитами на покупку городского жилья разница составила 1-2%. Такой же дисбаланс и в эффективных ставках, которые учитывают все расходы заемщика по кредитам (в том числе – одноразовые и ежемесячные комиссии). Если для жилищных кредитов эффективная ставка в среднем составляет 13,5% в валюте и 18% в гривне, то для земельных займов планка значительно выше: 19-20% и 14% соответственно.
При этом практически все банки берут с клиента одноразовую комиссию за оформление кредита в размере 1% его суммы. Только УкрСиббанк потребует за свои услуги вдвое больше. Однако следует отметить, что кредитная ставка у него сейчас самая низкая среди опрошенных “Деньгами” банков (10,3% в валюте). У всех банков долгосрочный кредит невозможен без первоначального взноса в размере от 15 до 30% стоимости участка, а сумма кредита обычно не превышает $250 тыс. Кредитные хитрости Заметим, что схема предоставления земельных займов в каждом банке имеет свои особенности.
Так, например, в “Райффайзенбанке Аваль” кредит можно оформить под залог покупаемого земельного участка (большая редкость на рынке). При этом займы на покупку земли и на строительство дома оформляют последовательно, то есть второй кредит можно получить лишь после погашения первого. До момента окончательного переоформления государственного акта о праве собственности на земельный участок (от продавца к покупателю) по кредиту будет действовать повышенная процентная ставка (выше на 1,25%), а после переоформления начнет начисляться ранее заявленный процент.В “Райффайзенбанке Аваль” “Деньгам” рассказали, что на практике переоформление такого акта занимает от нескольких недель до нескольких месяцев (до полугода), хотя оформление самого кредита займет не больше недели.
В Укрсоцбанке рассчитывать на получение денег не стоит, если нет утвержденного проекта строительства на будущем земельном участке. В УкрСиббанке откажутся кредитовать покупку земельного участка, если он находится на расстоянии больше чем 25 км от столицы.
Все банки “хором” откажутся предоставить земельную ссуду под покупку земли сельскохозяйственного назначения. Согласно действующему законодательству, такая земля не может продаваться, а поэтому банкиры не смогут взять ее в залог: обеспечением может служить лишь то имущество, которое финансисты имеют возможность продать в случае, если заемщик не погасит кредит. В такой ситуации от заемщика могут потребовать в залог еще какое-то имущество. Оно должно быть дорогостоящим: как правило, банки требуют, чтобы стоимость залога была в 1,5–2 раза выше размера кредита (оценивать залог будут уполномоченные банком специалисты).
Обеспечением по подобным кредитам обычно выступают городские квартиры либо дорогостоящие авто. Если же это все-таки земельный участок, то он должен быть оформлен надлежащим образом. “Из нюансов при оформлении земли в залог следует отметить четкое указание целевого использования земельного участка и выделение его в натуре, а также более длительный период регистрации договора купли-продажи земли в БТИ”, – подчеркивает Екатерина Винницкая, заместитель директора департамента розничных продуктов банка “Надра”.
Трудности преодолимы Опрошенные “Деньгами” банкиры подтвердили, что сегодня кредитование покупки земельного участка связано с существующими проблемами юридического характера: нет должного механизма оценки земель, полноценного земельного кадастра, специалистов, которые могут качественно оценить землю; длительны сроки оформления права собственности на земельный участок. Кроме этого, довольно часто возникают споры относительно целевого назначения земельного участка и права собственности на продаваемую землю.
“Помимо этого существует и ряд экономических рисков. Прежде всего, это касается оценки земельного участка, провести которую гораздо сложнее, чем оценить квартиру в городе. Слишком много субъективных факторов влияет на стоимость земли: территориальное расположение участка, наличие инфраструктуры, рельеф местности, необходимость очистки участка от насаждений, наличие коммуникаций, подъездных путей и другое”, – отмечает руководитель проекта ипотечного кредитования АКБ “ТАС-Коммерцбанк” Оксана Попова. Но, несмотря на все риски и трудности, финансисты уверены, что уже в 2007 году земельные ссуды станет брать проще, дешевле и быстрее.
Как подстраховаться Страховка земли будет ежегодно опустошать карманы заемщика в среднем на 0,5% суммы кредита. Проводя исследование, “Деньги” предполагали, что в связи с непростой ситуацией на земельном рынке, банки предпочтут перестраховаться и обяжут покупателей купить полисы титульного страхования, которые защитят их от возможных правовых коллизий.
Однако, к нашему удивлению, ни в одном банке речь о таком виде страховки не заходила. Во всех учреждениях обязательно требуют застраховать саму землю, то есть предмет залога. От чего? – Да все от того же, от чего страхуют дома и машины – от пожара, стихийных бедствий, наводнения и прочего. Банкиры объяснили такие требования тем, что цена на земельный участок после залива или выгорания всех посевов может резко упасть.
Стоит такой полис в среднем 0,3-0,6% оценочной стоимости участка. Правда, “Райффайзенбанк Аваль” и ТАС-Коммерцбанк настаивают еще на том, чтобы покупатель страховал и свою жизнь. А это обойдется еще в 0,3% суммы кредита. Мнение Владимир Волощук, заместитель председателя правления, директор юридического департамента АБ “Брокбизнесбанк”: – Чтобы банк мог прокредитовать покупку и/или взять в будущем этот земельный участок в залог, при кредитовании другой сделки нужно выполнить несколько простых правил.
Правоустанавливающие документы должны быть как можно проще. Нежелательно наличие среди собственников несовершеннолетних лиц. Ведь наличие нескольких собственников для совершения сделки отчуждения и последующей ипотеки требует согласие их всех, причем документ должен быть нотариально заверен. При сделках с земельными участками следует помнить, что в этом случае должны быть в наличии следующие документы: правоустанавливающий документ – государственный акт на право собственности на земельный участок, заключение об экспертной денежной оценке земельного участка, справка о наличии ограничений по использованию земельного участка.
Снизить затраты по кредиту можно если:
-Обеспечить кредит ликвидным залогом. В таком случае банк сможет снизить процент по кредиту до 10-12% в иностранной валюте и 15-17% в гривне.
-Выполнять все необходимые мероприятия при подготовке к выдаче кредита сотрудниками самого банка без привлечения третьих лиц.
– Удешевить услуги нотариуса. Немногие знают, что за удостоверение ипотечного договора нотариус может брать за свои услуги 0,01% суммы оценки, а не 0,1% как при залоге.
Условия предоставления кредитов на покупку земельных участков:
Банк Ставка, % Макс. Аванс, % грн./долл. срок, лет
«Райффайзенбанк Аваль» 20/14 20 20
Укрсоцбанк 18/13 20 20
«Надра» 16/10 15 20
УкрСиббанк 15/10,3 15 30
ТАС-Коммерцбанк 19/15 20 15–30
Условия предоставления кредитов под залог земли:
Банк Ставка, % Макс. Аванс, % рн./долл. срок, лет
«Райффайзенбанк Аваль» 20/14 20 25
Укрсоцбанк 18/13 15 20
«Надра» 17,5/10,5 15 30
УкрСиббанк 15/10,3 30 25
ТАС-Коммерцбанк 19/14 10 30
Источник – http://www.dengi-ua.com