Государственное ипотечное учреждение так и не получило госгарантий на выпуск своих облигаций. Это парализует развитие рынка ипотечного кредитования. Ипотека без денег и правил.
C июня по октябрь отечественные банки совместно с Государственным ипотечным учреждением (ГИУ) предоставили недорогие гривневые ссуды девятистам украинцам, желающим купить квартиру. Столь скромным достижением государственная программа содействия доступности ипотечных кредитов может и ограничиться. Для дальнейшего рефинансирования банков у ГИУ нет денег — учреждение уже израсходовало весь свой уставный капитал в размере 100 млн гривен. При этом выпуск облигаций ГИУ переносится на неопределенный срок. Еще в августе Кабинет министров принял постановление о порядке предоставления государственных гарантий по десятилетним обязательствам ГИУ на миллиард гривен. Документ вступил в силу 1 сентября, после согласования с бюджетным комитетом парламента. Министерство финансов разработало проект государственных гарантий, но он все еще не утвержден. В Минфине это объясняют тем, что Кабинет министров своим постановлением не определил точный срок предоставления гарантий. Такая задержка ставит под угрозу договоренность ГИУ с французским банком BNP Paribas о выкупе последним всей эмиссии облигаций (ставка не должна превысить 9,95%). Демарш этого инвестора может усложнить размещение облигаций — новых покупателей придется привлекать более высокой доходностью. Председатель правления ГИУ Богдан Дубас надеется, что до 1 ноября Минфин все-таки предоставит гарантии. Но даже это не устранит всех препятствий на пути удешевления ипотечных кредитов посредством рефинансирования.
Неуверенный шаг
Государственное ипотечное учреждение было создано в декабре 2004 года, его уставный капитал составлял 20 млн гривен. Не успело оно приступить к полноценной работе, как разгорелся скандал, результатом которого стало увольнение главы ГИУ Василия Костицкого. Аудиторы Счетной палаты обвинили его в злоупотреблении служебным положением и назвали деятельность ипотечного учреждения неэффективной. По их данным, в конце 2005-го ГИУ рефинансировало только четыре ипотечных кредита на сумму 0,8 млн гривен, а полученные за весь прошлый год доходы даже не покрыли расходов на содержание учреждения. Кроме того, в ходе проверки выяснилось, что руководство ГИУ разместило государственные средства на депозитные счета под пониженные процентные ставки. По мнению аудиторов, в результате этого ГИУ потеряло 240 тыс. гривен дохода.
На дальнейшее рефинансирование банков у ГИУ нет денег — учреждение уже израсходовало весь уставный капитал в размере 100 млн гривен
ГИУ начало функционировать в условиях правового вакуума. Нормативы деятельности учреждения дорабатывались буквально на ходу: бесконечно вносились изменения в устав и шли консультации с иностранными экспертами. Василий Костицкий неоднократно просил освободить его от занимаемой должности.
После того как ГИУ возглавил Богдан Дубас, при котором появился более-менее внятный бизнес-план учреждения, а к власти осенью прошлого года пришло либеральное правительство Юрия Еханурова, государство вновь сделало ставку на механизм удешевления ипотечных кредитов как инструмент решения жилищной проблемы.
Ипотечное учреждение попробовало рефинансировать несколько кредитов, после чего правительство согласилось увеличить его уставный фонд до 100 млн гривен и позволило ему выпустить облигации под гарантии государства. В первой половине 90-х Украина уже обожглась на госгарантиях: они предоставлялись многим предприятиям, большинство из которых так и не вернули иностранные кредиты. С тех пор механизм государственных гарантий считался неэффективным, поэтому прави-тельство Еханурова долго не решалось прибегнуть к этой схеме. И лишь 3 августа, когда президент Виктор Ющенко объявил о решении не распускать парламент и предложил на пост премьер-министра кандидатуру Виктора Януковича, Кабмин Еханурова выдал постановление о порядке предоставления ГИУ государственных гарантий.
Кредиты для избранных
Государственное ипотечное учреждение работает с более чем тридцатью коммерческими банками. В числе его партнеров как лидеры ипотечного рынка — ПриватБанк, Укрсоцбанк, УкрСиб-банк, — так и банки, не особенно преуспевшие в ипотеке. Сто миллионов уставного фонда были распределены следующим образом: банкам первой группы по классификации НБУ досталось по 7 млн гривен, второй — по 6 млн, третьей — по 5 млн гривен. Эти объемы ресурсов финучреждения получают в обмен на выданные по стандартам ГИУ кредиты. То есть ссуды, выданные банками, переходят с их балансов на баланс ГИУ. У фининститутов появляются ресурсы для выдачи новых кредитов.
Для получения дешевого кредита заемщику необходимо заручиться согласием не только кредитного комитета банка, но и самого ГИУ. Стоимость рефинансирования (предоставляемого на весь срок ипотечного кредита) для банков составила 9,9% годовых. Такая ресурсная поддержка позволяет банкам предлагать конечному потребителю кредиты в гривне под 10,9–13% годовых. Однако на среднерыночных ставках — 15–18% годовых — это никак не сказалось. На фоне почти 16 млрд гривен задолженности по ипотечным кредитам 100 млн гривен от ГИУ — сущий пустяк. Чтобы сузить круг претендентов на дешевые ссуды, банки совместно с ГИУ требуют от заемщика не менее 30% от стоимости жилья в качестве первоначального взноса, а соотношение суммы ежемесячного платежа по кредиту к официальному доходу должно составлять не более 40%. Причем самым жестким фильтром служит именно последнее требование: по данным банков, у большинства заемщиков ежемесячные платежи превышают половину официальных доходов. Стандарты ГИУ отсеивают и любителей досрочного погашения (одно из обязательных требований к заемщикам — пятилетний мораторий на досрочный возврат кредитов), а также лиц, нуждающихся в крупных кредитах (в рамках программы ГИУ заемщик может получить от 15 до 450 тыс. гривен).
Кроме того, процедура получения кредита по программе ГИУ отличается от процедуры получения обычной ссуды. Соискатель подает стандартный пакет документов в банк, однако окончательный вердикт по каждому заемщику выносит ГИУ, то есть для получения кредита клиенту необходимо заручиться согласием не только кредитного комитета банка, но и самого ГИУ. Согласовывая свои решения с ГИУ, банки выдают выделенные им 5–7 млн гривен очень медленно. По словам начальника управления активных операций физических лиц банка «Финансы и Кредит» Виталия Шастуна, с середины сентября финучреждение выдало двадцать пять ипотечных кредитов по стандартам ГИУ, и еще двадцать пять кредитов ожидают одобрения. В ипотечном центре УкрСиббанка «Эксперту» сообщили, что гривневые кредиты под 11% получили всего несколько клиентов. О совместной с ГИУ программе (участие в которой должен принять и акционер УкрСиббанка BNP Paribas) в банке не особенно распространяются. Интересующимся клиентам менеджеры ипотечного центра советуют больше рассчитывать на стандартную программу, по которой процентная ставка по кредиту в гривнях составляет 15% годовых. До регионов информация о совместной с ГИУ программе ипотечного кредитования вообще не дошла. Во многих региональных отделениях банков «Эксперту» признались, что не выдали ни одного кредита по стандартам ГИУ.
Сотрудничеством с ГИУ пока довольны только средние банки, занимающие незначительную долю ипотечного рынка, тогда как крупные игроки ждут более серьезных объемов ресурсов. Так, банк «Финансы и Кредит» до конца года хотел бы получить рефинансирование в объеме 200 млн гривен, а Укрсоцбанк — не меньше 300 млн гривен. На фоне таких потребностей даже пресловутый миллиард гривен выглядит каплей в море. Его хватит еще на несколько тысяч кредитов, однако проблему дороговизны ссуд он не решит.
Сам себе регулятор
«Государственные гарантии нужны только для первого выпуска облигаций. В дальнейшем никаких гарантий для облигаций ГИУ не предполагалось», — рассказал «Эксперту» бывший министр финансов Виктор Пинзеник. — Конъюнктура внутреннего рынка капиталов требует скорейшего предоставления гарантий для ГИУ. Под гарантии ГИУ может привлечь ресурсы под десять процентов годовых. В прошлом году Минфин размещал еврооблигации под семь процентов годовых. То есть ресурсы дорожают и на это есть множество причин. Кроме внешних факторов (рост процентных ставок в Европе и США) сказываются и внутренние: увеличение дефицита бюджета и госдолга, восстановление налоговых льгот, ограничение экспорта зерна. Эти сигналы пугают инвесторов». За переносом выпуска облигаций ГИУ могут скрываться различные факторы — от банального бюрократизма до желания Минфина сменить руководство ипотечного учреждения. По мнению заместителя председателя правления Укрсоцбанка Вадима Березовика, затягиваниепредоставления государственных гарантий может быть связано с долговой политикой правительства: «Госгарантии учитываются в госдолге, а правительство нацелено на оптимизацию управления государственным долгом».
Как показывает опыт многих стран, ипотечные учреждения второго уровня могут успешно размещать и не гарантированные бумаги
Ипотечное учреждение может выпустить ценные бумаги и без госгарантий. Еще правительство Еханурова подумывало о системе траншей: сначала выпуск облигаций на 300 млн гривен, потом освоение банками этой суммы, затем второй выпуск и так далее. Недостатки этой схемы — меньшие объемы привлечений и более высокая стоимость ресурсов. В результате, привлеченные ГИУ средства могут оказаться невостребованными банками.
Опыт многих стран свидетельствует, что ипотечные компании второго уровня могут успешно размещать и негарантированные бумаги. Главное, правильно структурировать сделку. ГИУ выпускает обычные корпоративные облигации, тогда как спросом инвесторов пользуются ипотечные ценные бумаги (обеспеченные недвижимостью). В Украине механизм выпуска ипотечных ценных бумаг пока не урегулирован.
Стимулировать спрос на облигации ипотечного учреждения государство может по-разному. К примеру, финансовые регуляторы могут обязать институциональных инвесторов содержать часть активов в ипотечных облигациях. Однако в Украине такие попытки успехом пока не увенчались — страховые компании выступили против инвестирования резервов в облигации ГИУ. Поэтому чиновники пошли по пути наименьшего сопротивления: они просто скопировали американскую модель двухуровневой ипотеки. В США при активном государственном участии были созданы три ипотечных агентства: Fannie Mae (Federal National Mortgage Association), Ginnie Mae (Government National Mortgage Association) и Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation). Обязательства Fannie Mae были гарантированы государством, в итоге объем американского рынка ипотечных ценных бумаг достиг 3,5 трлн долларов — такие объемы рефинансирования банков, как и низкие ставки по жилищным ссудам, впечатляют. Однако финансисты все чаще характеризуют Fannie Mae как пирамиду, угрожающую стабильности американской финансовой системы. К опыту американцев прибегли и россияне: Агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано в 1997 году, однако до сих пор выпускает облигации, обеспеченные госгарантиями, благодаря чему привлекает дешевые ресурсы.
Отказываться от предоставления гарантий дебютному выпуску облигаций ГИУ правительству уже поздно — оставшись без привлеченных дешевых заемных средств учреждение попросту уйдет с рынка. Попытка государства уравнять ставки по гривневым и валютным кредитам провалится, так же как и весь национальный ипотечный проект со всеми вытекающими социальными и политическими последствиями. Правительству все равно придется предоставить ГИУ гарантии. При этом над учреждением необходимо установить надлежащий надзор — оно не должно само себя регулировать. Многие нормативы функционирования ГИУ до сих пор прописывает его наблюдательный совет.
Кроме того, не обойтись и без доработки нормативной базы для выпуска ипотечных ценных бумаг и закладных. Полноценный вторичный рынок ипотеки — это не только рефинансирование от ГИУ, но и секъюритизация ипотечных активов самими банками, торговля закладными. Только так можно сделать кредиты на жилье доступными.
Ипотеку не стоит отменять из-за смены правительства
Богдан Дубас, председатель правления Государственного ипотечного учреждения:
– Получение государственных гарантий уже согласовано с Министерством финансов. Ситуация с госгарантиями должна вскоре решиться, это просто бюрократическая проволочка. Мы провели конкурс и выбрали инвестора – BNP Paribas, который в полном объеме выкупит облигации на миллиард гривен. Государственное ипотечное учреждение должно заработать, такие масштабные проекты нельзя одобрять или отменять в зависимости от правительства. Мы хотели бы получить госгарантии до 1 ноября, поскольку именно в этот день заканчивается инвестиционный год. Министерство финансов сейчас занято решением глобальных проблем. Однако вопрос функционирования ГИУ тоже очень важен и ему необходимо уделить внимание. Задача ГИУ – привлекать длинные ресурсы под низкие ставки и рефинансировать банки. Большинство граждан Украины получают зарплату в гривне, так что работа ГИУ на ипотечном рынке позволит им брать гривневые кредиты на жилье под тринадцать-четырнадцать процентов годовых.
Ипотеку не стоит отменять из-за смены правительства
Вадим Березовик, заместитель председателя правления АКБ “Укрсоцбанк”:
– Кредиты, выданные коммерческим банком, выкупаются ГИУ, а финансовому учреждению предоставляется соответствующая сумма ресурсов. Эта схема довольно сложная для учета в банке: из-за того что заемные средства уходят с баланса, банкам сложно осуществлять их мониторинг. Однако банки обязаны принимать платежи в погашение кредитов, сопровождать заемщиков. Им было бы удобнее формировать ипотечный пул (портфель ипотечных кредитов со сходными характеристиками) и получать кредиты под залог этого пула – тогда ссуда остается на балансе банка, ее легче учитывать и сопровождать. ГИУ при этом ничего не теряет. Если возникают какие-либо проблемы с обслуживанием кредита, банк обязан заменить его более качественным. В случае проблем с платежеспособностью банка, ГИУ, имея в залоге кредитный портфель, получает право требования по этим кредитам. Сегодня уже есть ссуды, которые ГИУ выдало банкам под залог их кредитного портфеля. Ставка по ним пока довольно высокая – четырнадцать процентов годовых в национальной валюте. Нашему банку привлекать ресурсы по такой цене не выгодно.
Автор – Наталия Богута
Источник – http://www.expert.ua