Сейчас, когда отечественные банкиры начали снижать кредитные ставки, мы решили присмотреться к условиям рефинансирования ипотечных кредитов. Если покопаться в статистике Национального банка Украины, обнаружится интересная тенденция – за последние два года средние ставки по кредитам в валюте и гривне снизились примерно на 1,5-2%.
На практике это означает, что годовые расходы на обслуживание “свежего” кредита в $40 тыс. будут на $800 в год меньше, чем у займа, взятого два года назад. Может, для кого-то восемьсот “баксов” – не деньги, а для автора — очень даже ощутимое материальное благо: за 10-15 лет можно сэкономить на относительно приличный автомобиль. Но…
… как добиться снижения процентной ставки?
Знакомые финансисты посоветовали автору для начала обратиться в “родной” банк с ходатайством о снижении процентной ставки по кредиту, что и было сделано незамедлительно. К “челобитной” пришлось подойти творчески: в письме на имя председателя правления банка автор сообщил, что уже около двух лет исправно и даже с опережением графика погашает долг и проценты по кредиту. Это уже принесло банку прибыль (а клиенту – дополнительные затраты) в размере около $12 тыс. Мол, пора бы и честь знать: процентные ставки для новых клиентов сейчас ниже на 2%, поэтому автор как проверенный временем партнер просит понизить плату за пользование ипотечным кредитом на эти же 2%: “Ну, а если откажете, оставляю за собой право перекредитоваться у ваших конкурентов”.
Через неделю автор получил отказ – крупный банк не пожелал пойти на уступки одному из сотен тысяч заемщиков, чтобы не спровоцировать шквал требований о понижении процентной ставки от остальных. Теперь оставалось только попытаться реализовать угрозу – перекредитовать заем в другом банке по более низкой процентной ставке.
К счастью, в действующем кредитном договоре не были предусмотрены санкции за перекредитование и досрочное погашение долга, кредитная история в порядке – вроде бы, можно оставаться хорошим заемщиком и с другим банком. Но на самом деле – все не так просто…
Банки редко снижают ставки по “старым” кредитам до уровня новых
Медвежья услуга
По данным начальника управления активных операций физических лиц банка “Финансы и Кредит” Виталия Шастуна, перекредитовывают ипотечные займы только 1% всех частных клиентов. Дело в том, что среди украинских банков перекредитованием в прямом смысле этого слова не занимается ни один банк. Отечественные банкиры готовы только рефинансировать ипотечные кредиты — выдавать новый кредит на погашение старого без всяких скидок и преференций. “Клиент будет нести расходы согласно условиям программ кредитования. Сэкономить можно только на разнице в процентных ставках”, -говорит заместитель директора киевской региональной дирекции Укргазбанка Сергей Коцупатрый. Для того чтобы выяснить, при какой разнице в процентах стоит идти за перекредитованием, нужно полностью разобраться в тонкостях и подводных камнях этого процесса.
Итак, для оформления заявки на перекредитование к стандартному пакету документов на получение займа придется добавить оригиналы уже имеющегося кредитного договора и соответствующего договора залога, а также справку из банка о состоянии и размере кредитной задолженности. У большинства банков подобная справка стоит от 5 до 10 грн. и выдается за 1-2 дня. Безусловно, рефинансирование под “старый” кредит можно получить только в случае, если все необходимые платежи по нему осуществлялись вовремя. Банкиры резонно остерегаются клиентов с “неблагонадежной” кредитной историей. Если же с дисциплиной все в порядке, банк готов рассматривать такую заявку на общих условиях по ставкам, которые установлены у него для соответствующего вида кредитов.
“Если будет принято положительное решение – деньги в безналичной форме направляются на погашение задолженности в прежнем банке клиента”, – говорит начальник управления инжиниринга Индэкс-банка Марина Плужник.
Залог и страховка
Перекредитование предусматривает переход залога от “старого” банка к “новому”. То есть после того как рефинансирующий банк переводит деньги бывшему кредитору, к нему должно перейти и залоговое имущество. Чтобы избежать мошенничества во время переоформления залога, банки используют два способа его переоформления.
По словам эксперта отдела банковских продуктов Райффайзенбанк Украина Светланы Спициной, первая схема заключается в том, что банк-кредитор первой очереди дает разрешение на то, чтобы банк, предоставляющий рефинансирование, был включен во вторую очередь кредиторов. Затем после погашения задолженности, первый банк отказывается от своих прав по кредиту. А второй банк приобретает права кредитора первой очереди. Однако бывают случаи, когда первичный кредитор не хочет терять заемщика, и отказывается работать по описанной выше схеме (например, не выдает справку о состоянии задолженности. – Авт.). Тогда переоформлять кредит придется по второй схеме (она дороже). В этом варианте в сделку включается третье лицо — поручитель, которым может быть страховая компания либо юридическое лицо.
“С момента получения кредита на рефинансирование до момента переоформления договора залога обеспечением перекредитования будет выступать либо страховка титула собственности, либо договор имущественного поручительства юридического лица”, – объясняет г-жа Спицына. Услуги эти не бесплатные и могут обойтись клиенту в 2-2,5% рыночной стоимости (!) квартиры. Обычно в момент перекредитования банк принимает существующие договора страхования. Но нужно быть готовым к тому, что заемщика заставят приобрести дополнительные полисы по тем видам страхования, которые банк обычно требует по данному виду кредита, и которые отсутствуют у желающего перекредитоваться. После окончания срока действия старых страховых полисов клиента, любой банк потребует от него застраховать залог в той компании, с которой “дружит” он. А у нового страховщика страховка может оказаться существенно дороже. Поэтому, кроме условий кредитования в новом банке, нужно обратить внимание еще и на список, и на тарифы аккредитованных банком страховых компаний.
А надо ли?
Как известно, клиент, обратившийся за рефинансированием, несет те же расходы, что и любой другой заемщик банка. При перекредитовании ипотеки (а это 99% всех заключаемых сейчас договоров рефинансирования физлиц) затраты заемщика на переоформление залога и получение кредита составят от $1000 (по первой схеме перехода залога) до $2000 (по второй схеме). Поэтому, прежде чем переоформлять кредит, необходимо тщательно разобраться во всех тонкостях и подсчитать – реальной ли окажется экономия.
Экономим?
Допустим, в 2003 году был оформлен ипотечный кредит на сумму $40 тыс. сроком на 10 лет под 15% годовых. Заем погашался по графику, и сейчас задолженность составляет $28 тыс. Выгодно ли ее рефинансировать под 13% годовых? За оставшиеся семь лет на обслуживание кредита по такой ставке нужно израсходовать $12 890 процентных платежей плюс затраты на переоформление кредита. Сохранив же “верность” своему старому банку, нужно потратить на обслуживание кредита $14 870.
Вывод: перекредитовывать свою задолженность выгодно только по первой (более дешевой) схеме переоформления залога. Если же банк предлагает использовать вторую схему, то рефинансировать свою задолженность будет выгодно, только если новая ставка кредитования будет ниже 13% годовых.
Необходимо отметить, что чем ниже сумма задолженности, которую есть желание перекредитовать, тем больше должны отличаться кредитные ставки “старого” и “нового” банка. Например, для задолженности в $10 тыс. рефинансирование на те же семь лет оправдано только при разнице между ставками кредитования более чем в 5% годовых.
Мнение
Андрей Онистрат,
управляющий киевской областной дирекции Укрсоцбанка
– В каком случае целесообразно прибегнуть к перекредитованию ипотечного кредита?
– Специальных программ перекредитования на рынке немного, что объясняется, прежде всего, их низкой экономической целесообразностью для потребителя и, как следствие, невысокой востребованностью. В целом, прибегать к перекредитованию следует лишь в случае, когда разница в ставках составляет не менее 3% годовых. Фактически, на сегодняшний день это возможно лишь при переходе из мелкого в крупный банк. Менять банк в пределах ТОП-10 экономически нецелесообразно.
– Снижаются ли комиссионные расходы заемщика при перекредитовании против расходов при оформлении нового кредита?
– Нет. Вне зависимости от вида кредитования, заемщику обязательно придется платить все комиссии перекредитовывающего банка (необходимо изучить кредитный договор – иногда их количество может достигать семи), а также понести нотариальные издержки на повторное оформление залогового имущества. Ко всем вышеперечисленным добавляются расходы на оформление справки БТИ и оплату госпошлины. Не нужно забывать, что иногда придется оплатить штраф за досрочное погашение (если такой пункт внесен в договор) своему “старому” банку.
– Легко ли банку добиться от другого банка справки о состоянии задолженности потенциального заемщика при перекредитовании и его кредитной истории? Сколько это занимает времени?
– На самом деле, это проблема заемщика. Именно он оформляет и приносит во второй банк-кредитор справку о состоянии задолженности по кредиту. Я не слышал, чтобы с этим возникали какие-то сложности.
– На какие подводные камни Вы бы советовали обратить внимание людям, которые заинтересуются услугой перекредитования?
– Прежде всего, внимательно изучайте комиссии одного и второго банков. Все они в обязательном порядке указываются в кредитном договоре. Комиссии за открытие ссудного счета, штрафы за досрочное погашение и другие скрытые платежи следует выписать и просчитать в абсолютных цифрах и лишь после этого принимать окончательное решение о перекредитовании. Причем я считаю, что разница в процентной ставке должна окупать дополнительные издержки не более чем за год.
Источник – http://www.dengi-ua.com