Цена на жилье и ставки по кредитам растут

Заемщик может неплохо заработать на ипотечном кредите. А банк — просто отлично. Пока все зарабатывают, цены на недвижимость катастрофически растут. По данным официальной статистики, сегодня каждая вторая квартира покупается в кредит. Оценки операторов рынка близки к официальным: 40% квартир приобретаются на деньги банков.

И чем ниже ставки по кредитам, тем большее количество граждан желает приобрести жилье взаймы и — тем выше цены. «Чем доступнее ипотечные кредиты, тем выше цена на недвижимость», — отмечает директор центра недвижимости «Мегокон-В» Владимир Винокур. По его мнению, именно снижение кредитных ставок провоцирует удорожание жилья. Согласен со своим коллегой и директор АН «C.I.T.» Эдуард Бразас: «Улучшение условий ипотечного кредитования снижает «порог» вхождения в рынок, и большее количество потенциальных клиентов могут приобретать недвижимость. В условиях ограниченного предложения это подстегивает рост цен. Зависимость прямая и не раз четко прослеживалась на рынке. В то же время условия ипотечного кредитования нельзя считать единственным фактором ценообразования». Г-н Бразас считает, что на цены вторичного рынка также «давят» подскочившие цены на «первичке».

Сейчас эффективная ставка по кредитам составляет в среднем 13,4% годовых в долларах и 18,8% в гривне. Получается, что квартира стоимостью $100 тыс., купленная в кредит на 10 лет за «зеленые», на самом деле обойдется заемщику в $158 тыс. (если кредит погашается неравными частями) или в $167,56 (в случае аннуитета – погашения равными платежами).

На две трети дороже

Во что обойдется квартира стоимостью $100 тыс.

Рыночная стоимость, $, тыс. 100,00

Сумма первого взноса, $ 0,00

Процентная ставка 13,40%

Срок погашения, мес. 120

Сумма кредита, $, тыс. 100,00

Сумма выплаченных процентов за весь срок, $, тыс. 67,56

Среднемесячный полный платеж, $, тыс. 1,40

Полная стоимость с учетом выплаченных процентов, $, тыс. 167,56

Последние годы жилье в Украине дорожает в среднем на 30% в год. То есть, купив квартиру в кредит, можно получать на заемные средства 16,6% годовых в иностранной валюте, тогда как депозиты в банках приносят всего около 9%.

В какой-то степени «затормозить» цены на недвижимость может желание НБУ стимулировать выдачу кредитов в гривне (сегодня около 80% займов — в иностранной валюте). Начальник отдела выпуска финансовых инструментов АКБ «Укрсоцбанк» Эрик Найман предполагает, что из-за этого проценты по гривневым кредитам могут возрасти. И население отложит покупку жилья, поскольку проценты для большинства станут «неподъемными». Финансист отмечает, что в результате снизится спрос на жилье, и цены на недвижимость могут немного «просесть».

«Квадратики» Киева…

Цены на вторичном рынке жилья до конца этого года вновь могут преодолеть все мыслимые пределы. Цены в столице росли в июле-августе на 1–1,5% в неделю, что весьма резво даже по сравнению с бумом прошлого года. За сентябрь, по прогнозам риелторов, стоимость киевской недвижимости увеличится на 5–7%. Явным признаком будущего повышения цен эксперты считают существенный рост цен на самое дешевое, морально и физически устаревшее малогабаритное жилье. Правда, хоть и сквозь зубы, но риэлтеры признают – сделок стало намного меньше и резво дорожающие объекты месяцами болтаются в их базах данных.

По данным агентства недвижимости «Планета Оболонь», индекс стоимости жилья в Киеве в июле 2006 года увеличился на 1,8% — до $1568 за квадратный метр. Эксперты агентства отмечают, что в первые летние месяцы в столице временно были сняты с продажи около 25% ранее выставленных квартир. Однако уже в конце августа рынок недвижимости активизировался — индекс стоимости жилья достиг $1668 за квадратный метр.

Сегодня средняя стоимость квадратного метра «вторички» на окраине Киева составляет примерно $1300–1500. На квартиры в центральных районах и возле метро цены значительно выше. Например, 50-метровая «двушка» рядом с Бессарабским рынком «тянет» на $250 тыс. А на Троещине — $70 тыс. Трехкомнатные квартиры площадью от 100 квадратных метров в элитных районах предлагаются по цене от $700 тыс. до $1 млн. К примеру, трехкомнатная «сталинка» с евроремонтом на Шелковичной обойдется где-то в $1 млн. В городах—спутниках Киева стоимость вторичного жилья практически не отстает от его цены в спальных районах столицы. Например, в Борисполе за двухкомнатную квартиру просят $65–80 тыс.

На взлет!

Сколько стоят квадратные метры в Киеве, $

Весь Киев 1892

РЕКЛАМА

Центр 3192

Недалеко от центра 2146

Правый берег, возле метро 1850

Правый берег, окраина 1666

Левый берег, возле метро 1621

Левый берег, окраина 1500

По данным www.domik.net.

… и регионов

В целом по уровню цен на недвижимость города Украины можно разделить на две группы. К первой (цена на «б/у»-жилье в нецентральных районах превышает $1000 за «квадрат») можно отнести Киев, Львов, Харьков, Днепропетровск, Донецк, Ялту, Одессу.

Ко второй группе («квадрат» вторичного жилья стоит от $500) — остальные областные центры.

В Донецке цены на «вторичке» достигают $1000 за квадрат. Малогабаритная «двушка» (35 м кв.) в этом городе стоит $25–80 тыс. в зависимости от района. Не отстает и Западная Украина: по данным риелторской компании ООО «Универсал-Запад», стоимость «квадрата» на вторичном рынке Львова уже достигла $1000. В начале года она составляла чуть больше $900 за метр квадратный. Крым тоже тянется за столицей: по данным АН «Планета Крым», однокомнатная квартира в Ялте недалеко от Набережной оценивается примерно в $70 тыс., «двушка» – в $150 тыс. Цены на «хрущевки» в центре курортного города ниже: однокомнатная «тянет» на $50–60 тыс., двухкомнатная – $70 тыс.

Без страха и денег

В долг берутся чужие деньги и на время, а отдаются — свои и навсегда. Заемщики часто забывают об этой истине. Поэтому с начала года украинцы уже задолжали по ипотечным кредитам 15,6 млрд. грн.

Решившись на кредит, покупатель прикидывает, сколько готов ежемесячно платить банку. И таким образом определяет оптимальную для себя стоимость квартиры. Однако при поиске и подборе жилья он нередко останавливает выбор на более дорогом варианте. Иногда разница между первоначальными планами и итоговой суммой сделки достигает $10–20 тыс. Если, конечно, банк готов предоставить заемщику кредит на большую сумму.

Покупатель психологически тратит не свои, а чужие деньги, поэтому готов расстаться с ними в обмен на жилье лучшей планировки и в более приятном месте.

Страшное заведение — банк

Как правило, с продавцом проблем не возникает, когда тот узнает, что квартира будет покупаться в кредит. Однако сложности — тоже скорее из области психологии, нежели объективная реальность — все же возникнуть могут. Случается, что продавец сразу повышает цену на жилье, узнав о намерении покупателя взять его в кредит. При этом удорожание объясняет тем, что продать квартиру нужно быстро, а на оформление кредита потребуется время. Отказы от общения с кредитующимся покупателем редки. «Назвать их тенденцией или распространенным явлением никак нельзя», — утверждает Эдуард Бразас. По словам эксперта, они связаны с необходимостью быстрого получения денег.

Иногда владельцы жилья отказываются его продавать, поскольку боятся подписывать договор купли-продажи, прежде чем получат деньги. В случае с займом делать это приходится: договор подписывается у нотариуса, а деньги выдаются в банке. Причем уже после подписания договора купли-продажи, кредитного и страховых договоров, а также оплаты страховых и комиссионных платежей. Поэтому более получаса, не считая времени на дорогу от нотариуса в банк, продавец вынужден нервничать в ожидании момента, когда покупатель наконец-то получит в кассе деньги.

Страшные тайны

Говорят, что многие агентства недвижимости очень активно скупают квартиры за кредитные деньги, конкурируя, таким образом, со своими клиентами-покупателями. Смысл операции — последующая продажа подорожавшего жилья. В случае если рост цен остановится или они «пойдут вниз», агентствам придется «выбросить» эти квартиры на рынок, тем самым усилив панику и ускорив падение цен.

Страны Восточной Европы уже пережили взлет и последующее снижение цен на недвижимость. Украина и Россия — еще нет.

В момент, когда цены начнут снижаться, банки станут активно выставлять на продажу недвижимость, полученную в залог по кредитам. Пока гоняться за «залоговым» жильем смысла нет — особенного выигрыша в цене не будет, поскольку таких квартир предлагается мало. Но если на рынок их будет «выброшено» много, банкиры станут уступчивее.

Автор – Татьяна Сидоренко
Источник – www.dengi-ua.com

Редактор: