Жилье опять дорожает. Цены на недвижимость растут быстрее доходов населения

В августе вновь сильно подскочила цена на недвижимость. Для Украины это не что-то из ряда вон выходящее, но начиная с января этого года жилье дорожало в среднем на 1—2% в месяц, что позволило специалистам говорить о некоторой стабилизации рынка. Августовский показатель — рост более 6%.

По некоторым прогнозам, такие темпы сохранятся на протяжении всей осени. Некоторые, наоборот, утверждают, что украинский рынок недвижимости ждет грандиозный обвал. Мы попытались разобраться, что на самом деле происходит на рынке жилья, почему растут цены и чем это все закончится.

Неумолимая статистика

По данным “Строительно-инвестиционной компании “Киев Жилье-Инвест”, стоимость столичных квартир эконом-класса в августе возросла в среднем на 6,9%. Чуть меньшими темпами дорожало жилье бизнес-класса — рост 6,3%. И только квартиры класса “премиум”, стоимость квадратного метра в которых превышает $5 тыс., выросли лишь на 0,1%.

Почти такими же темпами дорожало жилье и на вторичном рынке. По данным аналитиков компании “Канзас”, только за одну неделю, с 21-го по 28 августа, индекс стоимости вторичной недвижимости Киева вырос на 6,71%. Агентство недвижимости “Планета Оболонь” располагает более скромными данными. По подсчетам его специалистов, рост стоимости недвижимости в августе составил 4,6%. Однако по сравнению с 1—2%, на которые ежемесячно дорожало киевское жилье с января этого года, 4,6% — это достаточно большая цифра.

Все это свидетельствует об одном: недвижимость вновь быстро растет в цене. Причем не только в Киеве. По словам президента Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Александра Бондаренко, в большей или меньшей степени рынок недвижимости оживился по всей Украине.

Прогнозы “специалистов”: кто прав?

Как обычно в таких ситуациях, со страниц СМИ посыпались многочисленные прогнозы и версии того, что ждет рынок недвижимости в ближайшем будущем. Особо выделяются среди них те, что прогнозируют грандиозный обвал на этом рынке.

Следует отметить, что для Украины это не впервой. Первые “обличительные” материалы о заговоре участников рынка с целью скрыть правду о скором падении цен на недвижимость появились на страницах украинской прессы еще осенью прошлого года. Есть версия, что инициаторами этой информационной кампании выступили украинские банки, теряющие прибыли из-за стремительного подорожания жилья (многие обеспеченные граждане предпочитали вкладывать деньги не в банковские депозиты, а в более доходную недвижимость).

Затем о скором падении цен на жилье заговорили примерно в середине апреля. Тогда журналисты пошли еще дальше — авторы многих публикаций утверждали, что недвижимость уже дешевеет и вот-вот состоится небывалый обвал. Можно себе представить “благодарность” их читателей, которые решили не спешить с покупкой жилья, рассчитывая на грандиозное падение цен.

Доводы тех, кто уверен в обвале рынка, чаще всего сводятся к одному: цены на недвижимость в Украине (и особенно в Киеве) и так уже “запредельные”, дальше им расти просто некуда. Впрочем, понятие “запредельности” весьма относительно. В Москве, скажем, цена одного квадратного метра уже достигла $4 тыс. (в Киеве сейчас — около $1,5 тыс.), и тенденции к прекращению роста пока нет. Хотя, следует заметить, и там все чаще появляются прогнозы о возможном обвале на рынке недвижимости, однако никто из серьезных экспертов такую информацию не подтверждает.

Понятно, что Киев — не Москва, и денег здесь крутится значительно меньше. Однако позволим себе заметить, что инвестирующих в недвижимость и тут за последнее время не поубавилось. Так, по данным банкиров, если в 2004 году на покупку жилья киевляне потратили $1 млрд., то в 2005 году — уже $2 млрд. Скорее всего, в 2006 году эта цифра будет еще больше. При такой готовности населения вкладывать деньги в недвижимость утверждение о неминуемом и скором обвале на рынке как минимум спорно.

Правда, встречаются и такие “эксперты”, которые утверждают, что инвестировать в недвижимость уже невыгодно. Мол, значительно выгоднее положить сумму, эквивалентную стоимости квартиры, на банковский депозит, а на получаемые ежемесячно проценты снимать жилье. Вывод небесспорный. Авторы этой идеи не учли одного: цены на аренду недвижимости растут значительно быстрее, чем ставки по банковским депозитам. Так, если за последний год процентные ставки по валютным депозитам увеличились в среднем лишь на 1,5%, то ставки на аренду столичного жилья выросли как минимум на 20%. И тенденций к уменьшению темпов роста опять-таки не наблюдается.

Кроме того, люди покупают недвижимость только в двух случаях: или для решения жилищной проблемы, или для выгодного вложения денег. Решать жилищную проблему посредством аренды никому и в голову не придет. А что касается инвестирования средств, то ничего выгоднее недвижимости на сегодняшний день не существует. Подумайте только, за 2005 год киевское жилье подорожало на 60%. Уже понятно, что в этом году оно поднимется в цене как минимум на 25—30%. Какой банк может предложить такую ставку?

Факторы роста

И тут мы вплотную приблизились к тому, что многие эксперты называют одной из основных причин роста цен на недвижимость, — недостатку альтернативных областей выгодного и надежного размещения свободных средств. По сути, кроме недвижимости и банковских депозитов, деньги населению вкладывать некуда. Конечно, есть, например, открытые инвестиционные фонды. Однако люди о них ничего не знают. А если бы и знали, то вряд ли понесли бы туда свои сбережения. Недоверие наших сограждан даже к банковской системе и валютам, не говоря уже обо всем остальном, проявляло себя не единожды (стоит вспомнить хотя бы отток банковских депозитов во время “оранжевой” революции или поведение людей после неожиданной ревальвации гривни в 2005 году).

Кроме того, не следует забывать, что недвижимость — одна из немногих возможностей разместить “теневые” деньги, не предоставляя никаких справок об их источнике.

Прибавьте к этому еще и крайне малые объемы строительства, в результате чего спрос на недвижимость значительно превышает предложение. Причем чем более низкого качества жилье, тем это несоответствие больше. Проблема в том, что даже тот минимум, который сейчас строят, в большинстве своем ориентирован на довольно состоятельных покупателей. И тот факт, что стоимость квадратного метра в только что построенном доме равна цене квадратного метра в “хрущевке”, абсолютно ни о чем не говорит. Новострой, как правило, в 1,5—2 раза больше по площади. Следовательно, и цена на него больше во столько же раз. Выходит, что для людей, сильно ограниченных в средствах (а таких у нас большинство), “хрущевки” остаются единственной возможностью иметь хоть какое-то, но свое собственное жилье. В итоге спрос на “убитые” старые дома постоянно растет. Соответственно, растут и цены.

Свою роль в удорожании недвижимости сыграли и банки. И дело не только и не столько в том, что благодаря ипотечным кредитам жилье стало более доступным для населения (хотя, конечно, и этот факт отрицать нельзя). Дело в том, что благодаря им еще комфортнее стали чувствовать себя спекулянты. Или инвесторы — как вам больше нравится.

Некоторые банки предлагают для такой категории покупателей специальные кредитные программы, предусматривающие, например, выплату только процентов в первые три года кредитования. Причем без комиссии за досрочное погашение кредита. Понимаете, в чем “прикол”? Вы берете кредит, покупаете квартиру и ежемесячно выплачиваете небольшую сумму. Затем, года через три, продаете эту квартиру, досрочно погашаете кредит и кладете на свой банковский счет несколько десятков тысяч законно заработанных долларов. Или не кладете, а вкладываете в новый объект недвижимости. На сайтах таких банков так и написано: “Данный тарифный пакет наиболее выгоден для того, кто инвестирует в жилье”.

Конечно, к основным факторам, которые помогают недвижимости расти в цене, традиционно относят ежегодное подорожание стройматериалов (хотя причины такого подорожания, стоит отметить, не совсем понятны. Но это тема отдельной большой дискуссии), а также монополизацию строительного рынка и крайне непрозрачные механизмы выделения земельных участков. с одной стороны, все это приводит к тому, что несколько крупных компаний могут диктовать свои условия на рынке. А с другой стороны, постоянно увеличиваются расходы этих компаний на получение всевозможных разрешений. Так что, возможно, не стоит пенять и на сверхприбыли строителей. Ведь для возведения одного только объекта необходимо собрать до полутысячи (!) подписей. И сколько это все стоит, не признался еще никто.

Вместо послесловия

По мнению специалистов, в такой ситуации стабилизировать цены на жилье возможно только двумя способами. Или увеличить объемы строительства (а для этого, соответственно, сделать прозрачной процедуру получения земельных участков и запустить на рынок новые, возможно иностранные, строительные компании). Или организовать масштабный экономический кризис.

Впрочем, в последнее время эксперты хоть и не подтверждают, но и не столь категорично отрицают возможность прекращения роста цен или даже некоторого уменьшения стоимости жилья. Это может произойти в том случае, если рост цен на недвижимость и дальше будет значительно опережать рост доходов населения. Однако когда именно рынок достигнет этой пиковой точки, сказать никто не может. От себя хотелось бы добавить: может, пока не поздно, пойти по первому пути? Это как-то цивилизованнее, что ли…