Вбрасывая в систему ипотеки миллионы, правительство запускает своеобразный мультипликатор, получая обратно миллиарды в виде налоговых платежей, считает председатель правления Государственного ипотечного учреждения Богдан Дубас.
Государственное ипотечное учреждение (ГИУ) создано Кабинетом министров в конце 2004 года с целью удешевления ипотечных кредитов. Идея, заложенная в этой схеме, уже опробована во многих странах мира: кредиты на покупку жилья выдают коммерческие банки, получающие недорогое рефинансирование в ГИУ. Чтобы деньги были максимально дешевыми, правительство согласилось предоставить государственные гарантии этому финансовому институту несмотря на то, что после неудачных экспериментов в 90-х такую практику прекратило.
Однако, как и любая государственная структура, ГИУ долго раскачивалось перед началом работы. Государственные гарантии удалось получить лишь в августе 2006 года, а до этого было выдано несколько пилотных кредитов через пятерку банков, и то после того как был увеличен уставный фонд с 20 до 100 млн гривен. Более того, учреждению за свою недолгую историю пришлось пройти через коррупционный скандал и сменить руководителя. В ноябре 2005-го подал в отставку Василий Костицкий, а его преемнику, тоже выходцу из Западной Украины, Богдану Дубасу удалось погасить скандал и убедить правительство выдать гарантии. Это значит, что на рынке ипотечных кредитов в Украине появился еще один игрок, с мнением которого придется считаться остальным его участникам.
– Богдан Иосифович, вы думаете, Государственное ипотечное учреждение решит проблемы рынка?
– Существуют как минимум две проблемы, которые мы как ипотечное учреждение должны снять. Первая – это ликвидность банков. Банки выдают кредиты на пятнадцать-двадцать лет, а ресурсы посредством депозитов привлекают на один-два года. Мы можем и должны обеспечить их ресурсами надолго. Вторая проблема – это валютные риски, которые на себя берет население. На протяжении последних пяти лет национальная банковская система смогла вернуть доверие населения, однако мы не должны забывать валютный кризис 1998 года. Люди берут кредиты в иностранной валюте сроком до тридцати лет, однако при этом не могут спрогнозировать, когда будет очередной обвал рынка, поскольку его причины могут лежать далеко за пределами Украины. Между тем примерно девяносто процентов граждан нашей страны получают зарплату в гривнях, и приход ГИУ на ипотечный рынок даст им возможность получать кредиты в гривнях под тринадцать-четырнадцать процентов годовых.
– Каким образом ГИУ планирует обеспечить такой уровень ставок в национальной валюте?
– У нас есть возможность привлекать длинные ресурсы под доступные процентные ставки и рефинансировать ими банки. Фактически мы – оптовики, а розницу оставляем нашим банкам-партнерам. Уже проведены переговоры с несколькими банками по поводу выкупа наших облигаций. Пока предложение, сделанное АКИБ “УкрСиббанк” – BNP Paribas, остается наилучшим. Это 9,95% годовых по десятилетним облигациям в национальной валюте. То, что международный банк приобретет облигации ГИУ, гарантированные правительством, свидетельствует об уровне доверия к нашей стране и к нашему учреждению в частности.
– Как будет складываться цена на кредит для конкретного заемщика и на кого ГИУ будет опираться в секторе банковской розницы?
– Мы рефинансируем банки под 9,9% в гривнях, не ограничивая административными методами их маржинальный доход от ипотечных операций. Думаем, что при таком рефинансировании мы выйдем на запланированные тринадцать-четырнадцать процентов годовых в гривнях. Выйти на этот диапазон ставок для конечного потребителя – наше основное задание. То есть в итоге мы выйдем на уровень ставок, который сейчас есть на рынке по долларовым кредитам, но только в гривнях, причем на длительный период.
ГИУ планирует запустить механизм накопительных счетов, а также напрямую кредитовать некоторые категории граждан. Кроме того, мы подписали с двадцатью восемью банками генеральное соглашение, еще шестнадцать подали свои заявки, и мы ведем с ними переговоры. Перечень таких банков можно найти на сайте нашего учреждения. Условно я разделил бы банки на три категории: богатые банки с хорошей клиентской базой, банки, которые оперативно реагируют на изменения конъюнктуры, и перспективные быстрорастущие банки. Украинские государственные банки, рожденные в момент распада СССР, получили свою клиентскую базу по наследству, они сытые и поэтому неактивные. А молодые и агрессивные коммерческие банки сами создали свои филиальные сети, кадровый потенциал, тяжело им давалась и наработка клиентской базы. Так вот ГИУ заинтересовано в сотрудничестве именно с этой категорией финучреждений. Банков, с которыми мы подписали соглашение, уже много, и мы рефинансируем их по единой ставке, а уже их право- устанавливать конечную ставку для потребителя, точно так же, как у населения есть возможность выбора лучших условий кредитования.
Также мы установили телефон горячей линии, куда каждый потенциальный заемщик, получивший отказ банка в кредите по линии ГИУ, сможет позвонить. Тем финучреждениям, которые станут необоснованно отказывать населению в кредите, ГИУ будет снижать лимиты. Я считаю, что рынок – наилучший контролер.
– Не так давно ваше учреждение сменило свои ипотечные стандарты. В чем их суть сейчас?
– Ипотечные стандарты предназначены для унификации условий кредитов, рефинансированных ГИУ через коммерческие банки. В наших ипотечных стандартах указано, что минимальный взнос заемщика за счет собственных средств должен составлять не менее тридцати процентов. Соотношение между обязательными платежами по кредиту и официальными доходами заемщика не должно превышать пятидесяти процентов. Кроме того, нашими стандартами предусмотрено страхование залога в размере одного процента (0,2% – имущество, 0,8% – жизнь заемщика и другие риски). Сейчас многие говорят, что страхование – это только дополнительная нагрузка на клиента. Но позвольте, неужели в случае потери им трудоспособности мы должны выбросить человека на улицу и продать квартиру?
– Вы упомянули, что стандарты ГИУ предусматривают учет только официальных доходов. Насколько принципиальной будет позиция учреждения в этом вопросе?
– Мы не только государственное учреждение, решающее финансовые вопросы для банков и населения. Мы воспитываем нового гражданина. Когда в банк приходит клиент и хочет взять кредит, но ему отказывают из-за серой зарплаты, он тут же попросит своего работодателя платить ему на сто-двести гривен меньше, лишь бы отойти от практики выплаты зарплаты в конверте.
– Не приведет ли ваша активность к росту цен на рынке столичного жилья?
– Что такое сто миллионов гривен нашего уставного фонда? Если в среднем сумма кредита составляет двести тысяч гривен, то это всего пятьсот кредитов на всю страну, или в среднем двадцать кредитов на область, – мы ведь работаем в рамках всей Украины. Не думаю, что работа ГИУ вызовет рост цен. Чтобы не допустить удорожания цен на жилье, мы непосредственно работаем со строительными организациями и Министерством архитектуры и строительства и заинтересованы в стабилизации цен. Однако этому мешает проблема удорожания себестоимости строительства.
Мы хотим наращивать объемы ипотечного кредитования, работая с банками и строительными организациями, – они будут строить, а ГИУ- продавать построенное ими жилье населению. Мы запускаем конвейер по продуцированию ипотечных кредитов и выстраиваем его систему работы. Вбрасывая из госбюджета в этот конвейер миллионы, правительство запускает своеобразный мультипликатор, получая обратно в форме налоговых платежей миллиарды.
– Планирует ли ГИУ расширять перечень инструментов своего влияния на рынок?
– Как один из вариантов мы рассматриваем накопительные счета. К примеру, если вы не имеете первоначального взноса, то накапливаете его от года до пяти лет на специальном счете. После этого вам выдают кредит. Такими инструментами мы будем стимулировать население брать ипотечные кредиты. Другой вариант – это прямая работа ГИУ с коммерческими структурами, перед которыми стоит задача удержать квалифицированные кадры. Они смогут оплачивать тридцать процентов стоимости жилья сотрудника, а на оставшуюся часть- оформлять кредит. Также мы рассматриваем варианты схем кредитования военнослужащих, милиции, участников войны и других льготных категорий населения. Однако эти предложения еще нужно будет провести через парламент.
Вся банковская система Украины на сегодня выдала ипотечных кредитов населению на сумму около двенадцати миллиардов гривен. Это слишком мало! Если ориентироваться на показатель соотношения ипотечных кредитов и ВВП в странах Евросоюза, составляющий двадцать пять процентов, то сегодня у нас должно быть выдано ипотечных кредитов минимум на сто двадцать миллиардов гривен.
Источник – http://www.expert.ua