Ввиду высоких цен на жилье, а также растущей инфляции большинству украинцев с каждым годом становится все сложнее накопить средства на покупку недвижимости без привлечения заемного капитала. Поэтому неудивительно, что людей, обращающихся за помощью в банковские учреждения, становится все больше.
Тем временем банки не спешат баловать своих клиентов низкими процентными ставками по ипотечным кредитам. А ведь подобные обещания неоднократно звучали из уст банкиров еще в конце минувшего года. Вопреки своим же прогнозам в июне банкиры пошли на удорожание ипотечных кредитов. Что, по их мнению, в нынешних сложившихся условиях выглядит вполне обоснованно.
Опрошенные специалисты утверждают, что главной причиной для увеличения процентных ставок по кредитам стал чрезмерно высокий спрос со стороны населения на такие продукты, в результате чего многие финучреждения просто исчерпали необходимые ресурсы.
«В нашем банке повышение ставок вызвано тем, что из-за ситуации, связанной с опасностью нарушения норматива Н2, мы были вынуждены снизить спрос на наши кредиты. Для этого банк установил стоимость своих ипотечных кредитов заведомо выше среднерыночной с тем, чтобы снизить поток клиентов», – отмечает заместитель председателя правления АКБ «Укрсоцбанк» Ирина Князева.
Во-вторых, изменение условий кредитования банкиры связывают и с мировыми тенденциями. «Ипотечные кредиты – это длинные кредиты, для обеспечения которых банкам необходимо соответствующее фондирование. А на сегодняшний день во всем мире наблюдается тенденция к удорожанию ресурсов, поэтому и ставки ипотечных кредитов растут», – сказала и. о. заместителя председателя правления ПУМБ Александра Воропаева.
Ну и наконец, высокие процентные ставки по кредитам объясняются тем, что они относятся к рисковым видам кредитования. Об этом красноречиво говорят статистические данные. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации (УНИА), только на протяжении первого квартала 2006 г. в Украине задолженность по ипотечным кредитам выросла на 1,7 млрд. грн. – до 12,3 млрд. грн.
Несмотря на принятые вынужденные меры, повлекшие за собой удорожание займов, банкиры не опасаются того, что их ипотечные портфели претерпят существенные изменения. По словам г-жи Воропаевой, сегодня украинский рынок ипотечного кредитования находится в равновесии, поскольку предложение более-менее соответствует спросу. В свою очередь начальник аналитического департамента УНИА Олег Киняев подчеркивает, что, скорее всего, темпы роста уже не будут соответствовать прогнозируемому ранее двукратному увеличению ипотечных портфелей банков за год. «У банков в любом случае клиенты будут, но не в таком количестве, как раньше. Насколько отныне станет меньше кредитоваться людей, сказать пока достаточно сложно», – говорит он.
На сегодняшний день ставки по ипотечным займам в долларах США находятся в рамках от 11% до 12,5% годовых. Кредиты в национальной валюте дороже на 5-5,5%. Именно поэтому специалисты утверждают, что в настоящее время рациональнее оформлять кредитные договоры в долларах. Помимо стоимости кредита, на клиентские предпочтения большое внимание оказывают такие два фактора, как существование длительных традиций привязки собственного дохода к долларам и появившееся в минувшем году в обиходе понятие «ревальвация гривни по отношению к доллару». Хотя последний фактор еще не стал настолько существенным, чтобы влиять на принятие решений на бытовом уровне, когда заемщики смогли бы оценить уровень валютного риска. Для того чтобы население начало брать кредиты в национальной валюте, нужны объективные причины в виде экономических предпосылок, чего в нашей стране пока нет, отметил г-н Киняев. «Только тогда, когда в Украине не в приказном порядке будут развиваться всевозможные государственные льготные программы в гривнях, только в этом случае возможно увеличение доли кредитования в национальной валюте», – подчеркивает эксперт.
При покупке квартиры с помощью банка следует учитывать не его номинальную процентную ставку, а скрытые платежи, повышающие стоимость кредита на 2-3% и более.
Удешевления ипотечных кредитов в краткосрочной перспективе не будет, сходятся во мнении большинство банкиров. «Тенденции понижения процентных ставок сегодня просто не существует. Первый и главный фактор для удешевления стоимости кредитов – стабильная политическая ситуация в Украине. Как только рейтинги страны поднимутся, мы сразу же начнем дешевле фондироваться. Естественно, если будем привлекать более дешевые средства, мы будем дешевле направлять их на рынок в виде кредитных ресурсов.
Второй фактор – это прямое удешевление, когда государство стимулирует развитие ипотечного рынка, компенсируя процентную ставку при получении кредита. У нас сегодня из-за приостановки соответствующей программы Государственным фондом содействия молодежному жилищному строительству данный механизм не работает», – рассказывает г-жа Князева.
Глава наблюдательного совета ОАО «Банк «Демарк» Александр Стеценко также уверен, что «доступной ипотеки не будет, пока инфляция выше уровня 6%. При действующих процентных ставках, при условии выдачи кредита на 20 лет квартира для покупателя дорожает в два раза. Не многие граждане в Украине готовы позволить себе покупать жилье за такие деньги. Кроме того, в регионах продвижению ипотеки мешает низкий уровень доходов населения. О какой массовой ипотеке может идти речь, если средний уровень зарплат здесь составляет 500-600 грн. в месяц».
Начальник Управления инвестиционно-банковских услуг АКБ «Укрсоцбанк» Эрик Найман указывает не столько на внутренние, сколько на внешние причины нынешнего уровня ставок по кредитам. «Кардинального изменения процентных ставок по кредитам и депозитам в 2006 г. не ожидается. И это мало зависит от вопросов формирования нового правительства. К сожалению, это, в первую очередь, рост процентных ставок в Соединенных Штатах, где уже в августе учетная ставка ФРС США может достичь 5,5%. Соответственно, минимальные заимствования для украинских банков и компаний за рубежом будут обходиться уже на уровне 7,5-9%. Так что рост процентных ставок в мире как минимум удержит от падения внутренние гривневые процентные ставки», – считает эксперт.
Заместитель директора департамента клиентской политики ОАО АБ «Укргазбанк» Андрей Шаповал в обозримом будущем прогнозирует небольшие колебания ставок (на 0,5-1%), связанные с сезонными тенденциями и возможным ограничением валютного кредитования. Об удешевлении кредитов можно мечтать лишь в долгосрочной перспективе. К тому времени способно произойти и постепенное сближение ставок в гривне и в иностранной валюте.
Главное
Некоторые специалисты отмечают, что нынешнее повышение ставок пока не носит системного характера, поскольку на этот шаг удосужились только три крупнейших столичных банка. Однако хочется подчеркнуть: далеко не каждый украинский банк при работе с клиентами использует абсолютно прозрачные схемы. Так, по словам г-на Киняева, «у нас 80-90% банков имеют достаточно солидную прибавку к номинальной процентной ставке в виде всевозможных плат за обслуживание, управление кредитом, перечисление денег, открытие счета и т. д.». Так что, если вы все же решили прибегнуть при покупке квартиры к помощи финансового учреждения, учитывайте не номинальную процентную ставку банка (зачастую она вообще не отображает реальной стоимости кредита), а те дополнительные скрытые платежи, которые могут повысить стоимость кредита на 2-3 и более процентов.
Наряду с более дорогими кредитными ресурсами вряд ли подешевеет и жилье. Ведь ипотечное кредитование еще не вышло на тот уровень, чтобы сильно влиять на ценовую политику на рынке недвижимости. В отличие от других развитых стран, в Украине пока еще существенно меньше чем 90% жилья покупается с помощью ипотеки. Судя по всему, ее роль на отечественном рынке недвижимости сводится только к поддержанию на должном уровне спроса на жилье.
Традиционного изменения цен на недвижимость следует ожидать осенью, говорят и специалисты по недвижимости, и сами банкиры. Поскольку именно в это время рынок обычно оживляется после периода отпусков. Однако вероятность повторения прошлогоднего летнего сценария, когда цены в один миг взлетели до заоблачных высот, крайне невелика. Для этого нет экономических оснований (весьма слабый экономический рост), да и условия ипотечного кредитования пока еще не способствуют этому.
Автор – Надежда Леонец
Источник – “Сейчас”