Банки отсекают потенциальных клиентов высокой стоимостью займов на покупку жилья

Скоро об этом будут говорить все активнее и активнее. Эта тема может встать вровень с проблемами создания коалиции и обсуждением выступления сборной Украины на чемпионате мира по футболу. Дело в том, что за первую декаду июня сразу три ведущих игрока столичной ипотеки повысили стоимость кредитов на покупку жилья на вторичном рынке. На этом фоне любопытной выглядит другая информация: на протяжении I квартала 2006 года задолженность по ипотечным кредитам украинских банков выросла на 1,7 млрд. грн – с 10,6 млрд. грн. до 12,3 млрд. грн. Что же происходит с ипотекой?

Ставки

Укрсоцбанк увеличил стоимость займов в долларах для кредитов на 0,5%. Теперь она составляет 12,7% годовых. Другой крупный банк – “Райффайзенбанк Украина” – поднял процентную ставку по займам в национальной валюте на два процентных пункта – с 15,5 до 17,5% годовых. Банк “Надра” повысил процентные ставки по кредитам для всех валют: с 15,5 до 16% в национальной валюте и с 9,5 до 10% годовых в долларах. Также изменился размер ежемесячной комиссии, которую взимает данное финансовое учреждение по жилищным займам: теперь она составляет 0,5% от суммы задолженности по кредиту (раньше – 0,35%).

Средняя процентная ставка по гривневым кредитам на ипотечном рынке составляет сейчас 16,4%, по долларовым – 11,9% годовых. Минимальный процент зафиксирован на уровне 12% в гривне и 10% в долларах (однако в обоих случаях с клиента взимается дополнительная существенная ежемесячная комиссия). Максимальная стоимость составила 19,5% в гривне и 14% – в долларах. Средний размер первоначального взноса – 16,5% стоимости недвижимости. Между тем “ипотечное лето” в Украине началось со средней процентной ставки 16,25% по гривневым кредитам и 11,9% годовых – по долларовым.

На протяжении января-марта 2006 года выросла доля ипотечных кредитов в иностранной валюте. Если на начало года процент гривневых ипотечных кредитов составлял 17,2% от общего объема ипотечных кредитов, то на конец марта – уже 14,4%. За I квартал 2006 года доля договоров под кредиты на первичном рынке выросла с 6,2 до 9,8% в общем объеме жилищных кредитов. Причем среди всех видов кредитов на жилье кредитование первичного жилья росло наибольшими темпами. Доля ипотечного кредитования договоров на первичном рынке жилья даже превысила объемы кредитования частного строительства под залог незавершенного строительства и земельного участка. Рынок остается очень концентрированным, причем если на первые десять банков приходится 85% рынка ипотеки, то на первые пять банков – больше 65%, а первые 15 банков – это больше 92,2% рынка. То есть вместе с ростом рынка наблюдается повышение цены кредитов.

Мотивы

Почему же банки стали ужесточать условия ипотечного кредитования? Причин, с точки зрения автора, три. Во-первых, некоторые отечественные коммерческие банки, извините за выражение, “навыдавались” ипотечных кредитов “под завязку” и теперь “на падающем флажке” решили остановиться и осмотреться. Осмотревшись, они поняли, что рынок недвижимости находится в достаточно пикантном положении – начиная с ноября прошлого года он стагнирует, цены понемногу снижаются, объемы продаж падают. Перспективы тревожные.

Из этого следует, во-вторых, что объявить о том, что тот или иной банк сворачивает (даже временно) программы, равнозначно мощнейшему толчку рынка жилья в сторону снижения цен. Банкам это крайне невыгодно – рыночная стоимость находящихся в залоге квартир резко упадет, вплоть до уровня, который ниже суммы выданного кредита. А в таких условиях не стоит рассчитывать на компенсацию от продажи кредита при его невозврате. Результат – убытки. Поэтому банки поступают интеллигентно – отсекают потенциальных клиентов высокой стоимостью займов.

А в-третьих, всем ясны дальнейшие сценарии развития экономики Украины – в лучшем случае она будет иметь нулевые темпы. В реальном же варианте… В общем, лучше промолчать. В силу этого ряд получивших ипотечные кредиты заемщиков объективно будут не в силах выплачивать проценты и погашать основную сумму долга. Банки это понимают лучше других и стараются хотя бы не увеличивать количество и суммы потенциально проблемных кредитов. Получится ли?