На сегодняшний день Украина столкнулась с пугающей динамикой роста цен на жилье. Многие эксперты утверждают, что изменений в лучшую, то есть в меньшую, сторону в ближайшее время ожидать не стоит. И на то, есть множество причин. Неизменным остается лишь одно – высокий спрос населения на жилье.
Рынок недвижимости в Украине до некоторых пор считался спокойной гаванью – спрос стабильный, цены не зашкаливают. Небывалым ростом цен на жилье ознаменовались последние 2-3 года. По данным портала «Недвижимость», лишь за 2005 г. квадратный метр жилья на первичном рынке подорожал почти на 30%, а на вторичном – более чем на 40%, то есть средняя цена на квартиры увеличилась почти вдвое. Одна из причин, по которой стоимость жилья стала резко подниматься верх – вероятность введения ст.11 Закона о налоге на доходы физических лиц. В этой статье зафиксирован налог на операции с недвижимостью в размере 13% от стоимости этой недвижимости. Люди стали поднимать цены на квартиры. И хоть статья так и не была принята, тенденция роста цен стала неизбежной.
Еще одним катализатором ценовых скачков стали заманчивые банковские предложения. Всем известно, что без соответствующего спроса рост цен не имеет смысла. Новые банковские программы ипотечного кредитования позволяли гражданам со средним заработком такую роскошь, как покупка собственного жилья по тем ценам, которые диктовал рынок. Причем некоторые из них не требовали от клиентов даже первого взноса.
Рост цен и повышенный общий спрос на жилье стали толчком к тому, что в начале текущего года стартовала государственная программа ипотечного кредитования «Доступное жилье», средства на которую госбюджет уже предусмотрел. Главной задачей проекта стало увеличение объемов строительства жилья. По словам инициатора проекта, министра строительства, архитектуры и ЖКХ Павла Качура, государство в 2006 году намерено увеличить строительство в 1,3 раза, и это, в свою очередь должно сделать жилье более доступным. Создание государственной компании министр считает нецелесообразным: «Административными мероприятиями работать на рынке жилья не планируем. Примеры административного вмешательства в экономику никогда не давали позитивных результатов» – подчеркнул он.
Также Павел Качур называет смешным и беспочвенным аргументом заявление некоторых представителей строительных компаний о том, что в столице катастрофически не хватает техники, например, тех же кранов. Он уверен, что истинные трудности заключаются в другом: «Вместе с региональными представителями мы приблизительно оценили, что могут сегодня наши строительные мощности. Мы выходим из того, что Украина строила 21 млн. кв. м. Мы провели инвентаризацию регионов, и убедились в том, что нарастить 30% объемов строительства более чем возможно. Развитию отечественного строительства на данном этапе препятствуют два фактора: первый, и основной фактор, нехватка земельных участков, второй – это то, что строится в основном элитное жилье, которое не всем по карману. Элитное жилье будет строится всегда и без поддержки государства, а наша задача – обеспечить жильем людей с небольшим достатком». К тому же П.Качур выразил свое мнение по поводу аренды жилья. Сейчас однокомнатная квартира в столице в месяц обходится арендатору в 200-300 долл, министр утверждает, что это деньги, выброшенные в никуда и что выгоднее вложить деньги в строительство собственного жилья.
Мнение по поводу подорожания жилья выразил руководитель управления маркетинга и продаж довелоперской компании «Жилье 21 век» Дмитрий Змиевец: «В 70-80-х гг. в Киеве строилось по 7 млн. кв.м ежегодно. В начале 90-х – 700 тыс. Сейчас, 1-1,5 млн. Я считаю, что потребность города – 3 млн. кв.м в год. Важно учитывать, что Киев – динамично развивающаяся европейская столица. Повышенный спрос на обусловлен также и смягчением условий кредитования не приобретение жилья, и дальнейшим повышением уровня доходов населения (за 2005 г. – на 20%). На росте цен однозначно сказывается и более жесткая разрешительная система на строительство, и рост цены на газ. И соответствующий рост цен на стройматериалы ( цена на них – 60% от стоимости самого здания) и увеличение себестоимости строительства».
О росте цен на стойматериалы неоднократно заявлял и заместитель директора КП «Житлоинвестбуд» Петр Шарафетдинов. Он согласился с оценкой экспертов, что строительные материалы за последние два года подорожали почти вдвое. Закономерным является тот факт, что строительные компании вынуждены поднимать цены на свою продукцию.
Конечно, не стоит забывать, сейчас дорожает почти все: жилье, коммунальные услуги, транспорт и т. д. А увеличение доходов населения – вопрос довольно спорный, по крайней мере, прибавление к зарплатам настолько несущественно, что его даже не стоит соотносить с новыми подорожаниями. Вместе с тем, позиция госвластей – наращивание объемов строительства, несмотря на бешенные цены.
Государство с некой щепетильностью взялось за решение проблемы жилья, учитывая прошлогодние квартирные аферы. Строительство жилых домов всегда было средством для неполохого заработка. Те, кто вкладывает деньги в строительство дома, становится обладателем значительной прибыли, когда пускаются в продажу уже готовые квартиры. А после жилищных скандалов спрос на жилье именно на первичном этапе несколько упал. Граждане уже с опаской относятся к вложению денег в строительство неизвестными компаниями, что существенно сужает рынок предприятий, и, конечно же, повышает цену. К тому же, сыграла свою роль нехватка земельных участков, а также их стоимость, которая зависит от схем финансирования строительства и механизмов привлечения инвестиций, способов реализации будущих площадей. Особенно, если принять во внимание, что земля в Киеве стремительно дорожает. Так, в 2005 г. цены на земельные участки выросли в среднем на 30% и, как утверждают эксперты, будут расти дальше.
Хотя по данным Киевзема, на протяжении 2001-2005 гг. Киеврада выделила под строительство столько участков, то их должно хватить для сооружения 7,6 млн. кв. м жилья, но получили эти земли преимущественно не застройщики, а компании, которым выгодней их перепродать. Вот строительные компании и вынуждены искать другие пути покупки земли, которая, естественно, оказывается гораздо дороже. А по некоторым оценкам, стоимость сотки под застройку на вторичном рынке Киева составляет от 15 до 60 тыс. долл.
Следует обратить внимание на то, что отечественный строительный комплекс не до конца справляется с функцией освоения инвестиций – архитекторы, проектные бюро, строительные компании предельно загружены и не могут адекватным образом реагировать на увеличение инвестиций на рынке, они затягивают сроки сдачи объектов в эксплуатацию на 1,5-2 года. А в то же время, большинство специалистов заявляют, что ближайшие два года динамика роста цен будет не ниже 20% по каждому году. Значит, современный жилищный рынок не сможет в скором времени обеспечить население квартирами по доступной цене, а строительные компании стабильным доходом.
Автор – Юлия Грамотная
Источник – UGMK.info