Весна — выгодное время для приобретения квартиры или дома, считают специалисты по недвижимости. Это время года, как известно, пробуждает в людях разные желания, в том числе и страсть к перемене мест. Те, кто решил переехать в новую квартиру и неспешно обустроить ее к началу следующей зимы, начинают выставлять свои старые квартиры на продажу. Кроме того, на рынке остается много нераспроданного жилья с минувшего года. Хозяева, утомленные бесконечными и безрезультатными визитами потенциальных покупателей, по совету не менее утомленных маклеров начинают снижать цены. Эти тенденции способствуют тому, что в апреле-мае предложение оказывается больше спроса, ведь покупатели после «зимовки» еще не активизировались… Вывод: покупать жилье выгоднее весной, а вот продавать — нет.
На сегодняшний день на киевском рынке недвижимости выжидают. Продавать и покупать жилье никто не спешит. Иначе дело обстоит с арендой. Парламентские выборы и миграция специалистов из регионов в Киев увеличили ее стоимость: средняя цена однокомнатной квартиры составляет уже 370 долларов в месяц. Специалисты прогнозируют, что такая тенденция будет актуальна еще 34 месяца.
Брокеры отмечают, что столичный рынок недвижимости замер в той же точке, что и осенью 2004го — во время президентских выборов. Риэлторы прогнозируют, что активизации на рынке не стоит ожидать на протяжении еще двух недель после объявления окончательных результатов выборов. Однако не только выборы в парламент заморозили активность рынка. Есть и другие причины. Вопервых, спад активности на 6070% по сравнению с прошлым годом начался сравнительно давно. Не только март, на который пришлись парламентские выборы, но и январьфевраль характеризовались затишьем на рынке. Причиной тому стали скандалы с новостройками («ЭлитаЦентр» — не единственный такой случай), а также совпадение уровня цен и предела покупательной способности населения. В общем, можно констатировать, что выборы просто укрепили тенденцию спада объемов продажи жилья, наметившуюся ранее.
Впрочем, есть и второй момент, который как раз с выборами и связан: в городах поменялись мэры. Не только в Киеве вопросы строительства и продажи квартир на первичном рынке были подконтрольны городской власти. Сейчас брокеры ждут изменений правил игры, которые могут повлиять на уровень цен. Например, в Киеве надеются на ценовой обвал за счет выхода на строительный рынок новых участников и усиления конкуренции. В некоторых других городах, наоборот, ожидают повышения цен изза мораториев на распределение земельных участков. Иными словами, к власти на местах приходят новые команды, а рынок недвижимости всегда реагирует на подобные изменения.
Наконец, есть и третья причина, тормозящая развитие рынка недвижимости: изменились правила привлечения фондами финансирования строительства денег для инвестирования строительства жилья до получения застройщиком права на ведение строительства. Это тоже повлияло на спрос. По данным аналитического отдела строительноинвестиционной компании «Киев ЖитлоИнвест», стоимость жилья на первичном рынке в марте по сравнению с февралем увеличилась в среднем на 2,9%. Так, стоимость однокомнатных квартир подросла в среднем на 2,9%, двухкомнатных — на 2,6%, а трехкомнатных — на 3,1%. При этом стоимость 1 кв. м в однокомнатных квартирах увеличилась на 4,8%, в двухкомнатных — на 3,6%, а в трехкомнатных — на 4%. «Активизации рынка способствовали несколько факторов, среди которых — окончание избирательной кампании, а также сезонный рост деловой активности в столице», — считают аналитики компании. В аналитическом отчете также отмечается, что «конъюнктура рынка на сегодняшний день требует от компаний отказаться от практики продажи жилья до получения всей необходимой документации, позволяющей заниматься строительством».
Президент «Украинской строительной ассоциации» Лев Парцхаладзе считает, что на данный момент для развития рынка недвижимости необходимо на законодательном уровне решить целый ряд принципиальных и безотлагательных вопросов. По его словам, это и разработка механизма защиты прав инвесторов, и установление прозрачных схем отвода земли под строительство, и гарантии ответственности государства за реализацию инвестиционных проектов, и соблюдение существующих правил и процедур, и многое другое.
Смена команды киевской власти может стать стимулом для развития рынка жилищного строительства и увеличения объема предложения нового жилья. Такое мнение высказал исполнительный директор Союза специалистов по недвижимости г. Киева Игорь Однопозов. Он считает, что в Киеве «объемы строительства искусственно занижались, так как на рынок допускались избранные компании». «Строили искусственно мало. Если появятся новые участники рынка и расширится участие строительноинвестиционных компаний, это приведет к росту объемов строительства, а значит — к стабилизации цен», — сказал он. В то же время И. Однопозов отметил, что в целом рынок недвижимости отреагирует на выборы не ранее мая. «В выборы было вложено много средств, поэтому рынок был вялым. Через несколько месяцев он начнет оживляться, и этот период совпадет с летней активностью», — подчеркнул он.
Влияние новоизбранного состава Киеврады на столичный рынок недвижимости и строительства может стать заметным через год, когда проявятся последствия возможных изменений в схеме получения земельных участков под застройку. Такое мнение высказал президент девелоперской компании «МСИнвест», председатель киевского городского отделения Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Михаил Жоголев. «Если новая Киеврада ограничит выделение земли, то через год станет меньше жилья и цены вырастут, но этого скорее всего не произойдет. Любой состав горсовета понимает, что без жилья Киева не будет. При условии же введения прозрачных механизмов выделения земли через год могут увеличиться объемы строительства и стабилизироваться цены», — сказал он. Гн Жоголев отметил, что в целом ситуация на столичном рынке недвижимости и строительства «определяется не составом горсовета, а спросом и предложением». «Спрос сегодня в Киеве намного выше, чем предложение, поэтому строить меньше, чем сегодня, нельзя. Далеко не вся земля в городе выделялась с нарушениями и по теневым схемам, однако, возможно, новому составу Киеврады придется разобраться с вопиющими случаями», — сказал он. Председатель КГО АСНУ также отметил, что политические силы, занявшие лидирующие позиции в Киевраде, скорее всего «не пойдут на радикальные шаги и не будут резко менять правила, а постараются разработать новые, более прозрачные механизмы». «Неправильно забирать ту землю, которая уже выделена, и пересматривать заключенные инвестиционные договоры. Это может оттолкнуть инвесторов, причем не только иностранных, но и внутренних. Экспроприация ухудшит инвестиционный климат, а Украина пока не может опираться на внутренние финансовые ресурсы», — подчеркнул гн Жоголев. По мнению же члена совета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Юрия Базелинского, «на вторичном рынке недвижимости итоги выборов отразятся только тогда, когда активизируется рынок в целом. Цены на недвижимость точно не упадут, будет даже некоторый рост».
В Киеве рост цен на жилье как в 2006м, так и в 2007 году будет не ниже 20%. Такой прогноз высказал генеральный директор девелоперской компании «Жилье XXI века» Алексей Бутенко. Он считает, что одна из причин этого — политическая нестабильность, изза которой население попрежнему будет сохранять средства, вкладывая их в жилье. Кроме того, не будут реализованы многие из заявленных строительных проектов. Господин Бутенко подчеркнул, что вследствие результатов выборов Киевского городского головы парализована работа городских властей. «Я считаю, что к осени мы столкнемся с очередным витком повышения цен», — заявил он.
Генеральный директор агентства недвижимости «Планета «Оболонь» Алексей Котенко прогнозирует повышение спроса на жилую недвижимость. Он аргументирует это тем, что по итогам выборов в ближайшее время будут определены фавориты и сформировано правительство, а это позволит определить правила игры на срок, достаточный для стратегического планирования. «В результате крупные денежные потоки начнут оборачиваться активнее», — пояснил гн Котенко. Эксперт также отметил, что потраченные на выборы деньги так или иначе давят на все потребительские рынки, в том числе и на рынки первичной и вторичной недвижимости. По словам А. Котенко, рынок недвижимости уже вышел из состояния стагнации, а прирост за прошедший месяц составил порядка 1,5%. «Полагаем, что плавный, но устойчивый рост цен будет продолжаться и в дальнейшем. Однако более точные прогнозы можно будет сделать только после формирования парламентской коалиции и правительства», — подчеркнул А. Котенко.
Руслан Безуглый, генеральный директор агентства недвижимости «Украинский дом», указывает на то, что рынок насыщается очень медленно. «В первую очередь это связано с тем, что мало строится жилья. В данный момент я не вижу факторов, которые бы влияли на стоимость, спрос или предложение в сторону уменьшения цен», — сказал он.
Автор – Оксана Серкиз
Источник – http://realtymagazine.com.ua