Недавняя афера с застройками “Элита-Центр” снова вынесла на повестку дня незащищенность простого украинского обывателя, желающего приобрести жилье. Долевое участие в строительстве, как показывает опыт, является довольно распространенной формой мошенничества. Польша выразила желание поделиться своим опытом в борьбе со “строительными” аферистами.
Польша идет на выручку
Во время визита украинского министра строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Павла Качура в Польшу была достигнута договоренность с государственным секретарем министерства транспорта и строительства Республики Польша Петром Стыченем о проведении осенью 2006 года на территории Украины украинско-польского строительного форума.
Тема разработки эффективной законодательной базы приобрела особый оттенок ввиду того, что мошенничество в строительной сфере является наболевшей проблемой не только Украины. И. о. президента города Варшава Мирослав Кохальский отметил, что политика властей Варшавы относительно защиты граждан от мошенничеств в строительной сфере, с которыми поляки столкнулись в 90-х годах, заключалась в информировании общественности об опасности этого явления и распространении юридических рекомендаций относительно заключения договоров.
Что же касается возмещения пострадавшим материального ущерба, польская власть никаких мер не принимала, перекладывая ответственность за неосмотрительность на самих инвесторов. Позже были внедрены ярмарки недвижимости – так называемые торги-представления квартир на продажу, в ходе которых польские граждане получали более широкую, проверенную информацию о строительных компаниях, проектах и проводили консультации с юристами.
Аферист аферисту рознь
Эксперты рынка недвижимости выделяют две категории мошенников. Одни фирмы создают видимость того, что они инвесторы. Завлекают людей, показывая возможным соинвесторам якобы строящиеся ими дома, а, собрав нужную сумму, попросту исчезают – и ищи ветра в поле. Это мошенничество в чистом виде, за что организаторы должны нести уголовную ответственность. Но такие случаи единичны. Более распространенное явление сегодня это реальные участники строительного бизнеса, которые формально остаются в рамках закона, и предъявить им обвинения очень сложно.
Во втором случае граждане в качестве соинвесторов привлекаются по очень простой схеме: компания получает право на строительство дома и заключает с соинвесторами договора, в которых не указаны ни сроки завершения строительства, не предусмотрена никакая ответственность компании за нарушение условий договора. Таким образом, фирмы аккумулируют огромные денежные средства вкладчиков, “прокручивают” их и получают огромные прибыли. А вкладчику в лучшем случае через некоторое время возвращают деньги, только без учета инфляции.
Россия уже приняла закон
Никто не скрывает, что подобные случаи могут повторяться. И это понятно, ведь деятельность строительных компаний не регулируется на законодательном уровне. Количество предприятий в этой сфере увеличивается завидными темпами, причем отсутствие “надежной” информации о застройщиках вынуждает обывателя верить красивым рекламам и “попадаться на удочку”. Помимо Польши, для Украины полезным также может стать опыт соседней России, которая на постсоветском пространстве столкнулась с аналогичными проблемами.
В конце прошлого года в России был принят Закон “Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости”. Он создает правовую основу для защиты интересов граждан от действий финансовых пирамид, а также от недобросовестных инвесторов. К сожалению, касается он лишь компаний, разрешение на строительство проектов которых получено после его вступления в силу (1 апреля 2005 года).
Интерес вызывают также действия муниципальных властей Москвы, которые в настоящий момент работают над созданием так называемого “Реестра деловой репутации партнеров Правительства Москвы”. Он поможет обывателю ориентироваться в море строительных фирм и отличать честных застройщиков от нечестных. В Реестре будет накапливаться объективная информация о деятельности организаций: сколько лет существует на рынке определённая фирма, что и где строила, всегда ли выполняла обязательства.
Береженого Бог бережет
Законы законами, но внимательный инвестор также в состоянии избежать столкновения с аферистами, если будет выполнять элементарные правила предосторожности. Во-первых, при заключении договора соинвестирования первое, что должно насторожить – стоимость будущего жилья. В частности, вас должно озадачить, если цена на квартиру заведомо ниже, чем ее стоимость на рынке.
Кроме того, подозрительным является нежелание фирмы дать вам договор домой на изучение, отсутствие в нем точных сроков завершения строительства, ответственности фирмы в случае нарушения договорных обязательств.
Необходимо также проверить наличие у строительной компании уставных документов (когда зарегистрирована, вид деятельности). Обязательны распорядительные документы, на основании которых осуществляется строительство. Все эти документы открыты и по первому требованию их должны вам предоставить. Все вопросы соинвестирования должны быть письменно оговорены в договоре. Хотя, конечно же, лучше всего, взяв договор, обратиться за консультацией к юристу.
Автор – Елена ЗЛОБИНА, “Деньги+”, N 7-8, 1-30 апреля 2006