“Ипотека и другие подобные кабальные штучки имеют у нас мало шансов стать общенародными. Мы гордые люди и не привыкли жить в долг, мы привыкли жить на халяву” (Стас Янковский)
Многие из нас еще помнят, как приобретались заветные телевизор с холодильником, мебель в рассрочку. Никто и представить себе не мог, что наступит время, и крышу над головой тоже можно будет приобрести в кредит. Сейчас жители Украины ставят вопрос ребром – купить квартиру любой ценой. Потенциальные покупателям предлагаются схемы покупки квартиры на выбор: от долевого участия в строительстве до ипотечного кредита. Проблема сейчас уже в другом: как получить этот кредит?
“Заложники” недвижимости
Новое, и такое популярное среди украинского обывателя слово “ипотека” означает “залог”. Раньше оно использовалось для обозначения кредита под залог недвижимости. Если вам нужен кредит, вы должны заложить свою недвижимость. Когда расплатитесь с банком – залог снимается. А не сможете расплатиться – заложенное имущество продадут для того, чтобы взыскать из вырученных средств сумму задолженности, включая проценты.
Сейчас слово “ипотека” приобрело новое значение. Этим термином называют кредит на приобретение недвижимости, которая и предоставляется кредитору в качестве залога. При ипотеке недвижимость сразу же оформляется на заемщика. А банк может ее изъять только в том случае, если заемщик нарушил условия кредитного договора. На сегодняшний день эти ипотечные кредиты имеют длительный срок погашения, выдаются в иностранной валюте и выплачиваются равными долями.
Казалось бы, нет ничего плохого в том, что выдача кредитов производится в свободно конвертируемой валюте. Ведь продаем же мы квартиры за доллары. Однако зарплату заемщик получает обычно в гривнах, и в случае обесценивания национальной валюты ему придется туго. Еще одна проблема состоит в том, что перед тем, как выдать кредит, банк весьма придирчиво исследует платежеспособность клиента. При этом нередко отказывает.
Самая же большая проблема развития ипотечного рынка Украины – несовершенное законодательство.
Закон и ипотека
В конце 2005 года Верховной Радой Украины был принят Закон “Об ипотечных облигациях”. Этим Законом определяются новые финансовые инструменты: обычные ипотечные облигации и структурированные ипотечные облигации. Обычные ипотечные облигации признаны во всем мире самыми надежными инструментами фондового рынка, под них украинские финансовые учреждения смогут привлекать недорогое долгосрочное иностранное финансирование, что повысит ликвидность банковской системы, увеличит поступление инвестиций в Украину. А также предоставит возможность гражданам получать долгосрочные кредиты под значительно более низкими процентными ставками. Кроме того, в Закон Украины “Об ипотеке” были внесены изменения в некоторые положения по обращению закладных, что поможет банкам на практике осуществлять операции по выдаче закладных.
Несмотря на всё вышеперечисленное, для эффективного развития фондового и ипотечного рынка необходимо разработать или изменить около 7 положений Государственной комиссии по ценным бумагам и фондовому рынку и 2 нормативных акта Национального банка Украины. Глава правления Международного Ипотечного Банка Юрий Блащук считает, что первоначальной задачей является урегулирование положений о залоговой и ипотечной облигациях. Сегодня разработкой подзаконных актов, регулирующих эти вопросы, занимаются как государственные специалисты, так и эксперты из международных организаций и коммерческих банков.
В настоящее время первым и единственным в Украине специализированным ипотечным банком является вышеупомянутый Международный Ипотечный Банк, который был зарегистрирован НБУ 10 января 2005 года и получил лицензию 31 января 2005 года. МИБ, основанный Western NIS Enterprise Fund, ставит перед собой цель удовлетворить быстро растущие потребности населения в улучшении жилищных условий. Это ремонт старого жилья, открытие и ведение депозитных счетов для приобретения новых квартир. Залогом выступает сама недвижимость.
Доступ Международного Ипотечного Банка к международным рынкам открывает широкие возможности для стабильного обеспечения капиталом и предложения своим клиентам значительных объемов ипотечных кредитов по конкурентоспособной ставке.
Места на рынке хватит всем
Многие специалисты считают, что ипотека в нашей стране развивается так медленно именно из-за того, что потенциальные заемщики попросту боятся “светить” свои доходы. Во всяком случае, до США, где 80% жилья приобретается за ипотечные кредиты, нам еще очень далеко. Впрочем, как и до России, где ипотека уже перестала быть экзотикой. Освоившись у себя, россияне решили сыграть и на чужом поле. Появление на украинском ипотечном рынке новых игроков – очень хороший знак для заемщика. Свои ипотечные ноу-хау будут продвигать и москвичи.
Русский олигарх Александр Лебедев, владеющий группой “Национальная резервная корпорация” (НРК), собирается открыть в Украине ипотечную компанию. Название новой ипотечной структуры – “Национальная резервная ипотечная компания (Украина)”. Начнет она свою работу во II квартале 2006 года, и станет первой специализированной российской ипотечной компанией в Украине. Стартовый бюджет новой ипотечной компании составит 3 млн евро. Эксперты уверены, что это далеко не последний иностранный ипотечный игрок на национальном рынке. Благо емкость нашего рынка очень велика. Правда, как отнесется украинский заемщик к российской компании после истории с “Элита-Центр” – неизвестно.
Источник – “ЛIГАБiзнесIнформ” Автор – Алена ТИХОНЕНКО “Деньги+”