Рынок недвижимости – это барометр экономики. Сумасшедший рост цен, слухи о возможном обвале, масштабные мошенничества, в частности, с группой компаний «Элита-центр», выводят сообщения о событиях на данном рынке на первые позиции в выпусках новостей. О наиболее актуальных проблемах данного сектора рассказал президент Ассоциации специалистов недвижимости (риелтеров) Украины Александра Бондаренко.
– Будет ли обвал на рынке недвижимости?
Обвала не будет.
– Почему растут цены?
А где они растут? Они остановились с декабря месяца. Чтобы проанализировать причины роста цен, понадобится много времени. Куча факторов, влияющих на эти процессы. В том числе и ваш брат постарался (журналисты. – прим. ред.). Т.е., пиар-кампании были хорошо продуманы и осуществлены. А почему остановились – могу сказать. Темпы роста цен на недвижимость были намного выше, чем рост доходов населения. Люди уже не готовы платить такие сумасшедшие деньги.
– Свободные деньги кончились?
Они не кончились, они сейчас появятся в процессе выборов, деньги аккумулированы на выборы, т.е. они пошли в сферы, которые не имеют отношения к рынку недвижимости. Но после выборов куда люди понесут деньги? В банки? Я думаю, что они понесут их на рынок недвижимости. Оживление, безусловно, будет.
А почему цены росли? Очень важен субъективный фактор: люди интуитивно стремятся сберечь свои накопления в сфере, которая, на их взгляд, наименее подвержена рискам. Поэтому они шли на вторичный рынок и покупали. Вот оно готово, и они берут. Повышенный спрос рождает рост цен. Плюс ко всему – недостаток предложения. Строят очень мало. Те 1,2 млн. кв. м, которые построили в прошлом году в Киеве, – это приблизительно третья часть того, что должно ежегодно строиться в течение ближайших 5 лет, чтобы чуть-чуть насытить спрос на хорошее новое жилье.
Смотрите, предложение маленькое, спрос большой, ажиотажные настроения, плюс обвал доллара, недоверие к нему – вы помните – тоже, безусловно, повлияли. Плюс политическая нестабильность, ожидание каких-то перемен. Плюс банки выдавали кредиты, до определенного момента, правда, это тоже стимулировало спрос. Хотя мало, к сожалению, они приостановили эти процессы.
Сейчас же хоть и пошло некоторое оживление, но колоссальной тяги к покупке жилья не наблюдается.
– Возможно ли падение цен на недвижимость в отдельных сегментах рынка?
Если будет снижение цен, то в первую очередь в тех сегментах рынка, которые по своим качественным параметрам не соответствуют цене. Я имею ввиду «хрущевки», панельки поганые, старые, полуразрушенные дома. Потому что там платить 1,5 тыс. долл. за кв. м – не за что. Но это будет не обвал, а выведение цены на уровень, который будет соответствовать качеству товара. А на относительно новое жилье цены снижаться не будут.
В строящихся домах понижение цены и не может быть, потому что выросли цены на металл. Мitall Steel уже заявил, что повышает цену на строительную арматуру. Это, как минимум, 85 грн на одном квадратном метре – подорожание готового жилья. Это только один компонент. А газ? Другие стройматериалы? А газ поднимается в цене – надо повышать зарплату рабочим. Плюс начисления на начисления. Плюс инфляционная экспонента. Поэтому меньше чем на 15-20% в течение года на первичном рынке роста цен ожидать не приходится.
– Говорят, что на рост цен влияет и то, что в Киеве кончилась земля под строительство. Но ведь в других областных центрах, районах такого явления нет?
Не только потому, что земля кончилась. Не везде заработали нормальные рыночные механизмы. Не везде пускают в эту сферу. Строительное лобби есть практически во всех структурах государственной власти. Вы попробуйте пробиться на строительный рынок в каком-нибудь областном центре? Я знаю строителей, которые пытались прорваться в одну из областей на севере Украины. Вы думаете, у них получилось? Нет. Масса всевозможных препон.
– Местные власти не дают?
Да! Необходимо строить, и масса покупателей есть. А не дают. В Луганске, например, построили дом, до 3-го этажа раскупили мгновенно, по достаточно дорогим для этого города ценам. Потому что люди хотят жить в новых красивых домах с современными архитектурно-планировочными решениями. У них есть деньги. А домов-то нет. Поэтому, если такие квартиры появляются, их раскупают мгновенно.
И российских строителей в Киев не пустили.
Ну, россиян – по другим причинам. Тут политическая экспонента. Я не хочу этого касаться.
– Скандал с «Элита-центр» продолжает будоражить общественность…
Не нужно делать из мухи слона. Это, конечно, плохо, это тяжело, часть из пострадавших – это люди, которые положили последнее. Чтобы впредь этого не было, люди должны 300 раз подумать, прийти к специалисту, который в этом понимает, проконсультироваться, и с этим специалистов идти заключать договор. Да, возможно, этот специалист что-то потребует за свои услуги, но это будет конкретное решение для каждого конкретного человека.
– Было ли у вас предчувствие, что готовится афера?
Ваша коллега из одного из ведущих телеканалов в ноябре месяце звонила мне по поводу дома на Отто Шмидта. Я ей сказал: «У меня нет никакой информации, что это кидалово. Но у меня предчувствие – ни в коем случае не вкладывай деньги». Как в воду глядел. Интуиция – она ведь складывается из опыта, знаний.
– Сейчас возможен отток покупателей с первичного рынка. Люди будут бояться покупать недостроенные или «нулевые» дома. Возможно также уменьшение темпов строительства.
Самая большая ошибка будет, если начнут говорить, что от этого выиграют крупные строительные компании. Для них такой скандал надо бы выдумать, если бы его не было. А если маленькая компания или средняя уже построила дома, почему они должны страдать от мошенничества других? Почему должны возникать сомнения у частного инвестора в их честности? Поэтому, тем компаниям, которые уже имеют реально построенные объекты, я считаю, нечего бояться. Так же, как и тем людям, которые вложили в них деньги.
Через фонды финансирования строительства (ФФС) деньги практически уйти на сторону не могут, по крайней мере, в больших объемах. Ну, там где-то чуть-чуть, на взятки, 50-100 тыс. Но не в больших объемах. Почему и темпы строительства в компаниях, где созданы ФФС, более-менее выдерживаются. Потому что фонды контролируют государственные органы, а те, в свою очередь, раз в неделю делают нагоняй строителям: почему там заморозили, почему не гоните этаж и т.д. Вот где гарантия для рядового потребителя!
– Что же делать пострадавшим инвесторам «Элита-центр»?
У них есть инициативная группа. Теперь на каждой стройплощадке, где есть пострадавшие, надо создать свое юридическое лицо, учредителем которого выступят эти люди. Стройплощадки выделены (там, где они выделены, конечно) под абсолютно конкретные фирмы, которые уже накрылись. Надо у этих фирм решением Киеврады земельные участки отобрать и передать их вновь созданным юрлицам.
Вот те деньги, которые они вложили, это будет плата за земельный участок. Теперь они нанимают строительную компанию, которая не будет гнаться за баснословными прибылями. Когда эту строительную компанию освободят от уплаты налогов или дадут какие-то льготы, она построит жилье по себестоимости. Себестоимость строительства сейчас – примерно 350 долл. за кв. м. В итоге, пострадавшие получат квартиры не самые дешевые, но по реальной рыночной стоимости – где-то по тысяче долларов за квадратный метр. В «Элита-центр» они платили по 600. Они хотели дешевле. Вот и вляпались в халепу. Дешевле где – там, где нет ФФС, потому что фонд берет свои 2-3%, там, где заманухи. В мышеловке сыр дешевый. Слава Богу, что это 1,5-2 тысячи человек, а не 150 тысяч, как в России.
– Во сколько оценивается рынок недвижимости?
Вторичный рынок жилья в прошлом году, по усредненным данным, составил 7,5 млрд. долл. Это не считая торговой, офисной недвижимости, земля также отдельно. Из них 40-50% в Киеве. Первичный рынок вы можете подсчитать сами. 1,2 млн кв. м умножить на 600-700 долл. – вот вам объем рынка в столице.
Беседовала Мария Грималюк – www.ugmk.info