Эволюция. Ипотека в России и Украине развивается более стремительно, чем еще год назад ожидали аналитики. Процентные ставки постепенно преодолевают десятипроцентный рубеж, а сроки кредитования уже перевалили за четверть века.
Программное ускорение. Сегодня отсутствие в ассортименте крупного банка ипотечной программы уже становится редкостью. Только за 2005 год состав ипотечных кредиторов увеличился почти на два десятка. Теперь на рынке жилищного кредитования, по данным аналитиков, предлагается около двух сотен различных программ. Правда, в их число попадают не только ипотечные продукты в классическом определении (то есть займы под залог приобретаемой недвижимости), но и другие варианты кредитования жилья. Например, программа Сбербанка, по которой залог является лишь одним из дополнительных способов обеспечения. Кредиты здесь могут быть выданы под поручительство третьих лиц без залога.
Большая часть отечественной ипотеки — это кредитование покупки жилья на вторичном рынке. Ипотека новостроек, как говорят эксперты, хотя и набирает популярность среди потребителей, по-прежнему вызывает у банков настороженное отношение. Причины этого — непрозрачность строительной отрасли, а также норма 214-го ФЗ о солидарной ответственности банков и застройщиков перед дольщиками. «Банки дают кредиты, как правило, только на тот объект, строительство которого они сами финансируют, — утверждает руководитель клиентского управления ипотечной компании «Мой дом» Юлия Пузакова. — В остальных случаях применяется очень избирательный подход». Своего рода компромиссом между потребностью заемщиков в новом жилье и нежеланием банков рисковать стали так называемые ломбардные программы, количество которых за прошлый год почти удвоилось. По ним можно оформить кредит на квартиру в строящемся доме под залог уже имеющейся у заемщика недвижимости. Заметно возросло и число программ по кредитованию загородной недвижимости. Профессионалы объясняют это законодательными нововведениями, благодаря которым упростилась схема оформления залога на земельный участок с недостроенным домом. Хотя, по замечанию исполнительного директора компании «Легкокредит» Кирилла Суслова, банков, предлагающих программы кредитовании «загородки», много в отличие от реально работающих по ним. «Наиболее адекватные программы, на мой взгляд, предлагают Абсолют-банк, Газпромбанк, Городской ипотечный банк, — говорит он. — Но при этом Газпромбанк кредитует покупку только тех домов, которые расположены в коттеджных поселках. У других банков, как правило, есть ограничения по минимальному размеру ссуды: купить в кредит скромный домик за $40 тыс. скорее всего не получится. Из-за возможных сложностей с реализацией коттеджа сейчас банки стимулируют заемщиков на приобретение дорогих, хороших домов, ликвидность которых со временем не уменьшится». Из банков, активно работающих в этом направлении, другие ипотечные брокеры также отмечают Сбербанк, Райффайзенбанк и Европейский трастовый банк.
А вот ипотека коммерческой недвижимости у нас по-прежнему не в чести. И хотя риэлторы уверяют, что предприниматели, желающие купить офис в кредит, будут выстраиваться в очередь, банки не очень спешат вводить у себя этот продукт. Свое нежелание они, как правило, объясняют юридическими сложностями или тем, что это направление для них пока «неприоритетно». В прошлом году программу кредитования коммерческой недвижимости, предусматривающую страхование финансовых рисков банка, предложил Московский ипотечный центр. Однако за год работы ему удалось наладить сотрудничество по этой схеме только с тремя организациями — Национальным залоговым банком, Сбербанком и Газэнергопромбанком. Впрочем, ведущий специалист отдела коммерческой недвижимости Московского ипотечного центра Сергей Киприянов говорит, что переговоры ведутся еще с несколькими крупными игроками рынка и те настроены благожелательно: «Думаю, что уже в ближайшие недели мы увеличим число наших партнеров до десяти».
Ставка на снижение. По сравнению с США и Европой, где процентные ставки по ипотечным кредитам колеблются в пределах от 3 до 7%, российскую ипотеку дешевой не назовешь. Однако начиная с осени прошлого года ставки на рынке начали таять с удивительной скоростью. Об их снижении один за другим объявили «Дельтакредит», Городской ипотечный банк, Банк Москвы, Московский кредитный банк, «КИТ Финанс». Более того, консервативное АИЖК нарушило свои собственные, анонсированные ранее планы, по которым предполагалось, что ставка будет снижаться ежегодно на 1%. В начале 2006 года агентство ввело дифференцированную ставку по кредитам, и теперь при наличии 50-процентного первоначального взноса потребитель может взять ссуду на срок до 15 лет уже под 12%. Вслед за этим уже 17 января о снижении ставок объявил Московский международный банк, а 23 января — Национальная ипотечная компания.
Потребитель, не боящийся повышенных рисков, может воспользоваться еще более дешевыми кредитами, выдаваемыми под «плавающую» ставку. Среди банков, у которых есть такие продукты, минимальную предлагает Мичиноку-банк — 6% плюс TIBOR (ставка Токийской межбанковской биржи). Но только если вы предполагаете проводить сделку в иенах. «Плавающая» часть ставки пересматривается ежегодно.
В среднем же сегодня «плавающие» кредиты выдают под 9% плюс ставка LIBOR. Самая низкая «плавающая» ставка на рублевые кредиты предлагается сегодня банком «Дельтакредит» — 5,5% плюс ставка Mosprime, что в сумме составляет 11,5%. Она пересматривается банком ежеквартально, и долго ли сохранится такая низкая величина Mosprime, эксперты не берутся предсказывать. Но предпосылок для ее резкого повышения на ближайший год пока никто не называет.
Двадцать лет — не срок. Тридцатилетний срок кредита перестал быть на нашем рынке нонсенсом еще осенью прошлого года. Сегодня так надолго деньги можно занять в банках, работающих по стандартам АИЖК, а также еще в пяти коммерческих. Основное ограничение при кредитовании на долгий срок — до погашения займа заемщик не должен выйти из трудоспособного возраста.
В большинстве банков максимальный срок кредитования составляет 25 лет. Но эксперты считают, что этого более чем достаточно. «Длинные сроки люди выбирают, чтобы получить большую сумму кредита, — поясняет руководитель направления ипотечного кредитования ЗАО «МИАН — агентство недвижимости» Сергей Махоткин. — Но если человек берет ссуду более чем на 20 лет, то ее размер уже не будет принципиально увеличиваться с ростом срока кредитования. Поэтому наиболее востребованными остаются ссуды на 15-20 лет».
Если по максимальному сроку кредитов мы фактически сравнялись с Западом, то по возможностям досрочного погашения заграничным потребителям впору нам позавидовать. И в Европе, и в США досрочно погасить ссуду можно не ранее чем через несколько лет, выплатив крупный штраф. Наши банки подходят к этому вопросу более либерально. Самые жесткие условия досрочного погашения — в банке «Дельтакредит» по программе 25-летнего кредитования: мораторий длительностью один год, а в дальнейшем — штраф в размере 4% от суммы досрочного погашения. Некоторые кредиторы устанавливают подобное наказание в твердой сумме (например, в Мичиноку-банке тариф составляет $20 за каждое досрочное погашение). Впрочем, большинство кредиторов ограничивают срок моратория полугодом без каких-либо дальнейших препятствий и штрафов.
Демократизация. Требования банков к заемщику постоянно смягчаются, и некогда обязательные условия уже переходят в разряд пожеланий. Так, все кредиторы, за исключением Сбербанка, сегодня принимают к рассмотрению «серый» доход заемщика. Форма его подтверждения варьируется от справки за подписью руководителя до простого расчета средних зарплат в той отрасли, в которой работает претендент на кредит.
Наличие поручителей, бывшее на рынке нормой два года назад, практически ушло в прошлое. Единственным исключением опять-таки является Сбербанк. Зато здесь наиболее лояльные требования по отношению к уровню дохода заемщика. В среднем на $1 тыс. «белого» дохода Сбербанк может выдать кредит в размере около $48 тыс. В большинстве коммерческих банков при таком доходе можно получить не более $30 тыс. (расчеты по банковским ипотечным калькуляторам).
Разница объясняется тем, что по программе Сбербанка на руках у заемщика после платежа по кредиту должна оставаться сумма не меньшая, чем официально установленный прожиточный минимум. Коммерческие банки смотрят на вещи более реально и требуют, чтобы выплаты по кредиту не превышали 40% ежемесячного дохода клиента.
Прописка и регистрация заемщика сейчас не играют никакой роли. А вот род занятий имеет значение. По мнению профессионалов, практически невозможно получить кредит тем, кто живет на гонорары, — адвокатам, фрилансерам, художникам и т. п. Их заработки хотя и велики, но нестабильны, и банки предпочитают не рисковать. В категорию «нежелательных заемщиков» попадают также работники казино и ресторанов (за исключением шеф-поваров), так как в этих сферах очень высока ротация кадров. Большинство банков не особенно охотно кредитует и частных предпринимателей.
Меньше всего за прошедший год изменилось такое условие ипотеки, как обязательный первоначальный взнос. Правда, некоторые банки понизили его минимальный размер, и теперь он составляет от 10 до 30%. Во многих банках он непосредственно влияет на уровень процентной ставки: чем больше стартовый взнос, тем ниже ставка.
Сроки рассмотрения заявок на рынке колеблются в очень широком диапазоне. По словам Кирилла Суслова, наиболее короткий (три дня) предусмотрен в Русском ипотечном банке, а самым длинным (до одного месяца) отличается Банк Москвы. Реальный средний срок, по мнению ипотечных брокеров, составляет десять рабочих дней.
Плата за деньги. Стандартный набор расходов на получение ипотечного кредита выглядит внушительно: комиссия банка за рассмотрение заявки и выдачу кредита, стоимость нотариального оформления договора, оплата услуг оценщика, государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи. Кроме этого банк может потребовать, чтобы заемщик оплатил ведение ссудного счета, оформление договора купли-продажи и другие услуги, предоставляемые в добровольно-принудительном порядке.
Наименее разорительны для заемщика государственная пошлина за регистрацию договора купли-продажи и плата за рассмотрение заявки. Как правило, они обходятся примерно в 1 тыс. рублей, а в некоторых банках («Дельтакредит», Банк Москвы) такие пункты уже исчезли из перечня обязательных расходов.
Наиболее ощутимая статья накладных расходов — комиссионные за оформление (выдачу, организацию) кредита. Их величина колеблется от 0,4% от суммы кредита и до 1%.
Еще один вид расходов заемщика связан с формой перечисления платежей по кредиту. «Наш банк предлагает несколько форм расчета — по выбору клиента, — рассказывает начальник департамента продаж Городского ипотечного банка Игорь Жигунов. — Если мы делаем перевод со счета клиента здесь, внутри банка, то это бесплатная услуга. Если для расчета используется банковская ячейка, то ее аренда на срок 10-15 дней будет стоить примерно 1-1,5 тыс. рублей». Однако право выбора предоставляют заемщику не все банки. Если форма расчета определена договором, то оплата денежного перевода или аренда банковской ячейки станут для клиента навязанной услугой.
Другой нюанс связан с нотариальной пошлиной. Дело в том, что обязательное нотариальное удостоверение ипотечной сделки было отменено в прошлом году. Однако существуют разные формы заключения договора ипотеки, и некоторые банки строят схему своей работы так, что без участия нотариуса не обойтись. Например, по словам ипотечных брокеров, такой сюрприз ожидает заемщика во Внешторгбанке. Формально нотариальное удостоверение договора не входит в перечень банковских услуг, и поэтому информацию о нем невозможно найти на сайте. Но, по информации из неофициальных источников, участие нотариуса по составлению договора в простой письменной форме в ВТБ является обязательным. Причем заемщики направляются к конкретному специалисту, чья работа стоит в полтора раза дороже, чем стандартная стоимость услуг такого рода на рынке.
Неудачно выбрав банк, за его услуги можно переплатить, по оценкам экспертов, до $2000. Главный залог экономии — тщательный выбор ипотечной программы с учетом всех возможных расходов. К сожалению, подобный анализ провести самостоятельно не всегда возможно. В случае если потребитель не слишком хорошо знаком с рынком, для него может оказаться выгоднее оплатить услуги ипотечного брокера-консультанта, чем сделать самостоятельный выбор.
Журнал “Финанс”, январь 2006